Garantias em operações de FIIs: avanços e desafios

Por  Rodrigo Mutti e Ana Larissa da Rosa Pereira

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), regulamentados pela Lei nº 8.668/93, tiveram um início discreto no mercado brasileiro, caracterizado por reduzida adesão e limitada diversificação em suas operações. Nos últimos 10 anos, contudo, o setor apresentou avanços expressivos. Novos gestores adentraram ao mercado e a base de investidores se multiplicou. Hoje, os FIIs estão consolidados como veículo essencial no mercado de capitais brasileiro, democratizando o acesso a investimentos imobiliários de forma estruturada e regulada.

O crescimento e a visibilidade deste mercado de FIIs fomenta melhorias tanto em termos de governança como de oportunidades de novos negócios. Recentemente, o sistema de garantias passou por revisões que atingiram diretamente operações envolvendo FIIs. Dentre as recentes alterações legislativas, vale destacar duas em especial: i) a permissão para que os FIIs utilizem imóveis como garantia e ii) as inovações trazidas pelo Marco Legal das Garantias.

A evolução recente: FIIs e imóveis como garantia

Desde a sua criação, os FIIs enfrentavam restrições em relação à constituição de ônus reais sobre os imóveis de sua titularidade. Essa vedação era fundamentada em uma interpretação restritiva da regulamentação, especialmente a Instrução CVM 472, que buscava estabelecer um nível maior de proteção aos cotistas e garantir a integridade patrimonial dos fundos. A postura normativa brasileira contrastava com práticas do mercado internacional, onde a constituição de ônus reais é comum e facilita o acesso ao crédito e a diversificação das estratégias de financiamento. 

Uma mudança significativa nesse cenário ocorreu em dezembro de 2023, com a promulgação da Lei nº 14.754/23, a qual alterou disposições na Lei nº 8.668/93 e permitiu que os FIIs constituíssem ônus reais sobre seus imóveis para garantir obrigações assumidas pelo próprio fundo ou por seus cotistas. 

Como reação inicial à alteração legislativa, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) se manifestou por meio do Ofício Circular 1/24/CVM/SSE, indicando que, apesar da nova previsão legal, a alavancagem dos FIIs permaneceria vedada. Conforme o entendimento da CVM, tal prática dependeria da edição de uma norma específica para alterar o art. 32 do Anexo Normativo III da Resolução nº 175, ainda vigente à época. 

Contudo, em 8 de março de 2024, a CVM revisou o entendimento por meio do Ofício Interno 3/24/CVM/SDM/GDN-2. Nesse documento, a Comissão reconheceu a possibilidade de os FIIs empregarem ativos de suas carteiras como garantia em suas operações, desde que observadas as condições de transparência e ritos de aprovação. A medida visou equilibrar a alteração legislativa ao ambiente de segurança e confiabilidade que se espera deste mercado regulado.

Ao permitir que os imóveis sob titularidade dos fundos sejam utilizados como garantia em determinadas situações, a nova regulamentação abriu um leque de oportunidades transacionais ao mercado de FIIs. Uma operação bastante típica no setor é a securitização dos recebíveis de aluguel com a emissão de um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), situação que geralmente demanda a constituição de uma garantia real. 

Até pouco tempo, a viabilização desse tipo de operação dependia de uma aquisição simultânea do imóvel pelo FII, com a constituição da garantia ainda em nome do proprietário original (vendedor). Essa exigência, contudo, costumava gerar entraves na negociação, diante da complexidade de se explicar ao vendedor a necessidade de vincular o bem como garantia antes mesmo da transferência de titularidade ao fundo. Agora, a emissão de um CRI pelo FII se mostra um movimento mais simplificado, sem necessidade de formalizações laterais junto a um terceiro titular do imóvel. 

O Marco Legal das Garantias

Ainda no ano de 2023 foi sancionado o Marco Legal das Garantias, marcando um importante passo na modernização das normas financeiras brasileiras. A Lei surgiu para abordar desafios históricos, como a complexidade e a morosidade nos processos de execução de garantias. Em última análise, buscou-se ampliar o acesso ao crédito pela(s) parte(s) tomadora(s) da dívida, mas igualmente facilitar o recebimento dos recursos pela(s) parte(s) credora(s).

Em relação à ampliação de acesso a crédito, a Lei proporciona um uso mais eficiente de bens imóveis em garantia de operações sucessivas. Figuras como a extensão da garantia (também conhecida como recarregamento) e a alienação fiduciária da propriedade superveniente possibilitam que o proprietário de um imóvel aproveite inteiramente o potencial financeiro do bem. 

Pelo viés do credor, a Lei praticamente equiparou o procedimento de execução da Hipoteca ao da Alienação Fiduciária (AF). Talvez uma das principais razões para o desuso do instituto da hipoteca tenha sido justamente a necessidade de ingresso em juízo para sua execução, o que a tornava menos eficiente em comparação a outras modalidades de garantia. 

Com o art. 9º, a Lei introduziu um procedimento muito claro de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca que culmina com a realização de leilão do imóvel. Na prática, esse procedimento apresenta uma vantagem em relação à AF, haja vista que, se o leilão for concluído com êxito, o credor em nenhum momento assume a condição de titular do bem e não se sujeita, em tese, aos custos de manutenção, nem mesmo ao recolhimento de ITBI.

Para os FIIs, as alterações promovidas pelo novo Marco Legal se mostram vantajosas sob as duas óticas. De um lado, em vista da recente permissão legal para dar o imóvel em garantia, poderá se valer disso de modo mais eficiente, e, de outro lado, como credor com garantias reais, poderá se valer também da hipoteca e de garantias sobre propriedade superveniente. 

A possibilidade de execução extrajudicial, independentemente da garantia adotada, adiciona agilidade e reduz custos. A modernização do ambiente de negócios e a previsibilidade nos procedimentos de execução são fatores cruciais para o desenvolvimento do mercado imobiliário e financeiro.

Conclusão

Os avanços recentes no uso de garantias por FIIs refletem uma tentativa de equilibrar flexibilidade e segurança jurídica, atendendo às demandas de um mercado em constante evolução. A permissão para que FIIs utilizem imóveis como garantias e o fortalecimento da hipoteca mostram que o setor está em um momento de transição e aprendizado. 

A alavancagem financeira permitirá, por exemplo, uma redução nos movimentos de novas ofertas públicas com o único intuito de aportar capital para a aquisição de novos bens. O próprio portifólio existente será suficiente, do ponto de vista econômico, para gerar alavancagem e impulsionar novas aquisições dentro do atual grupo de cotistas, elevando o valor de cada cota e dos futuros dividendos. 

Logicamente, essa permissão - como bem avaliado e regulado pela CVM - demanda um alto nível de maturidade das gestoras que deverão se utilizar destes mecanismos sempre no mais elevado padrão de governança e transparência. Isso se mostra ainda mais importante junto aos investidores de varejo: saber quais ativos estão em garantia e os tipos de alavancagem adotados é fundamental. Apenas com cautela e comunicação clara o mercado poderá evoluir de forma sustentável, equilibrando riscos e oportunidades.

Em relação à simplificação dos procedimentos de execução de garantias, há um impacto mais visível nos FIIs de papel, ou seja, naqueles fundos que investem em títulos, como CRIs. A tendência é de que gere maior segurança naquele investidor que aporta recursos em títulos com garantias reais e, portanto, torne estes produtos mais líquidos e atrativos.

Para os profissionais deste mercado, o desafio está em compreender essas mudanças e oferecer soluções criativas que unam segurança jurídica e viabilidade econômica. Mais do que nunca, é essencial antecipar os impactos dessas mudanças regulatórias e adaptar as melhores práticas para maximizar as oportunidades nesse mercado tão dinâmico.

Rodrigo Mutti é Sócio Coordenador da Área de Direito Imobiliário na Silveiro Advogados
Ana Larissa da Rosa Pereira é Advogada na Área de Direito Imobiliário na Silveiro Advogados