Sector inmobiliario argentino nutre expectativa de evolución

Fueron años de una fuerte crisis que afectó a todos los sectores de la economía. Poco a poco, las circunstancias mejoraron y los líderes inmobiliarios que operan en Argentina fueron demostrando más confianza en futuras perspectivas positivas.

En marzo y abril, GRI Club encuestó a 340 empresarios y ejecutivos que operan o están interesados en operar en América Latina – de los cuales 50 actúan específicamente en Argentina – para el Termómetro de GRI y apuntó que, según el 78,38%, de los consultados, los resultados de sus empresas en los próximos 12 meses serán buenos o excelentes. La mayoría (73,68%) declaró también que sus empresas están invirtiendo y/o ampliando sus negocios a nivel local. El ánimo positivo hacia este mercado también se ha advertido durante el evento Latin America GRI 2018 – poco antes de los nuevos sobresaltos del país.

Algunos de los factores que influyen en las expectativas favorables son las recientes políticas promovidas por el gobierno de Mauricio Macri, como los nuevos créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales. Aparte de eso, el presidente ha demostrado una capacidad de articulación política, lo cual es fundamental para nuevos avances.

“Macri ganó [las elecciones legislativas del último año] y es muy probable que sea reelecto”, prevé Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre, que moderó la discusión sobre el mercado argentino en el evento de GRI.

Ola turbulenta

Las turbulencias observadas a partir del inicio de mayo – con la subida de la tasa de interés, la devaluación de la moneda y el anuncio de que el país recurriría al Fondo Monetario Internacional (FMI) – no parecen derrumbar el ánimo de los ejecutivos del sector. “Con una visión a medio plazo, no veo ningún cambio substancial ni deterioro de las condiciones”, apunta Issel Kiperszmid, presidente de Dypsa International.

Según el ejecutivo, tales ajustes eran necesarios y el gobierno tuvo que tomar una acción inmediata. “A pesar de esto, mantengo el optimismo, quizás con un poco de cautela, pero continuamos con buenas perspectivas para el rubro inmobiliario, sobre todo teniendo en cuenta la agenda política y económica [ya implementada o en marcha]", agrega.

“Confiamos que esta situación será controlada por la actual administración, que cuenta con un equipo económico muy calificado y con experiencia en este tipo de crisis financiera. Nuestros planes de inversión para el futuro no han cambiado”, indica Diego Chevallier Boutell, CEO de ARG Realty Group, que ha recibido un aporte de USD 300 millones de Equity International, Goldman Sachs, Centaurus Capital y Grupo Pegasus en el último mes de abril.

Diego reconoce también que este es un momento prudencial para la toma de decisiones, “especialmente considerando la volatilidad cambiaria, que continuará durante un tiempo”. Sin embargo, considera que las perspectivas en relación al futuro se mantienen positivas.

El fenómeno de los créditos UVA

La primera novedad del actual gobierno que generó un impacto en la industria de bienes raíces fue el sistema de indexación por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, por la inflación, inspirado en el modelo chileno y que ha transformado la realidad del sector desde su lanzamiento, en abril de 2016. De acuerdo con el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el año 2017 finalizó con un récord histórico de préstamos indexados por UVA para la compra de casas, con un total de 118 mil millones de pesos argentinos, 99,1% más de lo registrado el año anterior.

“Antes no había créditos. Comenzaron a surgir hace un año y medio y se convirtieron en un boom. Cada mes, la expansión es increíble. En el último año, el segmento de construcción creció 16,5% y estamos seguros que está comenzando un ciclo positivo”, explica Issel.

Gracias al UVA, “están surgiendo cambios importantes. Creo que estamos en una etapa de revolución debido al déficit de vivienda”, opina, por su parte, Eduardo Bastitta Harriet, CEO de Plaza Logística.

Actualmente, según el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, 12,2 millones de argentinos no tienen una vivienda adecuada.

Otros avances

Anunciada hace dos años, la ley 27.260/2016, que reglamentó la regularización del patrimonio no declarado por los contribuyentes tanto en el exterior como en el propio país, también promete rendir buenos frutos. La Casa Rosada confirmó que, en 2017, un valor de US$ 116,8 mil millones ha sido declarado gracias a esta legislación. Cerca de 80% de ese monto, más de US$ 93 mil millones, estaban en otros países, y US$ 23,5 mil millones, o sea, un cuarto de esa suma, fueron repatriados durante el año.

“Lo interesante es que los valores blanqueados aún no han sido invertidos, pero en algún momento van a ingresar [a la economía]”, analiza el líder de Dypsa International.

La nueva Ley de Financiamiento Productivo que, entre otros aspectos, reglamenta el mercado de capitales, también es considerada un avance para el sector inmobiliario. “La reforma del mercado de capitales será positiva y se verá un horizonte de crecimiento económico, incluso aunque sea moderado”, comenta Eduardo. La norma, promulgada a principios del mes de mayo, establece los Reit (Real Estate Investment Trusts), es decir, los fondos de inversión inmobiliaria. Si bien son muy comunes y exitosos en otras partes del mundo, aun no son reconocidos en Argentina. “Estamos trabajando en este frente con la creación de un fondo de esa naturaleza”, revela el presidente de Dypsa, quien celebró la aprobación ya que la considera “necesaria para el desarrollo de ese mercado que hasta entonces era inexistente”.

Llegada de grandes líderes

Los encuestados por la edición especial de GRI Magazine para Argentina se han mostrado también optimistas en cuanto al aumento de la atención extranjera hacia el país. “Si antes [los inversores internacionales] estaban bastante cautelosos, hoy vemos un mayor interés”, destaca Issel Kiperszmid.

El ejecutivo cita como ejemplo la llegada del multimillonario Jorge Perez, presidente de Related Group, que ha anunciado inversiones locales desde 2016, y de Sam Zell, de Equity International. “Es un proceso que ya ha comenzado y seguramente vendrán otros. El gobierno está favoreciendo esto”, agrega.

Consolidación e inversión institucional

“La Argentina necesita mucho de aportes externos, pero de largo plazo. Para ello, debe crear las condiciones, lo cual ya está haciendo, con un nuevo marco impositivo [la reforma tributaria aprobada a fines de 2017], un nuevo marco legal [la reciente medida aprobada por el Congreso], una inflación controlada y un crecimiento sustentable”, explica Diego Chevallier.

Él considera que la inyección de valores en ARG Realty Group contempla nuevos proyectos e incluirá también inversiones en activos existentes, como el centro comercial TOM (Tortugas Open Mall). "Por eso, vemos el futuro con buenas perspectivas y estaremos muy atentos en búsqueda de oportunidades.”

“Es importante resaltar que el mercado argentino no tenía presencia institucional, como hay en otros países. En Brasil, por ejemplo, el proceso de apertura a inversores, desarrollando oficinas y activos de renta, comenzó hace 20 años”, compara Diego. “Actualmente, Brasil tiene un mercado desarrollado, con grandes inversores. Nosotros no hemos vivido eso. Solo hay algunos inversores locales, pero la institucionalización no se ha desarrollado. Creo que se va a empezar ese movimiento ahora”, agrega.

El sector industrial ha sido objeto de interés de este nuevo tipo de inversor (internacional y también institucional) y su volumen de inversiones está creciendo gradualmente. “Tenemos en este momento 300.000 m² en obra, algo único en el país”, cuenta Eduardo, de Plaza Logística. Otros rubros han también tenido una dinámica ascendente.

El resultado consolidado del Termómetro de GRI indica que los segmentos más atractivos para la inversión actual en Argentina, considerando los diversos tipos de agentes del mercado, son las viviendas residenciales, los hoteles y los centros comerciales.

Factor tecnología

En este conjunto de oportunidades y desafíos, aún queda un punto a mejorar para garantizar el progreso del mercado inmobiliario argentino. “Existe mucho por hacer en cuanto a reducción de costos. Si, por un lado, el gobierno está trabajando en la disminución de [impuestos sobre] insumos, por otro lado, es necesario incorporar tecnología a la construcción. Esta es una gran ocasión porque [las nuevas reformas] nos permiten traer equipos de última generación", explica el presidente de Dypsa International. La empresa está implementando actualmente un plan de minimización de costos de hasta 24%.

Plaza Logística también se muestra atenta a la evolución tecnológica, pero principalmente como elemento generador de negocios vinculados, en particular, al comercio online. “Estamos con varias obras en marcha destinadas a las nuevas logísticas, como los comercios electrónicos, que representan los nuevos sectores de la economía y afectan fuertemente a la creación de empleos y el PBI”, completa Eduardo.

Accede a ese y otros contenidos en la edición especial de GRI Magazine Real Estate para Argentina.