Aliança Centro busca repovoar prédios corporativos no Rio

Uma cidade que vem perdendo inquilinos e mão de obra qualificada. Por um ângulo, assim pode ser resumido o Rio de Janeiro e sua região central, que outrora abrigaram as maiores companhias nacionais e estrangeiras com negócios no Brasil. Da recente pandemia à crise econômica de 2014 a 2016, passando pela degradação da segurança pública, são vários os motivos que justificam esta situação.

Segundo dados da CBRE compartilhados com a reportagem do GRI, a vacância média nas lajes corporativas cariocas supera os 35% atualmente, percentual que praticamente se repete na região central, onde estão concentrados mais de 60% dos 8 milhões de metros quadrados de escritórios da cidade. 

O que fazer para tentar reverter tal cenário? Um grupo de empresários com edifícios corporativos no Centro do Rio criou uma Aliança para melhorar a interlocução com o poder público - prefeitura e governo estadual - e aproximar a infraestrutura dos prédios para oferecer maior conforto, tranquilidade e bem-estar aos usuários.

Segundo o CEO da São Carlos Empreendimentos e Participações, Felipe Góes, a associação sem fins lucrativos nasce com ações planejadas em três frentes: mapear os principais problemas da região para comunicá-los à prefeitura, coordenar ações com a Secretaria de Segurança estadual e investir em uma agenda positiva de comunicação a respeito do Centro da cidade.

“A Aliança já deu uma contribuição para melhorar a infraestrutura de suporte aos profissionais de segurança que trabalham no Centro presente. Adicionalmente, estamos iniciando a integração das câmeras dos prédios com o batalhão de polícia da região”, afirma Góes. A São Carlos tem oito prédios que somam 115 mil metros quadrados de área locável na parte central da cidade.  

O diretor sênior da GTIS, Paulo Millen, acrescenta que os problemas enfrentados pelos proprietários de imóveis no Centro do Rio são praticamente os mesmos, o que foi um ponto de partida para a criação da Aliança. “A gente precisa usar os recursos que tem de forma mais inteligente entre os edifícios e, por quê não?, em conjunto com o poder público, com as equipes de limpeza, segurança e zeladoria”. 

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Millen ressalta que, embora os distúrbios da região sejam de amplo conhecimento das autoridades, o fato de serem visíveis não significa que estejam sendo debatidos. Como fruto da organização institucional, o executivo já enxerga alguns avanços, como a melhoria da iluminação pública e o compartilhamento de imagens entre os condomínios e a polícia - a GTIS é dona de seis edifícios corporativos no Centro do Rio. 

A favor da região, pesa toda a capacidade instalada de transporte público, com uma diversidade de modais - trem, metrô, VLT, ônibus, barcas - suficiente para atender um aumento substancial de demanda. “É de fazer inveja à estrutura de São Paulo”, pontua o diretor da GTIS. 

Culpa da pandemia?

O diretor regional da CBRE, Alberto Robalinho, salienta que a fuga de companhias e profissionais qualificados do Rio é um processo anterior à covid-19. “O efeito da pandemia no esvaziamento do Rio de Janeiro é muito menor proporcionalmente do que em São Paulo. O grande volume de devolução durante toda a pandemia foi uma decisão pré-coronavírus”, diz.

São casos como o da Petrobrás, que deixou o Ventura Corporate Towers, e das devoluções realizadas por Furnas, Finep, BNDES e Caixa Econômica Federal, cujas desocupações já tinham ocorrido a partir de 2018. 

Robalinho explica que, após a crise econômica enfrentada pelo Brasil a partir de 2014, boa parte das empresas instaladas no Rio manteve a operação com quadros enxutos, situação que poderia mudar em 2020, mas foi impactada pela pandemia. “Como é importante estar presente no segundo maior mercado do país, foram mantidos os escritórios com algumas renegociações”.

Ainda segundo o especialista, se for avaliada toda a vacância durante a pandemia, excluindo-se as grandes devoluções acordadas anteriormente, como os exemplos mencionados, ela é praticamente igual ao período pré-covid, já que houve algumas absorções importantes em 2021, casos de IBM, Estácio e Banco do Brasil.

Dados da CBRE mostram que nos últimos dez anos, a capital fluminense perdeu algo entre 150 e 200 mil postos de trabalho, principalmente de empresas dos mercados financeiro e de tecnologia. “Temos ainda o mercado de óleo, gás e energia aos trancos e barrancos. O que a prefeitura pode fazer para atrair novamente as corporações? Incentivo no ISS, no IPTU?”, indaga. 

Reviver Centro

Em um contexto cujo objetivo é o repovoamento do Centro, como os proprietários de escritórios enxergam a proposta da prefeitura para levar moradia à região? 

Na avaliação de Felipe Góes, a iniciativa é extremamente benéfica para a cidade: “Nós entendemos que a mistura de residencial, comercial e varejo torna a região mais rica, próspera e segura; o futuro das cidades é um desenho de uso misto, ao contrário do que foi preconizado nas décadas de 1960 e 1970”.

Paulo Millen também vê com bons olhos o projeto da administração municipal - a GTIS estuda a possibilidade de construir residenciais na cidade -, mas reforça que o Reviver Centro se trata de um projeto de longo prazo, enquanto a Aliança pode gerar frutos imediatos para a região. “Hoje, um terço dos escritórios do Rio está vazio. Antes de qualquer coisa, precisamos resolver isso”.

Segundo Alberto Robalinho, além de a conta dificilmente fechar na conversão de prédios corporativos em unidades residenciais, é preciso entender que tipo de morador se deseja no Centro. “Geralmente, são jovens que trabalham na região e não têm condições de pagar para morar na zona sul. Mas se não tiver emprego, essas pessoas vão fugir do Rio. Para quem vamos vender esses imóveis?”

“Se as pessoas querem ou não morar no Centro, eu não consigo enxergar. Não consigo enxergar a pessoa que mora na zona sul ir para o Centro. Quem mora na Barra pode até ter um estúdio na região, mas não é o padrão. Então essa é a pergunta: vai criar um grande Minha Casa, Minha Vida na Avenida Rio Branco?”, questiona o diretor regional da CBRE.

Com a proposta de se aproximar do poder público, o futuro da Aliança Centro tende a ser algo parecido com os business improvement districts norte-americanos, segundo o CEO da São Carlos, Felipe Góes: “A gente vai se organizar para chegar nesse estágio: uma associação de proprietários de imóveis que têm uma atuação muito proativa no sentido de melhorar as condições urbanas onde estão instalados essas propriedades”, encerra o executivo.

Por Henrique Cisman