FDICs impulsionam o crédito imobiliário com soluções mais flexíveis

Por Henrique Cisman 

No cenário de um mercado de crédito imobiliário tradicional ainda restritivo e impactado pela taxa de juros em patamar elevado, os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) têm se consolidado como uma alternativa cada vez mais relevante para incorporadoras em busca de capital. 

Segundo Felipe Moraes, fundador e CEO da bamboo DCM, empresa especializada na originação e intermediação de operações entre investidores e emissores, o crescimento do uso de FIDCs está diretamente atrelado à sua flexibilidade e à sofisticação crescente dos players do mercado financeiro.

“Os FIDCs podem comprar recebíveis de forma agnóstica - seja de indústrias, empresas de serviço ou incorporadoras. Essa flexibilidade atrai assets e viabiliza as operações imobiliárias”, explica o executivo, em entrevista exclusiva ao GRI Club. 

Com a escassez de crédito nos bancos e spreads cada vez mais agressivos, os FIDCs se tornam a saída natural para incorporadoras que desejam monetizar suas carteiras de recebíveis de forma mais eficiente.

Segundo Moraes, o momento atual é marcado pela necessidade de personalização das operações de crédito. “Não tem mais volta. O mercado está se sofisticando. Emissores entendem mais sobre debêntures e FIDCs e as assets investem em tecnologia para monitorar recebíveis, obras e liquidações”, observa.

Nesse novo panorama, a padronização dá lugar a soluções sob medida. Com o suporte de sistemas inteligentes e ferramentas de controle em tempo real, operações são estruturadas para atender tanto às necessidades específicas das incorporadoras quanto aos critérios de risco dos investidores.

Além disso, a cadeia de apoio - que envolve advogados, boutiques, administradoras e securitizadoras - também evolui, contribuindo para uma infraestrutura mais robusta e capaz de atender a demandas mais sofisticadas. “Mesmo que as taxas de juros caiam, o caminho de tirar operações do balanço dos bancos e levá-las para o mercado de capitais tende a continuar crescendo”, avalia o executivo.

Governança é elemento-chave para reduzir custos de captação

Apesar das vantagens, acessar o mercado via fundos de direitos creditórios exige preparo. Moraes destaca que o maior gargalo está na governança das incorporadoras. “Tudo que o investidor não entende ou precisa perguntar gera insegurança e encarece o custo de captação. Organizar a casa é essencial”, diz.

Isso inclui manter dados atualizados sobre a carteira, controlar rigorosamente a obra e a estratégia de vendas, apresentar estrutura societária clara e um histórico de entregas positivo. “Mesmo com ferramentas simples, é possível avançar se houver uma mentalidade de empresa institucionalizada.”

A presença de um agente intermediário também faz diferença. “Muitas vezes, o emissor vai sozinho ao mercado e não conhece a linguagem do investidor, o que o coloca em desvantagem. Nosso papel é apresentar os melhores investidores e garantir as melhores condições para a incorporadora.”

IA encurta o ciclo

A bamboo vem se destacando por aplicar inteligência de dados e automação ao longo de toda a jornada. Isso inclui desde a análise de riscos até a entrega de oportunidades de investimento que se alinham exatamente com o perfil de cada investidor. “Hoje sabemos, com apoio da IA, quais são as teses que cada investidor está comprando. Isso nos permite encurtar prazos e apresentar operações completas e aderentes desde o início.”

Mesmo diante de um cenário macroeconômico incerto, o executivo mantém o otimismo. “A tecnologia tem potencial deflacionário e vai reduzir custos na cadeia. Crescemos três vezes no ano passado e buscamos repetir esse desempenho agora.”

Com a expansão do uso de FIDCs e o fortalecimento de uma cultura de crédito mais sofisticada, o mercado imobiliário brasileiro encontra uma nova rota para financiar projetos - mais ágil, transparente e adaptável à realidade das incorporadoras.