Nearshoring provoca 'boom industrial' en México

Por Paulo Alfaro

El mercado industrial logístico en México se viene beneficiando por las oportunidades que trae el nearshoring debido, entre otros, a conflictos geopolíticos y económicos. La crisis comercial entre China y Estados Unidos y el conflicto bélico Rusia-Ucrania son las principales razones para que las empresas trasladen sus operaciones al territorio mexicano y ofrezcan servicios a Norteamérica.

Esta dinámica está generando un "boom industrial" que se traduce en una tasa nacional de vacancia inferior al 2%. El escenario se vuelve aún más favorable para el segmento con el desarrollo del corredor T-MEC, una conexión ferroviaria internacional que une al territorio mexicano con Estados Unidos y Canadá.

GRI Club desarrolló un Club Meeting para debatir sobre el megaproyecto logístico y las oportunidades que genera en el mercado mexicano. Para dimensionar su relevancia, albergará uno de los parques industriales más grandes del centro del país. Se trata del T-MexPark, de Fibra Uno, que tendrá una extensión de más de 3 millones de metros cuadrados, una inversión de 13 mil millones de pesos y podrá generar 65 mil empleos directos e indirectos al término de sus tres fases. 

Newmark lideró la conversación que aportó estudios sobre el corredor TMEC y el nearshoring en el país

Cabe mencionar que la tasa de absorción neta del mercado industrial en 2022 contó con un aumento del 222%, mientras que en 2021 fue del 142%; muy superior a la de 2020, cuyo crecimiento fue del 16%. “Una locura lo que ha pasado en el mercado industrial”, comenta uno de los participantes. La tasa mensual de alquiler, por su parte, ha aumentado un 25% en los últimos cuatro años. 

El reto de la baja oferta 

A pesar del gran momento, otro ejecutivo cree que el sector tendrá el desafío de duplicar la capacidad de instalación, dado el perfil especializado del jugador de este tipo de activo. Hace una comparación con el residencial, siendo este último muy superior en volumen de operación y en ventas.

“El sector de viviendas es 15 veces más grande que el industrial en valor de venta, pero también es 15 veces más grande el número de jugadores. Hay 50 productores industriales y 700 promotores de vivienda, entonces la barrera rentista está más en tierra”, observa.     

El comentario hace referencia a un escenario de baja oferta y alta demanda por parte del sector en los dos últimos años, lo que provoca, por ejemplo, el incremento de los costos de materia prima para reabastecimiento. Para superarlo, sin embargo, es necesario disponer de un servicio que sostenga el volumen de la demanda.

El año pasado, Estados Unidos fue el país del que México recibió más inversión extranjera directa, con 15.021,6 mdd, seguido de Canadá (3.780,1 mdd) y Argentina (2.315,9 mdd).

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