Sector inmobiliario latinoamericano se prepara para el impacto de COVID-19

A medida que la pandemia del Coronavirus (COVID-19) continúa expandiéndose a lo largo de las fronteras de América Latina, el sector inmobiliario espera con cautela y con dos preguntas principales: ¿cuánto tiempo durará esto y cómo impactará en cada sector? 

Más de 120 directores, presidentes y ejecutivos de alto-nivel se conectaron y participaron en dos GRI eMeetings el 25 de Marzo. Representantes de los sectores de hospitalidad, retail, vivienda, usos mixtos, industrial y financiación de toda América Latina debatieron sus principales preocupaciones y experiencias sobre cómo COVID-19 está afectando a cada economía local. 

Por un lado, los participantes latinoamericanos coincidieron en que los sectores más afectados por la pandemia serán hospitalidad y centros comerciales, mientras que los más rápidos en recuperarse serán los sectores industriales y de vivienda. Sin embargo, cada país se encuentra en una etapa diferente de contingencia y está respondiendo a su manera. Una cosa es segura, la industria está cambiando y evolucionará como respuesta a esta pandemia. COVID-19 abrirá la puerta a nuevsa tecnologías y cambiará los paradigmas de la industria inmobiliaria. Los desafíos serán mantenerse al día con los cambios y adaptarse al nuevo flujo emergente. 

Principales preocupaciones de líderes inmobiliarios por el impacto de COVID-19

La mayoría de los participantes estuvieron de acuerdo en que era demasiado pronto para ver el verdadero impacto de COVID-19 en las economías locales, y que todavía hay muchas interrogantes. En abril veremos los efectos reales de la pandemia, y un impacto mucho mayor en retail y hospitalidad. También señalaron que es importante observar a los países que han sido gravemente impactados por la pandemia y aprender de sus aciertos y sus errores.

Chile, por ejemplo, está oficialmente en cuarentena y aunque el toque de queda es parcial, tendrá un impacto en la cadena de suministro de todo el país. La mayoría de las personas que trabajan en las obras de construcción viven en las afueras de la ciudad, poniendo en peligro su salud al trasladarse hasta la ciudad a trabajar. Los proyectos de vivienda están detenidos y diferentes negocios están cerrando. Nadie está yendo a los centros comerciales o a las oficinas. Un miembro chileno compartió que COVID-19 ha golpeado duramente a diversos sectores. Por lo que los centros comerciales están comenzando a cerrar, dejando sólo las verdaderas necesidades disponibles, y con una predicción de que esto durará más de un año, probablemente dos. Además, la gran parte de los desarrolladores en Chile son bastante tradicionalistas y aunque se conocía que el coworking era inminente, nadie estaba preparado para esta contingencia global. Sumado a que Chile ha experimentado una protesta social desde Octubre pasado, congelando previamente varios sectores y operaciones locales. 

¿Cómo podrán los países de América Latina superar esta situación? La principal preocupación es que el gobierno tenga que desempeñar un rol más importante para asegurar la salud de sus ciudadanos y la economía, y que esto esté vinculado a los valores culturales propios de cada país. Por ejemplo, China tiene un gran respeto por las autoridades y el gobierno, mientras que algunos países latinoamericanos no lo tienen.  Las decisiones y medidas que el gobierno apliquen, desempeñarán un papel crucial en la reactivación de la economía. 

Cuando la pandemia esté controlada, ¿cuánto tiempo tardará la economía en reactivarse? Gran parte de los participantes estuvieron de acuerdo en que la economía tardaría de entre 3 a 12 meses en recuperarse. Un miembro mexicano dijo que la reactivación tardaría tanto porque la confianza de los inversionistas está muy dañada y el consumo ha sufrido una gran caída. Cuando las cosas pasen, puede que el sector esté listo para volver a los negocios, pero ¿qué pasa con la demanda? y ¿cómo se comportará la economía? La mejor apuesta será mantener el dinero en efectivo por un tiempo. Algunos comentarios fueron más positivos, y se espera que la economía mundial se recupere en el momento en que haya noticias positivas del gobierno o cuando haya una solución médica. 
 

El sector inmobiliario de América Latina responde a COVID-19

Vivienda 
Los proyectos en construcción están ahora en suspenso en la mayoría de los países y pueden verse afectados a corto plazo. La vivienda está fungiendo como una necesidad y está actuando como un refugio para las personas. Los participantes convinieron en que puede haber un cambio no sólo en la demanda de viviendas después de la pandemia, sino que puede evolucionar para adaptarse a las nuevas necesidades generadas por esta experiencia. El sector puede ver el regreso de algunos valores y cambios en las reglas del juego. Un integrante del sector de vivienda en renta dijo que es importante vigilar las medidas que tomará cada país, en particular en lo que respecta a los subsidios. No habrá una gran caída del mercado, pero veremos cambios en las densidades, los espacios y los nuevos productos.  

En cuanto a la venta de multifamiliares, un miembro mexicano cree que el sector se verá afectado, pero con una postura más alentadora. La historia nos dice que la gente vuelve a los ladrillos porque son una inversión más segura. Pero, es importante ver hacia donde las nuevas tendencias moverán el mercado y si es el momento de buscar oportunidades, pero con precaución. 

Industrial y Logística
Con la demanda del comercio electrónico y la entrega a domicilio, los sectores inmobiliario industrial y logístico podrían ser los más rápidos en recuperarse, pero hay algunos factores que podrían frenar su recuperación. Un líder industrial del mercado peruano pidió a los participantes que tomarán en consideración cuales son las empresas que están ocupando sus espacios industriales, ya que no todas son de comercio electrónico. Hay muchas empresas industriales que sufrirán una crisis, por ejemplo la industria automotriz con movilidad limitada, y habrá varias empresas que no podrán sobrevivir a esta. El sector industrial necesitará adaptar sus instalaciones a la nueva tendencia del comercio en línea, lo cual no es una tarea fácil ya que muchas de ellas están construidas a medida según el giro de la empresa. Habrá muchos espacios industriales que no podrán acoplarse y las ubicaciones pueden no ajustarse a las demandas de los nuevos usuarios. 

Otro actor señaló que si las economías entran en una recesión económica, ventas de e-commerce también disminuirán. Las repercusiones de COVID-19 se sentirán en todas partes y la industria debe seguir siendo objetiva para ver las consecuencias. Un participante de Panamá añadió que en general el país verá un aumento considerable del comercio electrónico, pero también está de acuerdo en que llevará tiempo recuperarse de una recesión. No obstante, la demanda de los sectores agroindustrial, tecnológico y farmacéutico se mantendrá ocupada. 

Centros comerciales y Retail
En general, COVID-19 ha estado acelerando el comercio en línea en toda América Latina. Los líderes de bienes raíces están de acuerdo en que muchos minoristas pequeños y medianos han tenido que avanzar en sus planes de ofrecer en línea. El sector inmobiliario también tendrá que ponerse al día y varios países que no tenían un mercado maduro de comercio electrónico se tendrán que ajustar. 
Este cambio requerirá la modernización de los espacios logísticos e industriales, así como los centros de distribución de última milla. 

Para entender más o menos el impacto en el sector minorista, es clave mirar al mercado chino. Un participante compartió que los centros comerciales en Wuhan tuvieron una caída del 48 por ciento en comparación con el 2019, lo que significa que la pendiente es pronunciada. Se está recuperando lentamente, pero todavía no está claro cuándo se recuperará. La principal preocupación asociada con los centros comerciales son los riesgos de los inquilinos cuando empiezan a cerrar en América Latina. Un miembro de Uruguay compartió que las negociaciones han comenzado entre propietarios-inquilinos para que puedan cobrar el 60 por ciento del alquiler y que el resto se aplaza hasta el siguiente semestre de 2020. 

Mientras que un participante de Colombia dice que el porcentaje todavía está siendo debatido y no está claro cómo los mercados latinos serán capaces de superar esto. El gobierno colombiano ha implementado la cuarentena y cree que cada propietario de inmuebles debe renegociar con sus inquilinos en lugar de que el gobierno declare lo que debe hacer. En general, independientemente del país, los ingresos por ventas al por menor disminuirán y habrá algunos que no tendrán ningún ingreso. Los propietarios y los inquilinos tendrán que adaptarse y encontrar una manera de sobrevivir juntos. 

Hospitalidad
Con el periodo vacacional próximo en América Latina, el impacto de COVID-19 en la hospitalidad se siente inmediatamente. Desde las aerolíneas hasta los centros turísticos, toda la cadena está sufriendo, uno de los asistentes cree que será el golpe más duro y que tardará más tiempo en recuperarse. 

Una cadena hotelera internacional compartió con los participantes su experiencia no sólo en América Latina, sino también en China. Cuando El Salvador cerró sus fronteras, los hoteles funcionaban a un nivel de ocupación mínimo sólo por los viajeros que se encontraban atrapados en el país. Tan pronto como estos huéspedes puedan salir del país, la cadena está evaluando la posibilidad de cerrar los hoteles por completo. 

La cadena compartió que sus  hoteles en China están despegando de nuevo, después de haber cerrado 150 ahora la cadena sólo tiene 50 cerrados. Las tasas de ocupación siguen siendo bajas y durará aproximadamente un mes y medio, pero es importante entender la medidas drásticas de China. El principal temor de los líderes de la industria hotelera es que América Latina esté demasiado relajada y que se tarde mucho más en reabrir los hoteles. México, por ejemplo, no ha aplicado fuertes medidas de seguridad. Una vez que se contenga la propagación en la región, la ocupación podría recuperarse, pero el principal problema sería la guerra de tarifas que se desataría entre los hoteles. 

Sector de oficinas
América Latina se ha implementado lentamente al esquema de co-working, pero COVID-19 ha empujado a las empresas a adaptarse rápidamente y enviar a sus empleados a casa. Esto ha estimulado una transformación en el sector de las oficinas y los miembros creen que veremos un cambio drástico en el próximo año. A largo plazo, las edificaciones deberán contemplar espacios más grandes para co-working. Un líder financiero cree que el sector de oficinas se verá afectado en los próximos meses en México, especialmente dado su vasto inventario que aún no ha sido absorbido por el mercado. Aunque México aún no ha aplicado ninguna medida de permanencia en el hogar, alrededor del 85 por ciento de los usuarios de oficinas ya están haciendo trabajando desde casa.

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