Decisão do TJSP abre precedente favorável para fundos de crédito imobiliário

Por Henrique Cisman

Uma decisão proferida pela 2ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Comarca de Botucatu, no último dia 19, abre um precedente favorável para fundos de crédito imobiliário. O caso concreto é um processo de indenização por vícios construtivos proposto pelo Condomínio Residencial Green Life. Na ação, o requerente inclui no polo passivo, além da incorporadora, o Fundo de Liquidação Financeira - FIDC, gerido pela Jive Mauá, assim como a Modal Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, administradora do fundo. 

Um dos argumentos utilizados pelo condomínio seria a existência de grupo econômico com a incorporadora que realizou o empreendimento - e a alegada participação na cadeia de consumo -, tese que encontraria respaldo no Código de Defesa do Consumidor. Assim, o condomínio defende que tanto a administradora quanto o FIDC seriam responsáveis solidários em relação aos alegados vícios construtivos. 

O escritório Chodraui e Tambuque Advogados teve êxito ao defender que o fundo desempenha o papel de agente financeiro, sem qualquer responsabilidade em relação a eventuais vícios construtivos do empreendimento. 

Neste sentido, o pagamento em unidades do projeto ou em recebíveis provenientes da venda dos imóveis como contrapartida da operação de crédito encontra respaldo na lei de incorporação imobiliária (Lei Federal nº 4.591/64). Em sua decisão, o juiz Fabio Fernandes Lima destaca o disposto no artigo 31-A, parágrafo 12, da referida lei:

[...] a contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

De acordo com Rodrigo Tambuque, sócio do Chodraui e Tambuque Advogados, está claro que o fundo não tem qualquer responsabilidade relativa à construção do empreendimento, que, inclusive, já tinha o Habite-se expedido quando a operação de crédito com a incorporadora foi firmada. "Seria muito ruim para o mercado imobiliário como um todo; tanto que estamos tratando o caso como emblemático e estratégico", ressalta. 

Erich Zager, advogado à frente do processo, explica que o FIDC gerido pela Jive realizou a reestruturação da operação de crédito que a incorporadora havia tomado junto ao Banco Santander. "Na prática, isso não significa que o fundo tomou o lugar da incorporadora, mas tão-somente do agente financeiro. Logo, ele não está assumindo nenhuma obrigação de incorporação ou construção, e, portanto, não deve responder por eventual vício construtivo", reitera. 

Os especialistas também destacam o timing desta decisão: "A tese de ilegitimidade foi acatada em um momento muito importante, pois exclui do processo tanto o FIDC quanto o seu administrador antes mesmo da etapa de instrução (em que as provas sobre os vícios construtivos são produzidas), ou seja, evita o desgaste processual até que haja uma sentença de mérito, bem como os custos incorridos", explica Zager.

Segundo Tambuque, o processo poderá continuar sem a presença de Jive Mauá e Modal como réus, caso a decisão seja mantida. Ainda cabe recurso. "Há casos em que o fundo tem prazo de liquidação e, como há uma ação pendente, não consegue cumpri-lo, então é uma decisão que abre um precedente muito positivo para os fundos que financiam o mercado imobiliário", encerra.