Descubre el Top 3 Mercados Emergentes más Buscados por Inversores Extranjeros

Por Gustavo Favaron

Con la esperada ola de oportunidades del real estate comercial en dificultades en mercados centrales como EE. UU. y Europa, junto con tendencias cambiantes de uso que continúan desconcertando a la industria, los inversores se encuentran en modo de esperar y ver, abriendo la ventana para la entrada en ciertos mercados emergentes cada vez más maduros.

Aunque el número de inversores inmobiliarios globales con un apetito fuerte por estos mercados es actualmente bajo, mis conversaciones con los principales líderes de la industria y la investigación de mercado de GRI Club me llevan a anticipar que India, Brasil y México se beneficiarán de un fuerte flujo de capital, con perspectivas interesantes de mayores rendimientos una vez que las tasas de interés comiencen a bajar.

Por supuesto, esta actividad a la que me refiero sería llevada a cabo por el tipo de capital gestionado por players con apetito por riesgos más altos directamente vinculados a países que podrían estar expuestos a inestabilidades políticas, económicas y monetarias, sin mencionar niveles potencialmente desalentadores de burocracia.

Opciones Reducidas

Si la gama de opciones para desplegar capital en mercados emergentes parecía abrumadora en el pasado, la actual arena geopolítica ha servido para reducir significativamente la lista, con India, Brasil y México destacándose en la parte superior.

La primera razón de la prominencia de estos tres mercados ha sido la disminución significativa en el atractivo de muchos competidores clave debido a los importantes desafíos que enfrentan las antiguas potencias BRICS: China, Rusia y Sudáfrica.

El interés de los inversores extranjeros en China alcanzó su nivel más bajo en tres años en 2024, con una disminución significativa en el interés en el real estate del país como resultado de la crisis inmobiliaria expuesta por los escándalos de Evergrande y Country Garden. 

China se enfrenta a serios desafíos de libertad económica en un entorno que ya se consideraba poco favorable para los jugadores internacionales. La declinación demográfica, el crecimiento del PIB más lento, el empeoramiento de las tensiones geopolíticas y la crisis estructural del mercado inmobiliario ciertamente la excluyen de consideración, contrastando drásticamente con su anterior estatus como la favorita de los inversores.

Incluso antes de la invasión a gran escala de Ucrania, Rusia ya era un signo de interrogación para muchos inversores globales en busca de oportunidades en mercados emergentes, pero con la guerra aún en curso dos años después y nuevas sanciones impuestas regularmente, el país de Putin ya no está en el panorama en absoluto.

Aunque el mercado inmobiliario en Sudáfrica ha demostrado ser resiliente, todavía no veo a los inversores contemplando al país como una opción particularmente viable en el presente, debido a factores como el desempleo que supera el 32% y aumenta, la continua falta de suministro eléctrico y una economía que creció solo un 0,1% en el último trimestre.

Con estos competidores quedando atrás, nuevos contendientes están surgiendo del Sur Global para ocupar su lugar.

El recientemente publicado Índice de Confianza de IED de Kearney 2024 ofrece más información sobre por qué India, Brasil y México están listos para grandes oportunidades, con Brasil (19º) y México (21º) regresando a la lista de los 25 países más atractivos del mundo para la inversión después de haberse ausentado el año pasado, mientras que India se encuentra ligeramente por delante en el puesto 18º.

Enfocarse exclusivamente en mercados emergentes clarifica aún más el panorama, colocando a India, Brasil y México en cuarto, quinto y sexto lugar respectivamente. Y con respuestas que muestran que el 88% de los encuestados planea aumentar sus inversiones en los próximos tres años -estas perspectivas ciertamente valen la pena considerarlas con más detalle.

¿Por qué India?

India tiene la economía de más rápido crecimiento en el mundo, con proyecciones que indican que alcanzará un PIB de USD 5 billones en los próximos tres años para convertirse en la tercera economía más grande del mundo, mientras que las expectativas para 2030 podrían llevarlo a USD 7 billones.

La visión de que India recibirá mucha atención de inversores extranjeros en los próximos años está respaldada por el último anuncio de Blackstone, que ya tiene USD 1 billón en AUM a nivel global, incluyendo USD 50 mil millones solo en India -sobre su plan de invertir USD 25 mil millones adicionales en los próximos 5 años.

El COO de Blackstone, John Gray, quien ya ha tenido reuniones y conversaciones privadas con miembros de GRI Club, dijo que India seguirá siendo su tercer destino de inversión más grande, detrás solo de EE. UU. y Reino Unido. 

Brookfield es otro inversor institucional global con grandes metas para India, recientemente anunciando planes de desplegar más de USD 10 mil millones en el sector inmobiliario de India en los próximos tres a cinco años, duplicando sus activos bajo gestión en el país. Brookfield tiene como objetivo diversificarse en los sectores de vivienda, industrial y retail, alineándose con la economía en crecimiento de India.

Al mismo tiempo, la Encuesta de Intenciones de Inversión en Asia Pacífico 2024 de CBRE (que tiene USD 90 mil millones en AUM en India) revela que India sigue siendo el destino número uno para el capital extranjero en los mercados emergentes de APAC, con Mumbai y Delhi destacándose como las principales ciudades.

En 2023 también se observó un aumento en los fondos inmobiliarios japoneses que se trasladaron a India. Conocidos por su diligencia en sus inversiones, esto es una fuerte señal de que las oportunidades en el país tienen un potencial confiable para retornos prometedores.

¿Por qué Brasil?

Brasil presenta atractivas oportunidades de inversión con su neutralidad geopolítica, diversas opciones más allá del eje Río-São Paulo, ciclos de inversión inmobiliaria maduros y una industria de REIT en crecimiento que fomenta la liquidez del mercado, junto con indicadores económicos que deberían ser atractivos para ciertos inversores en busca de mayores rendimientos.

La inversión extranjera directa sigue siendo robusta, impulsada por una mayor estabilidad y oportunidades en el sector de servicios de Brasil y los precios ascendentes de las materias primas, con pronósticos que indican niveles más altos en comparación con el año anterior.

Factores como la creciente confianza del consumidor, la sólida expansión del PIB y las iniciativas gubernamentales centradas en la vivienda asequible y proyectos de renovación urbana contribuyen a una perspectiva positiva para los sectores inmobiliarios residencial y comercial.
 
El aumento de los precios de los bienes raíces, especialmente en áreas urbanas y destinos turísticos, junto con la escasez de inventario, indican un fuerte potencial para que los inversores aprovechen el dinámico mercado de Brasil y contribuyan a su crecimiento económico. Sin embargo, desafíos como el incumplimiento de los objetivos fiscales del gobierno, tensiones institucionales y reformas fiscales pendientes requieren atención.

Uno de los principales atractivos de China y Rusia antes del desarrollo de las circunstancias actuales era una característica que los grandes inversores inmobiliarios globales requieren para ingresar a un mercado: escalabilidad. Esto es algo que tanto Brasil como India pueden ofrecer.

¿Por qué México?

De estos tres mercados emergentes, México se destaca por su posición geográfica estratégica y acuerdos comerciales favorables, como el NAFTA, que facilitan el comercio con Estados Unidos y atraen importantes oportunidades de nearshoring.

México ha experimentado grandes transformaciones, evolucionando de un período de crisis recurrentes a convertirse en un líder económico y comercial global, con un PIB cercano a los USD 2 billones. A pesar de las claras disparidades económicas entre las regiones norte y sur, la actual administración federal del país tiene como objetivo abordar estos desequilibrios a través de iniciativas estratégicas de infraestructura.

Junto con el crecimiento del nearshoring en el país, las administraciones recientes se han centrado en promover grandes proyectos de infraestructura para reducir las disparidades económicas e impulsar el desarrollo, subrayando el potencial de México para convertirse en un centro crucial en la logística global.

La entrada de inversión extranjera directa a México ha alcanzado un nivel récord, superando los USD 36 mil millones a fines de 2023. Esto representa un aumento del 27% respecto al año anterior y sirve como un fuerte indicador de la creciente confianza de los inversores internacionales en el país tras las iniciativas gubernamentales para impulsar la competencia y reducir la desaceleración burocrática para dichos grupos.

Aunque ofrece menos escalabilidad, México cuenta con una industria inmobiliaria sofisticada, especialmente en REITs, que posiblemente supere tanto a Brasil como a India. Sin embargo, las preocupaciones potenciales incluyen la incertidumbre política con la salida del presidente actual y preguntas sobre la preparación energética e infraestructural para un mayor desarrollo.

¿Qué más vemos en el horizonte?

Se debe agregar otro elemento a este análisis. No es ningún secreto que el Consejo de Cooperación del Golfo (GCC), que reúne a seis países árabes: Bahréin, Kuwait, Omán, Qatar, Arabia Saudita y los Emiratos Árabes Unidos, está atrayendo mucha atención de los gestores de fondos y los jugadores en busca de oportunidades y capital, pero ¿cómo se compara realmente la región?

El resurgimiento de la inversión inmobiliaria saliente del GCC se debe en gran medida al rendimiento del sector energético de la región, con el FMI proyectando ingresos sustanciales por petróleo en los próximos cuatro años. La diversificación de carteras sigue siendo un objetivo clave, con un cambio hacia nuevos sectores económicos y activos alternativos.

Aunque el sentimiento global de los inversores enfrenta vientos en contra, las condiciones económicas relativamente saludables en las naciones del GCC mantienen la confianza y el apetito por oportunidades de inversión global. El sector inmobiliario del GCC está experimentando un crecimiento significativo, con proyectos valorados en USD 1.68 billones en 2024, frente a USD 1.38 billones en 2023, según un informe de CBRE.

La inversión extranjera directa en la región ya ha experimentado un gran aumento, con los Emiratos Árabes Unidos pasando del 18vo al 8vo lugar y Arabia Saudita subiendo del 24to al14to desde el año pasado según el Índice de Kearney. Entre los mercados emergentes, esto los sitúa en el 2do y 3er lugar respectivamente.

En los quince años que llevo hablando con los principales líderes de la industria inmobiliaria y recopilando sus percepciones sobre hacia dónde se dirige el mundo, puedo decir con comodidad que nunca había sentido tanto interés en los países del GCC. Donde antes los gestores de fondos solo consideraban la región como fuente de capital, ahora hay un interés creciente en explorar oportunidades para desplegar capital en estos países también.

Esto se hizo especialmente evidente durante mi reciente visita a Omán, donde hablé en la Conferencia Inmobiliaria de Omán 2024 y tuve la oportunidad de conversar con líderes de la industria de toda la región del GCC, mientras presenciaba el impresionante apetito por nuevos acuerdos y desarrollos de primera mano.

GRI se está acercando más a esos jugadores que son fundamentales para abrir negocios en la región y preparar el terreno para un fuerte intercambio de oportunidades e ideas. Se está organizando una semana de reuniones entre los miembros de GRI Club y los principales líderes de la región a medida que se publica este material. Más detalles por venir.
GRI Lidera el Camino

Aunque no veo un gran volumen de transacciones teniendo lugar en 2024, creo que ahora es el momento de desarrollar los cimientos, conocimientos y relaciones que resultarán en un volumen de flujo de capital relevante en 2025.

Estamos preparándonos para este nuevo flujo de capital global, entendiendo que nuestra responsabilidad es facilitar el diálogo entre los jugadores locales y los recién llegados a estos países. En términos prácticos, hemos estado mapeando a todos los inversores globales listos para penetrar en estos mercados especiales, mientras aumentamos nuestra presencia líder en cada región. 

Con miles de miembros no solo en Europa y Estados Unidos sino también en mercados desarrollados y emergentes, GRI Club volverá a proporcionar una puerta de entrada para que los inversores se encuentren y forjen relaciones valiosas con los principales players en India, Brasil y México en los próximos meses y años. 

El objetivo de GRI Club es permitir una curva de aprendizaje rápida y simplificar el proceso de identificación de socios locales para contribuir al crecimiento sólido del sector inmobiliario y la generación de riqueza y beneficios para estos mercados emergentes. Nuestro equipo de investigación ha estudiado estos mercados extensamente y, en las próximas semanas, compartiremos más información sobre por qué creemos que estos mercados serán una presencia creciente en el radar de los inversores globales.

Manténganse atentos.