Ativos de saúde: nova menina dos olhos para os investidores?

A indústria de saúde passa por um movimento de consolidação no Brasil, acelerado pela pandemia de covid-19, com o aumento da percepção sobre a importância da infraestrutura em healthcare. Neste contexto, investidores institucionais são mais demandados para financiar a expansão das operações no setor, principalmente em um cenário de taxas de juros elevadas. 

Nos empreendimentos de outras classes de ativos, como os shopping centers, também cresce o interesse dos proprietários em atrair hospitais, clínicas e laboratórios como forma de gerar mais fluxo e aumentar a receita. Do outro lado, operadores também veem vantagem nessa integração.

“Cada vez mais, buscamos ativos situados dentro de complexos que tenham atividades complementares, pois entendemos que é um ecossistema que se retroalimenta, como são os casos de shoppings, hotéis, prédios de consultórios, enfim, onde haja serviços atrelados”, afirma Junia Gontijo, diretora executiva do Hospital Israelista Albert Einstein. 

Um dos grandes investidores mundiais em ativos imobiliários de saúde com foco em obtenção de renda, a NorthWest Healthcare possui oito hospitais no Brasil, onde está presente desde o início da última década, distribuídos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal. 

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“Até o momento, todas as nossas oportunidades se basearam no modelo de sale and lease back”, conta Gerson Amado, managing director da NW no país. Agora, entretanto, a companhia também volta suas atenções para o modelo built to suit (BTS). “O cenário está um pouco mais desafiador no momento, mas ainda é viável”, diz o executivo. 

Segundo Amado, está muito caro comprar ativos em operação: “Uma vez que o operador identifique uma necessidade ou oportunidade, estamos dispostos a conversar, entender e entregar a melhor solução do ponto de vista imobiliário”. 


Hospital Santa Helena, em Brasília, compõe o portfólio da NorthWest Healthcare no Brasil. Foto: Divulgação/NorthWest Healthcare

O Hospital Albert Einstein é um dos interessados no BTS, uma estratégia que começou a ser utilizada há cerca de quatro anos. “Grande parte do nosso portfólio é próprio, fruto de investimentos feitos ao longo dos 60 anos de existência; começamos a diversificar, buscando outros modelos e alternativas ao uso de capital próprio”, explica Gontijo.

Sem revelar quais, a executiva afirma que há pelo menos três grandes projetos em desenvolvimento, já em fase final, todos situados em São Paulo. O maior interesse da empresa está nas regiões centro-oeste, sudeste e sul, onde estuda empreendimentos no Paraná e no Rio Grande do Sul. 

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Desafios

Se há dez anos os investidores em healthcare eram chamados de loucos, conforme lembra Amado, hoje há um interesse muito maior pelo segmento, que deixou de ser nicho, mas ainda não é mainstream, segundo o executivo. “O investidor institucional costuma gostar porque é uma tese de longo prazo, estável, com retornos previsíveis, mas talvez não seja tão simples".  

Na lista dos maiores desafios, ele cita o funding, a localização e a volatilidade do setor. “Está difícil achar terrenos para desenvolver, principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro”. Sobre a volatilidade, Amado aponta que o ciclo de desenvolvimento é bastante longo, o que aumenta as incertezas no negócio. 

Para Gontijo, do Einstein, este é justamente o maior desafio: “Precisamos de ativos minimamente maduros para começar a operação, pois tem todo o processo de aprovações, licenças, que é muito complexo; hoje, há muita procura de proprietários de terrenos, mas ainda não existe nada ali”. 



A executiva também aponta o pouco tempo de vivência dos investidores no segmento como uma dificuldade: “O mercado, em geral, ainda tem pouca experiência nesse tipo de operação, então o healthcare costuma ser comparado com o mercado corporativo, por exemplo, nos preços de locação”. 

Sobre a possibilidade de default nos pagamentos, que costuma ser vista como um ponto negativo do setor, já que é um serviço essencial, o MD da NorthWest Healthcare diz que já existe jurisprudência no sentido de estruturar uma transição do operador sem paralisar as atividades do hospital. 

Em relação a novos projetos no radar, o executivo diz que a empresa “continua com apetite para investir no Brasil”, destacando as capitais como possíveis destinos para novas aquisições ou desenvolvimentos. “Há pelo menos quinze regiões metropolitanas com mais de um milhão de habitantes, e entendemos que elas podem ser consideradas para um novo investimento”, encerra. 

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