Cómo combatir el déficit de vivienda social en Perú

El déficit habitacional en Perú está lejos de ser un desafío actual. Se trata de un tema que lleva años debatiéndose entre importantes figuras de la esfera pública y privada en el país, en el que la atención se centra en satisfacer el alto nivel de personas que viven en viviendas informales. En el año actual, el panorama no es el más optimista, con la desincentivación en la financiación de viviendas de segmento bajo y la alta búsqueda por residencia.

Las proyecciones esperan un crecimiento económico inferior al 3% en el país durante 2022, “lo cual es bastante insuficiente, dado el nivel de riqueza por el promedio que tiene Perú hoy en día”, analizó Diego Macera, Director del Banco Central de Reserva del Perú y Gerente General del Instituto Peruano de Economía. La declaración se realizó durante el Club Meeting sobre el contexto económico peruano, promovido por nuestro club, en marzo de este año, donde fue Special Guest. 

Sin embargo, ¿en qué medida este cálculo impactaría en el rendimiento del sector residencial? Gabriela Barreto, Business Partner Real Estate de CAPIA - Banco de Inversión ya advertía de la relación entre la macroeconomía y el sector, cuando nos comentaba, en octubre de 2021, que el desarrollo económico ha beneficiado a la vivienda alta y ha provocado una mayor desigualdad entre los subsegmentos.

“El desarrollo de la vivienda se ha ido acomodando de acuerdo al crecimiento económico. En la medida que el crecimiento económico ha sido más, se ha desarrollado mucha vivienda para un segmento que no necesariamente necesitaba vivienda, que es el segmento alto o de segundas viviendas”, analizó. 
 
En este sentido, se evidenció que el programa de Fondo Mivivienda, perteneciente al Ministerio de Vivienda, necesita ser implementado con mayor intensidad, dado su rol determinante para financiar la adquisición y/o construcción de viviendas de interés social mediante el sistema de préstamos hipotecarios. 

La importancia del Fondo Mivivienda para afrontar el déficit de viviendas 

GRI Club reunió a dos importantes líderes del sector para conversar sobre el tema, Pablo Seminario Butrich, CEO/Managing Partner de Grupo Caral y Antonio Amico, Director de Asuntos Corporativos de Menorca Inversiones - Peru (también presidente de ADI Perú). Este último puso la atención en la desincentivación de los préstamos hipotecarios por parte del programa este año, que impulsa el alto volumen de demandas.

“El año pasado el Fondo MiVivienda colocó aproximadamente 1200 millones de soles en créditos hipotecarios para los bonos de Techo Propio de MiVivienda. Para el año 2022, solo les han asignado 500, o sea eso sería el 50% del presupuesto. Entonces, por lo que hemos conversado, ellos están coordinando con el ministro de Economía para ver de poder recibir los fondos que les estaría faltando. Esto es clave porque entendemos, y se puede ver claramente, que hay una demanda alta muy insatisfecha que está alrededor de los 140, 150 mil unidades de viviendas al año, y se producen en verdad 30, 40 mil en todo el Perú”, comentó Antonio.


Pablo Seminário, por su parte, subrayó que la solución del problema depende de la ciudad, y lamentó que los países latinoamericanos vayan por detrás de los desarrollados, que ya adoptan políticas sólidas.

“Dependiendo de la ciudad aproximadamente estamos para resolver el déficit de la vivienda en más o menos 20, 30 años, a la velocidad que tenemos de oferta Vs. demanda. Y eso es un problema en Lima y el resto de las ciudades del país. Inclusive, podemos estar hablando de este tema endémico a nivel latinoamérica. [...] tenemos que dinamizar la demanda a través de Fondo Mi Vivienda, no queda otra opción, porque es la forma correcta de hacerlo. En los países desarrollados lo hacen”.

Antonio menciona que los enfoques a través de ahorros, bonos, créditos, terrenos, edificaciones, entre otras herramientas, son sumamente importantes. Además, destaca la presencia del ahorro frente a algunas realidades del sector. 

Junto a estos retos están los del saneamiento básico, cuya falta de agua y electricidad dificultan las ofertas. Son barreras que ralentizan el desarrollo de un proyecto. Resulta mucho más eficaz que las empresas de saneamiento suministren agua, por ejemplo, a los proyectos de viviendas formales. Pablo comenta que la visión a largo plazo de una ciudad organizada y planificada debe consistir en sectorizar y ordenar los terrenos de forma que los recursos básicos puedan ser gestionados de forma eficiente y planeada. 

“Siempre hablamos de problemas de terremoto en la ciudad de Lima, sería catastrófico para más o menos el 30% o 40% de la vivienda no formal, que podría colapsar. Entonces la vivienda formal cumple con todos los requisitos de reglamento nacional de construcciones, reglamento de edificaciones, reglamento antisísmico, entonces es una necesidad de movilización promover el desarrollo de la vivienda formal en las principales ciudades del país. En este sentido, el enfoque de los proyectos básicos tiene que ir en la misma dirección, sea agua, desagüe, y lo mismo con las empresas eléctricas, que tienen que darle flexibilidad al desarrollo de la vivienda formal”, comentó Pablo. 



Al final, Antonio comentó el año retador que se avecina para Perú, marcado por los movimientos políticos, que podrán impactar en la inestabilidad económica y social. Y destacó, una vez más, la demanda insatisfecha de Vivienda de Interés Social (VIS). Finalmente, comentó algunas acciones adoptadas desde los gremios y el sector para hacer frente al déficit. 

“Lo primero que pedimos son reglas claras, a través de los presupuestos que corresponden para el Fondo MiVivienda. Si es que estamos hablando de vivienda de interés social, ese es el segmento que hoy en día tiene una mayor demanda insatisfecha. También creemos que los temas de servicios y prestaciones son importantísimos. Nosotros como gremio, presentamos lo que denominamos el Plan Nacional de Vivienda a todos los candidatos que pasaron en la segunda vuelta de Perú, para las elecciones”.

Por Paulo Alfaro

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