Impulsores económicos y nearshoring: los efectos en el real estate mexicano

Por Paulo Alfaro

¿Cómo ha logrado México adaptarse a los cambios globales en términos fiscales y monetarios, y por qué se considera un destino privilegiado para beneficiarse de la tendencia del "nearshoring"? Estas cuestiones fundamentales se exploraron en detalle durante Mexico GRI Real Estate 2023, que reunió a destacados ejecutivos del sector inmobiliario en la Ciudad de México los días 30 y 31 de agosto.

Durante el evento, se analizaron a fondo los factores que han contribuido al atractivo de México para los inversionistas y cómo estas condiciones favorables pueden aprovecharse en el futuro. Los participantes compartieron estrategias y perspectivas sobre cómo impulsar el crecimiento económico y el desarrollo del mercado inmobiliario en el país.

Uno de los enfoques clave fue la evaluación de indicadores macroeconómicos específicos que respaldan el potencial de inversión en México. Además, se debatió sobre las preferencias de inversión y cómo se alinean con las oportunidades existentes en el mercado inmobiliario. El impacto del fenómeno del "nearshoring" en el sector industrial también fue un tema crucial, ya que México se posiciona estratégicamente para capitalizar esta tendencia en crecimiento.

La mirada optimista hacia la economía nacional

"Somos muy optimistas sobre las perspectivas de la economía mexicana para lo que resta de este año y para 2024". Así lo expresó Felipe García Ascencio, CEO de Banco Santander, justo al inicio de la sesión de apertura, al afirmar que México seguirá sorprendiendo positivamente, a pesar de los retos globales provocados por los ajustes fiscales y monetarios.

La resiliencia se demostró en 2020, durante la pandemia de coronavirus, cuando la contracción económica fue menos severa de lo que se temía, con una caída del PIB de 8.5%. En 2023, las estimaciones de crecimiento económico aumentaron significativamente, del 0,9% al 2,6%, con la posibilidad de alcanzar el 3%.
 
Para 2024, Felipe García se muestra optimista, con una previsión de crecimiento en torno al 2,6%. Destaca una serie de factores que han contribuido a esta dinámica positiva, como veremos a continuación.


Empezando por las exportaciones mexicanas a Estados Unidos, que han aumentado un 60% desde 2016, mientras que las chinas se han estancado tras caer un 17%. En el primer semestre de 2023, las importaciones estadounidenses de productos mexicanos aumentaron 5%; en el resto del mundo crecieron 8%.

Además, las remesas de dinero de los trabajadores mexicanos en Estados Unidos tienen un impacto significativo en el consumo privado. Este flujo se ha incrementado sustancialmente, alcanzando alrededor de 60 mil millones de dólares -70% más que en 2019, antes de la pandemia. "Parte del aumento de las remesas está relacionado con los altos incentivos fiscales del gobierno estadounidense", señala Ascencio.

En cuanto a los aspectos internos, cita el aumento de la masa salarial, lo que eleva el nivel de confianza de los mexicanos en la actual administración.

"La masa salarial está creciendo al ritmo más alto desde 2001, lo que apoya las decisiones de los mexicanos, que además tienen el nivel de confianza más alto desde el inicio de la actual administración", afirma.  

Otros dos aspectos mencionados se refieren a la recuperación del financiamiento al sector privado, luego de años de estancamiento, y a la inversión pública en infraestructura, que mostró un crecimiento anual del 9% en el primer semestre de 2023.

Respecto a los ajustes monetarios, Felipe García Ascencio prevé que el país atraviese aproximadamente 15 ciclos de reducción de tasas entre noviembre de 2023 y febrero de 2025. Esta estrategia tiene como objetivo moderar la tasa de interés actual, que se considera un obstáculo para el crecimiento económico. El objetivo es lograr una reducción constante de 25 puntos básicos y alcanzar una tasa de interés en torno al 7% para la segunda mitad de 2025.


En ese sentido, no se esperan desequilibrios fiscales ni externos hasta junio de 2025, dado que las finanzas deben estar en buena forma: "Muchos de los factores mencionados ayudan a entender por qué México es muy bien visto por inversores nacionales y extranjeros", comenta Ascencio.

Para asegurar el éxito del proceso económico y fiscal, los participantes reconocen la importancia de asignar recursos a diferentes actividades, donde las soluciones tecnológicas desempeñan un papel fundamental en la forma en que las empresas interactúan con los clientes y toman decisiones basadas en datos.

En cuanto a las oportunidades para el inversor privado, el CEO del Santander destaca el desarrollo de parques industriales que fomenten el sector automotriz y aeroespacial.

Sector industrial: ¿el destino adecuado para la asignación eficiente de capital?

En un mercado financiero en constante movimiento, la financiación en México sigue siendo un tema de gran interés para inversores, tanto nacionales como extranjeros. Según ejecutivos presentes en una sesión sobre el tema, el mercado sigue activo, aunque volátil, y su dirección parece depender en gran medida de la clase de activos en la que se está invirtiendo.

Uno de los sectores que ha llamado considerablemente la atención es el industrial, impulsado por la tendencia del nearshoring. Tanto inversores locales como extranjeros han demostrado un fuerte interés en aprovechar este fenómeno. Sin embargo, otros sectores también atraen a los inversores, como el retail y, en menor medida, la vivienda de bajo costo. Estas oportunidades conducen a una diversidad de empresas presentes en el mercado, desde family offices hasta las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores).

Las Afores son instituciones dedicadas exclusivamente a la administración e inversión de los recursos depositados en cuentas individuales. Han creado vehículos de inversión, como los CerPis, que buscan fomentar la participación en proyectos de infraestructura y energía. Sin embargo, cuando se trata de la perspectiva de utilizar estos vehículos fuera del país, algunos participantes consideran que es una decisión equivocada, dado el potencial de inversiones internas en México.

Los ejecutivos comentan que estaban aprovechando al máximo la legislación que permitía invertir hasta el 90% del capital fuera de México. Con cambios en el gobierno, hay indicios de que el mercado interno podría volver a ser más líquido, lo que beneficiaría a los inversores involucrados en proyectos de vivienda, oficinas y comercio:

"Solamente el 10% del capital permanece en México, y el cambio previsto traerá más capital de vuelta al sector y a la inversión general en el país", afirma un participante refiriéndose a una política interna de mayor liquidez.

Otro participante agrega: "Hay oportunidades, hay apetito y, sobre todo, vemos que el ecosistema está comenzando a crecer, el número de participantes está empezando a crecer y, al final del día, las fuentes de capital están comenzando a diversificarse".


Actualmente, las instituciones se han centrado en financiar el sector industrial, ya que ofrece un desarrollo más rápido y carteras ya consolidadas. En el contexto de las propiedades industriales en la zona metropolitana de la Ciudad de México, surge la pregunta sobre cómo ven los players la inversión futura en Naucalpan, Tlalnepantla e Iztapalapa.

La inversión en estos lugares, según los participantes, está vinculada principalmente a la disponibilidad de proveedores y mano de obra calificada. En algunos lugares, estas condiciones no se cumplen, lo que presenta desafíos para el desarrollo de grandes almacenes industriales.

En este sentido, se argumenta que estos almacenes representan una oportunidad de reubicación y reconversión, debido a las presiones derivadas del desarrollo residencial y la falta de infraestructura hidroviaria y energética. La ubicación estratégica de algunas de estas propiedades puede ser un factor atractivo, pero se reconoce la necesidad de inversiones adicionales, especialmente en energía. En el caso de esta última, el desafío radica en mejorar la transmisión y el suministro de electricidad a los puntos de uso.

La sostenibilidad también se abordó como un elemento clave: "Nosotros, como inversores institucionales, tenemos un objetivo de cero emisiones de carbono para 2040. Por lo tanto, después de 2025, no podremos realizar ninguna inversión en construcción que no sea de cero emisiones de carbono", dice el director de una gran compañía.

Este objetivo pasa por el compromiso con el ESG, una práctica a la que los inversores institucionales confiesan estar adaptándose: "Todos estamos aprendiendo durante el proceso de implantación de las prácticas ESG. Hay cosas que nos resultan más difíciles de hacer, probablemente a nivel de desarrollo, a nivel de construcción y a nivel de implementación", dice un participante.
 

Nearshoring: una estrategia de crecimiento industrial

Como se mencionó previamente, el sector industrial ha sido la tendencia predominante en el mercado mexicano. Esta situación se impulsa debido a la transferencia de operaciones por parte de empresas asiáticas a México, como parte del fenómeno del nearshoring. La elección no es casualidad, sino una respuesta a una serie de factores que están moldeando el entorno global de negocios. Durante una sesión centrada en este tema, los participantes señalaron estos factores.

Uno de ellos es la ubicación geográfica, que facilita el acceso al mercado estadounidense. Además, México mantiene una asociación comercial con Canadá y Estados Unidos, lo que contribuye a que el país sea un destino atractivo para establecer operaciones. Otro factor es el tema de los costos laborales en Estados Unidos, que se han vuelto cada vez más onerosos para las empresas.

México se presenta como una alternativa viable para encontrar mano de obra competitiva. No es sorprendente que empresas como Tesla hayan anunciado 30 mil millones de dólares en nuevas inversiones en México. Uno de los participantes añade: "No se trata solo de empresas que están expandiéndose, el país está realmente atrayendo a nuevas empresas"

Además de ser vecino del mercado consumidor más grande del mundo, México cuenta con alrededor de 70 millones de metros cuadrados de naves industriales, en comparación con los 650 millones en Estados Unidos y los 3 mil millones en China. Para ponerlo en perspectiva, la región de Dallas-Fort Worth, en Estados Unidos, tiene un tamaño similar a todo el territorio mexicano. Por lo tanto, existe un significativo potencial de crecimiento industrial en México, necesitando atraer tan solo el 2% de las inversiones que China dejará de recibir para duplicar el tamaño de sus complejos industriales.

Es importante destacar que, hasta hace poco tiempo, la tendencia era el "offshoring", que consistía en trasladar fábricas a países lejanos, especialmente a China, para reducir costos. Hoy en día, China es quien traslada sus actividades al territorio mexicano para acercarse a los consumidores estadounidenses.

"Creo que México ofrece una tremenda oportunidad en términos de energía, servicios públicos, preparación de mano de obra y educación. Soy optimista de que el país está a la altura de este desafío", comenta un participante. Otro agrega: "Canadá es el único competidor en la producción cercana a Estados Unidos. Pero, en mi opinión, México es una opción mucho mejor".


Sin embargo, es esencial que el país mejore su infraestructura eléctrica para cumplir con las demandas de los clientes, que ahora buscan un 50% de energía verde en sus instalaciones. Esta demanda del mercado viene acompañada de un cambio en los patrones de demanda en México.

En tiempos previos a la pandemia, el sector logístico representaba el 60% de las demandas del país, mientras que la manufactura representaba el 40%. Hoy en día, la manufactura representa el 75% de la demanda. El impacto más significativo de este cambio fue en Monterrey, que logró duplicar su capacidad de absorción y satisfacer la alta demanda del sector manufacturero.

A pesar de haber perdido protagonismo frente al sector industrial, la logística sigue siendo resistente en Monterrey, Ciudad de México y Guadalajara, impulsada por el consumo interno. Uno de los players destaca las barreras para el crecimiento del activo, ya que el sector debe operarse en los principales centros: "La logística tiene una gran barrera, pero creo que aún hay mucho espacio para crecer".

En cuanto al peso mexicano, los participantes observan que se ha fortalecido y la tendencia parece ser prometedora para el sector de nearshoring, en gran parte debido a las remesas recibidas de inversores y empresas extranjeras.

Se proyecta que el peso mexicano tiende a acercarse a los 20 pesos por dólar en los próximos 24 meses, en comparación con los 16 actuales. Este fortalecimiento de la moneda puede ser un factor adicional que atraerá inversiones y aumentará la competitividad de México como destino para operaciones industriales.

Desafíos a resolver

A medida que las empresas expanden sus operaciones en territorio mexicano, surgen varios desafíos que el país debe enfrentar al adoptar el concepto de nearshoring. Durante la segunda parte de la sesión, varios de estos desafíos fueron resaltados por los participantes. El primer obstáculo se refiere a la infraestructura energética. A pesar de que México ha avanzado significativamente hacia la energía limpia, todavía persisten cuestiones relacionadas con la confiabilidad y disponibilidad de energía eléctrica.

Los ejecutivos enfatizan la importancia de la transición a fuentes de energía más sostenibles. Según ellos, las empresas comprometidas con la sostenibilidad y la responsabilidad ambiental están cada vez más exigiendo fuentes de energía más limpias. Sin embargo, la adaptación y la conversión a gran escala hacia la energía verde representan desafíos complejos, especialmente cuando se trata de satisfacer las demandas de fábricas y centros de datos.

Hablando de centros de datos, la creciente demanda de soporte para inteligencia artificial (IA) y servicios en la nube plantea un desafío adicional. Grandes actores como Microsoft y AWS están invirtiendo en el mercado mexicano debido a la creciente demanda de estas tecnologías. Sin embargo, la implementación efectiva de la infraestructura de IA requiere no solo energía confiable, sino también profesionales altamente calificados.

A pesar del reconocimiento de la calificación de la mano de obra mexicana, se observa que ciudades como Tijuana y Juárez enfrentan escasez de trabajadores calificados, lo que resulta en un aumento de los costos relacionados con los beneficios para los empleados, como transporte, alimentación y entretenimiento. Una posible solución podría involucrar la expansión hacia mercados secundarios, pero esto no es una tarea sencilla, ya que los principales centros aún ofrecen liquidez y condiciones de alquiler más favorables.

Otro desafío significativo está relacionado con la infraestructura vial. Ciudades como Monterrey, que se destacan como centros industriales, enfrentan congestiones en las carreteras y problemas en las aduanas. Esto no solo impacta la eficiencia logística de las empresas, sino que también conlleva un aumento de los costos operativos.

Sobre las estructuras de financiamiento

Debido al crecimiento intenso del nearshoring en el mercado mexicano, es comprensible que este fenómeno haya generado una creciente demanda de asignación de recursos por parte de los bancos como medio para impulsar el desarrollo de los activos inmobiliarios. La sesión final de Mexico GRI Real Estate 2023 trató específicamente sobre las estructuras de financiamiento de los activos inmobiliarios en el país..

En el inicio del debate, se menciona que el mercado de capital de riesgo en el sector inmobiliario mexicano se destaca por sus bases sólidas, la disponibilidad de capital y el continuo apetito por expandir sus carteras.

Con todo, los participantes subrayan la necesidad de operar en el mercado secundario con el objetivo de trasladar las carteras de hipotecas a largo plazo a tasas fijas, las cuales consumen una cantidad considerable de capital.

Actualmente, se observa una demanda significativa en los sectores de hotelería e industrial. Los precios de alquiler industrial están al alza debido a la amplia demanda, lo que hace que este tipo de activos sea atractivo para los inversionistas. No obstante, se destaca el desafío del financiamiento en moneda local..

La deuda en pesos es costosa y a menudo los bancos deben buscar financiamiento en mercados donde las condiciones no son tan favorables. Como se mencionó en el informe, se espera que las tasas de interés en México disminuyan a mediano plazo, lo que fomentaría el crédito al consumo, con los bancos absorbiendo parte de los costos para beneficiar a los clientes..

Otro obstáculo es recuperar la búsqueda de financiamiento en el sector residencial. Los ejecutivos recuerdan que el mercado inmobiliario ha experimentado un aumento en los precios de las viviendas en los últimos 12 meses, afectando a los clientes. Esto ha resultado en una caída del 15% en el número de préstamos otorgados por los bancos en 2023.

"En los últimos 12 meses, el precio de las viviendas ha aumentado más del 40%, esto implica un doble impacto en el cliente final: por un lado, el crédito es más caro y, por otro lado, las viviendas son más costosas. Por lo tanto, esto obviamente ha tenido un impacto en la cantidad de préstamos que los bancos comerciales han financiado en el último año", explica uno de los participantes.

Los expertos enfatizan que a medida que el mercado madura y los activos demuestran resistencia a los ciclos económicos, las tasas de interés dejan de ser el factor determinante. La demanda sigue siendo alta debido al déficit habitacional en México, y el sector financiero tiene la responsabilidad de contribuir a la recuperación del sector.

En este sentido, la flexibilidad es fundamental para adaptar las estructuras de financiamiento a las necesidades del mercado y garantizar que los activos se financien de manera eficiente. Esto incluye considerar el ciclo de vida de los activos y el valor económico asociado a ellos.

"En última instancia, nos vemos como socios en el desarrollo de proyectos y creo que, en este sentido, las estructuras de financiamiento siempre se diseñan para que a lo largo del camino podamos ser flexibles y adaptarnos a lo que la demanda y el mercado están requiriendo", explica un participante de una institución financiera.    

Conclusión

El optimismo en relación a la economía mexicana es evidente, con proyecciones de un sólido crecimiento económico impulsado por exportaciones sólidas a los Estados Unidos, un aumento sustancial en las remesas de trabajadores mexicanos y la creciente confianza de la población.

La resiliencia demostrada durante la pandemia y los esfuerzos por atraer inversiones en el sector industrial, especialmente en el contexto del nearshoring, fortalecen la posición de México como un destino atractivo para inversores nacionales y extranjeros.

Sin embargo, existen desafíos por enfrentar, como la mejora de la infraestructura energética, la expansión de la capacidad de mano de obra calificada y mejoras en los modos de transporte, especialmente en las carreteras, a medida que el país asume su papel en el escenario global de operaciones industriales. A pesar de estos desafíos, México está bien posicionado para aprovechar las oportunidades económicas en un futuro cercano.