¿Cómo se prepara Chile para los ciclos de inversión de 2025?

Por Paulo Alfaro

Durante Chile GRI Summit 2024, realizado en Santiago, Hernán Martin, CEO de BTG Pactual Asset Management, presentó un panorama detallado sobre el escenario económico y de inversiones inmobiliarias en Chile. La presentación abarcó temas como indicadores macroeconómicos, desempeño de activos residenciales y comerciales, tasas de financiamiento y disponibilidad de crédito en el país, ofreciendo una visión integral a los players del mercado sobre los desafíos y oportunidades que moldean el mercado chileno.

Combinando el análisis de datos recientes con perspectivas para 2025, Martin destacó un entorno económico desafiante, marcado por bajas expectativas de crecimiento y dinámicas de capital en transformación. Subrayó que, mientras anteriormente el poder negociador estaba en manos de los propietarios de activos, actualmente reside en los tenedores de capital, evidenciando un cambio estructural significativo en el mercado.
 

Un panorama económico desafiante

Hernán Martin resaltó cuestiones estructurales clave para restaurar la confianza de los inversionistas en Chile. Entre ellas, destacó la urgente necesidad de agilizar los procesos de permisos, un punto crítico ampliamente consensuado entre los sectores, fundamental para destrabar el crecimiento económico. Esta demanda está directamente vinculada a la importancia de una reforma política que promueva una mayor estabilidad en el país.

En el ámbito macroeconómico, Martin advirtió sobre riesgos externos que agravan las incertidumbres globales. Entre estos riesgos, mencionó la posibilidad de una guerra comercial y sus implicaciones en el comercio internacional, factores que dificultan la atracción de inversiones al territorio chileno, ya impactado por un entorno económico adverso.

El Índice Mensual de Actividad Económica (IMACEC) registró un modesto crecimiento de 1,82% en junio de 2024, el último período analizado. Las expectativas de crecimiento para 2025 siguen siendo bajas. La inflación general se sitúa en 4,70%, mientras que la inflación subyacente, que excluye elementos volátiles, alcanza el 4,27%, lo que refuerza una tendencia de moderación.

En el ámbito monetario, Chile mantiene su Tasa de Política Monetaria (TPM) en 5,25%, mientras que Estados Unidos señala una trayectoria de reducción en sus tasas de interés. A menos que ocurra una caída abrupta del PIB, se espera que la TPM siga influenciada por la política de la Reserva Federal.

A pesar del escenario desafiante, el mercado de capitales chileno muestra resiliencia, destacándose los fondos de pensiones (AFPs), que administran aproximadamente US$194.000 millones. La composición de estas carteras revela una fuerte preferencia por renta fija nacional (44%) y renta variable internacional (37%), lo que indica una estrategia de diversificación geográfica de inversiones.

Esto ocurre en un contexto donde los inversionistas institucionales, frente a las incertidumbres locales, continúan incrementando su exposición al exterior en busca de nuevas oportunidades en mercados más estables.

¿Es resiliente el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario, por su parte, muestra un aumento en los activos bajo gestión de las administradoras asociadas a la ACAFI (Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión), con una creciente diversificación en categorías de inversión.

Actualmente, el índice P/U (Precio/Utilidad) del IPSA (Índice de Precios Selectivos de Acciones) está en 12,9x, mientras que el P/B (Precio/Valor Patrimonial) del sector inmobiliario y de construcción se sitúa en 0,6x. Los spreads bancarios y corporativos evidencian una ligera reducción en el riesgo percibido, con valores de 0,57% y 0,80%, respectivamente, mientras que el spread inmobiliario alcanza el 1,75%.

La presentación también prestó especial atención al desempeño de los activos residenciales y comerciales. En el mercado de viviendas nuevas, el inventario alcanzó alrededor de 100.000 unidades en 2024. Los precios de las viviendas nuevas aumentaron un 40% en comparación con los valores de referencia de 2015.

El mercado de alquiler comercial presenta dinámicas distintas entre los segmentos de oficinas, strip centers y bodegas, según las tasas de vacancia registradas:

• Oficinas: una vacancia cercana al 12%, en descenso tras su pico en 2022;
• Strip Centers: vacancia estable en torno al 6%, reflejando una demanda equilibrada;
• Bodegas: la vacancia subió de niveles cercanos al 0% en 2022 a más del 6%.

En cuanto al crédito, la demanda de hipotecas sigue siendo baja, con variaciones negativas persistentes, lo que indica una clara dificultad del mercado para acceder a financiamiento. La oferta de crédito, anteriormente restringida entre 2019 y 2023, mostró señales de mejora en 2024.

Cabe señalar que las tasas de financiamiento habitacional alcanzaron un pico del 4,54%, mientras que la morosidad en el sector inmobiliario empresarial mantiene una tendencia negativa.

Frente a este panorama, el mercado inmobiliario chileno enfrenta importantes obstáculos. La desaceleración económica y los impactos políticos posteriores a 2019 han incrementado las incertidumbres, limitando el ciclo de recuperación. El cambio en el equilibrio de poder entre los propietarios de activos y los inversionistas de capital destaca la necesidad de ajustes estructurales en el mercado.

Para lograr una recuperación sostenible, será esencial observar reducciones en las tasas de interés y una mayor flexibilización en las condiciones de crédito, elementos cruciales para restaurar la confianza de los inversionistas y potenciar el sector inmobiliario a largo plazo.

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