Credit: pikaso_edit / FreepikSector industrial-logístico de Perú vive valoración de terrenos y alta demanda
Players identifican precios inflacionados en puntos estratégicos del país
18 de marzo de 2025Mercado Inmobiliario
Por Paulo Alfaro
El mercado industrial-logístico en Perú está atravesando una fase de transformación, conocida como la "segunda generación" o "versión 2.0" de desarrollo. Después de un crecimiento inicial entre 2009 y 2015, el sector se ha consolidado, especialmente en las regiones sur y central de Lima.
La zona de Chilca, por ejemplo, se destaca como uno de los principales motores de esta expansión, siendo responsable del 50% de los 161.000 m² de terrenos en parques industriales comercializados en Perú en el segundo semestre de 2024, según un informe de RE Propiedades.
El crecimiento es evidente. En el mismo período, el inventario total de terrenos en parques industriales alcanzó los 9,9 millones de m², distribuidos entre seis parques ubicados en las zonas este y sur de la capital. De estos, 3,2 millones de m² estaban disponibles para la venta, representando el 32,8% del total, con un precio promedio de US$ 109,5 por m².
En este contexto, GRI Club Latam organizó una reunión privada para miembros en Lima, con Centenario e Indupark como co-hosts. El encuentro abordó las regiones clave y los factores que impulsan el desarrollo industrial-logístico en áreas estratégicas del país.
Además de Chilca, los participantes mencionan otras alternativas de inversión, como Puente Arica y áreas cercanas al nuevo puerto de Chancay.
Sin embargo, Chancay enfrenta desafíos relacionados con la especulación inmobiliaria. Un ejecutivo alerta que los precios de los terrenos están inflacionados, lo que dificulta la viabilidad de nuevos proyectos. En enero, el presidente de la Cámara de Comercio, Industrias y Turismo de Chancay, Nilo Miranda, destacó que la inauguración del Megapuerto resultó en una notable valorización de los terrenos, los cuales ahora se comercializan entre US$ 40 y US$ 50 por m².
Esta valoración refleja el creciente interés de players nacionales e internacionales, especialmente de China, que vislumbran oportunidades en la infraestructura local, incluidos almacenes, hoteles y restaurantes.
Otra región favorecida por un puerto comercial es Callao, que también enfrenta un aumento en los precios de los terrenos, llegando a US$ 250 por m². Se destaca que, sin terrenos a precios competitivos, el modelo de negocio logístico basado en alquiler de galpones y centros de distribución se vuelve insostenible.
A pesar de esto, Callao sigue atrayendo demanda constante, especialmente en la zona de Gambetta, ocupada por operadores enfocados en nichos específicos, como carga aérea y marítima.
Esta ventaja logística favorece técnicas como el cross-docking, que permite la transferencia inmediata de mercancías entre diferentes modos de transporte sin necesidad de almacenamiento intermedio, acelerando significativamente la distribución. "Esto ya sucede en Chile", ejemplifica un participante, subrayando la importancia de esta estrategia frente al crecimiento del comercio electrónico, que ya representa una porción significativa de la carga aérea.
Con respecto al Aeropuerto Jorge Chávez, se espera una mejora en la logística con la finalización del Puente Santa Rosa y su viaducto, previstos para enero de 2029. Actualmente, el aeropuerto cuenta con solo un acceso, utilizado simultáneamente para carga, pasajeros y servicios diversos, incluido el abastecimiento de combustible. Este acceso se realiza a través de puentes modulares temporales, instalados debido a los retrasos en la construcción de la infraestructura definitiva.
En el aspecto financiero, uno de los principales desafíos mencionados es la dificultad de acceso al crédito para el desarrollo de grandes parques industriales. "Los bancos aquí son conservadores", afirma un ejecutivo.
Durante la reunión, se mencionó la iniciativa de IFC -uno de los participantes-, que en 2024 otorgó un paquete de financiamiento de US$ 150 millones al Grupo Ransa. Este apoyo permitió el impulso y la descarbonización de las operaciones de la empresa de logística no solo en Perú, sino en toda América Latina. Sin embargo, el mercado aún carece de instrumentos financieros a largo plazo.
La evolución del sector logístico en Perú también está vinculada a la especialización de los formatos de almacenamiento. Se observa una tendencia creciente hacia soluciones de última milla, además de estructuras dedicadas a sectores específicos, como el farmacéutico y el alimentario.
No obstante, los mayores avances dependen de una seguridad jurídica y estabilidad regulatoria para atraer inversionistas a largo plazo. Desde el punto de vista del mercado, es esencial incorporar cuestiones relacionadas con la sostenibilidad y los principios ESG.
Por último, se concluye que, para que el sector industrial-logístico peruano sea más competitivo a nivel internacional, es necesario fomentar la colaboración entre el sector privado, el gobierno y organismos multilaterales, garantizando un desarrollo alineado con las necesidades de crecimiento económico del país.
El mercado industrial-logístico en Perú está atravesando una fase de transformación, conocida como la "segunda generación" o "versión 2.0" de desarrollo. Después de un crecimiento inicial entre 2009 y 2015, el sector se ha consolidado, especialmente en las regiones sur y central de Lima.
La zona de Chilca, por ejemplo, se destaca como uno de los principales motores de esta expansión, siendo responsable del 50% de los 161.000 m² de terrenos en parques industriales comercializados en Perú en el segundo semestre de 2024, según un informe de RE Propiedades.
El crecimiento es evidente. En el mismo período, el inventario total de terrenos en parques industriales alcanzó los 9,9 millones de m², distribuidos entre seis parques ubicados en las zonas este y sur de la capital. De estos, 3,2 millones de m² estaban disponibles para la venta, representando el 32,8% del total, con un precio promedio de US$ 109,5 por m².
En este contexto, GRI Club Latam organizó una reunión privada para miembros en Lima, con Centenario e Indupark como co-hosts. El encuentro abordó las regiones clave y los factores que impulsan el desarrollo industrial-logístico en áreas estratégicas del país.
Además de Chilca, los participantes mencionan otras alternativas de inversión, como Puente Arica y áreas cercanas al nuevo puerto de Chancay.
Sin embargo, Chancay enfrenta desafíos relacionados con la especulación inmobiliaria. Un ejecutivo alerta que los precios de los terrenos están inflacionados, lo que dificulta la viabilidad de nuevos proyectos. En enero, el presidente de la Cámara de Comercio, Industrias y Turismo de Chancay, Nilo Miranda, destacó que la inauguración del Megapuerto resultó en una notable valorización de los terrenos, los cuales ahora se comercializan entre US$ 40 y US$ 50 por m².
Esta valoración refleja el creciente interés de players nacionales e internacionales, especialmente de China, que vislumbran oportunidades en la infraestructura local, incluidos almacenes, hoteles y restaurantes.
Otra región favorecida por un puerto comercial es Callao, que también enfrenta un aumento en los precios de los terrenos, llegando a US$ 250 por m². Se destaca que, sin terrenos a precios competitivos, el modelo de negocio logístico basado en alquiler de galpones y centros de distribución se vuelve insostenible.
A pesar de esto, Callao sigue atrayendo demanda constante, especialmente en la zona de Gambetta, ocupada por operadores enfocados en nichos específicos, como carga aérea y marítima.
Sesión a puertas cerradas sobre el desarrollo industrial-logístico de Perú (Imagen: GRI Club)
¿Cómo aprovechar las ventajas logísticas del país?
Un camino sugerido por los participantes es desarrollar una plataforma intermodal competitiva, con zonas logísticas integradas. "Nuestro país tiene un puerto y un aeropuerto a menos de doce kilómetros de distancia", señala un ejecutivo, refiriéndose al puerto de Callao y al Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.Esta ventaja logística favorece técnicas como el cross-docking, que permite la transferencia inmediata de mercancías entre diferentes modos de transporte sin necesidad de almacenamiento intermedio, acelerando significativamente la distribución. "Esto ya sucede en Chile", ejemplifica un participante, subrayando la importancia de esta estrategia frente al crecimiento del comercio electrónico, que ya representa una porción significativa de la carga aérea.
Con respecto al Aeropuerto Jorge Chávez, se espera una mejora en la logística con la finalización del Puente Santa Rosa y su viaducto, previstos para enero de 2029. Actualmente, el aeropuerto cuenta con solo un acceso, utilizado simultáneamente para carga, pasajeros y servicios diversos, incluido el abastecimiento de combustible. Este acceso se realiza a través de puentes modulares temporales, instalados debido a los retrasos en la construcción de la infraestructura definitiva.
En el aspecto financiero, uno de los principales desafíos mencionados es la dificultad de acceso al crédito para el desarrollo de grandes parques industriales. "Los bancos aquí son conservadores", afirma un ejecutivo.
Durante la reunión, se mencionó la iniciativa de IFC -uno de los participantes-, que en 2024 otorgó un paquete de financiamiento de US$ 150 millones al Grupo Ransa. Este apoyo permitió el impulso y la descarbonización de las operaciones de la empresa de logística no solo en Perú, sino en toda América Latina. Sin embargo, el mercado aún carece de instrumentos financieros a largo plazo.
La evolución del sector logístico en Perú también está vinculada a la especialización de los formatos de almacenamiento. Se observa una tendencia creciente hacia soluciones de última milla, además de estructuras dedicadas a sectores específicos, como el farmacéutico y el alimentario.
No obstante, los mayores avances dependen de una seguridad jurídica y estabilidad regulatoria para atraer inversionistas a largo plazo. Desde el punto de vista del mercado, es esencial incorporar cuestiones relacionadas con la sostenibilidad y los principios ESG.
Por último, se concluye que, para que el sector industrial-logístico peruano sea más competitivo a nivel internacional, es necesario fomentar la colaboración entre el sector privado, el gobierno y organismos multilaterales, garantizando un desarrollo alineado con las necesidades de crecimiento económico del país.