Descubra os top 3 mercados emergentes na visão dos investidores estrangeiros

Por Gustavo Favaron

Com a esperada onda de distressed assets no mercado imobiliário comercial dos principais mercados, como Estados Unidos e Europa, se manifestando de forma discreta, juntamente com tendências de mudanças de uso que continuam a intrigar a indústria, os investidores se encontram em modo de espera, voltando seus olhares para certos mercados emergentes cada vez mais consolidados.

Embora o número de investidores imobiliários globais com forte apetite por esses mercados ainda seja baixo, minhas conversas com os principais líderes da indústria e uma pesquisa de mercado feita pelo GRI Club me levam a antecipar que Índia, Brasil e México se beneficiarão de um forte fluxo de capital, com perspectivas interessantes de retornos mais altos assim que as taxas de juros começarem a cair.

Claro, essa atividade à qual estou me referindo seria realizada pelo tipo de capital gerenciado por players com disposição para riscos mais elevados, diretamente ligados a países que podem estar expostos a instabilidade política, econômica e cambial, sem mencionar os altos níveis de burocracia.

Opções restritas

Se no passado a variedade de opções para investir em mercados emergentes parecia avassaladora, o atual cenário geopolítico serviu para reduzir significativamente a lista, com Índia, Brasil e México se destacando no topo.

A primeira razão para o destaque desses três mercados se deve a redução de interesse nos principais concorrentes devido aos grandes desafios enfrentados pelas antigas potências dos BRICS - China, Rússia e África do Sul.

O interesse de investidores estrangeiros na China atingiu o menor nível em três anos em 2024, sobretudo no mercado imobiliário do país, como resultado da crise exposta pelos escândalos da Evergrande e Country Garden.

A China enfrenta sérios desafios à liberdade econômica em um ambiente que já era considerado um tanto hostil para os players internacionais. O declínio demográfico, a desaceleração do crescimento do PIB, as crescentes tensões geopolíticas e a crise estrutural do mercado imobiliário certamente a excluem dos planos - contrastando fortemente com seu status anterior de “queridinha dos investidores".

Mesmo antes da invasão da Ucrânia, a Rússia já era uma incógnita para muitos investidores globais em busca de oportunidades nos mercados emergentes, mas com a guerra ainda em curso depois de dois anos e novas sanções sendo impostas regularmente, o país de Putin já não está mais em consideração de forma alguma.

Embora o mercado imobiliário na África do Sul tenha mostrado resiliência, ainda não vejo os investidores considerando o país como uma opção viável no momento devido a questões como o alto índice de desemprego, que ultrapassa 32%, os frequentes cortes de energia e um crescimento econômico de apenas 0,1% no último trimestre.

Com o declínio desses competidores, novos protagonistas do Sul Global surgem para assumir o posto.

O recém-divulgado FDI Confidence Index da Kearney, oferece mais insight sobre por que Índia, Brasil e México estão prontos para grandes oportunidades. O estudo mostra o Brasil (19º) e o México (21º) retornando à lista dos 25 países mais atraentes para investimentos após sua ausência no ano passado, enquanto a Índia figura ligeiramente à frente, em 18º lugar.

Ao focar exclusivamente nos mercados emergentes, a imagem se torna mais clara, colocando Índia, Brasil e México em quarto, quinto e sexto lugares, respectivamente. Tendo em vista que 88% dos entrevistados planejam aumentar seus investimentos nos próximos três anos, certamente vale a pena considerar estes mercados.  

Por que a Índia?

A economia indiana está crescendo mais rápido do que qualquer outra no mundo, com previsões de atingir um PIB de USD 5 trilhões nos próximos três anos, colocando-a como a terceira maior economia global. As expectativas para 2030 indicam a possibilidade de alcançar USD 7 trilhões.

A visão de que a Índia receberá muita atenção de investidores estrangeiros nos próximos anos é ainda mais respaldada pelo mais recente anúncio da Blackstone - que já possui USD 1 trilhão em ativos sob gestão globalmente, incluindo USD 50 bilhões apenas na Índia - sobre seu plano de investir mais USD 25 bilhões nos próximos 5 anos.

O COO da Blackstone, John Gray, que já se encontrou e conversou pessoalmente com membros do GRI Club, afirmou que a Índia permanecerá como seu terceiro maior destino de investimentos, ficando atrás apenas dos Estados Unidos e do Reino Unido.

A Brookfield é outro investidor institucional global com grandes metas para a Índia, anunciando recentemente planos de investir mais de USD 10 bilhões no setor imobiliário indiano nos próximos três a cinco anos, dobrando seus ativos sob gestão no país. A companhia quer diversificar-se nos setores residencial, industrial e varejo, alinhado com a economia da Índia.

Ao mesmo tempo, a Pesquisa de Intenções de Investimento na Ásia e Pacífico de 2024, realizada pela CBRE (que possui USD 90 bilhões em ativos sob gestão na Índia), revela que a Índia permanece como o principal destino para o capital estrangeiro nos mercados emergentes da APAC, com Mumbai e Delhi se destacando como as principais cidades.

Em 2023, também houve um aumento de fundos imobiliários japoneses migrando para a Índia. Conhecidos por sua diligência com os investimentos, este é um forte sinal de que as oportunidades no país têm um grande potencial para retornos promissores.

Por que o Brasil?

O Brasil apresenta oportunidades de investimento atrativas respaldadas por sua neutralidade geopolítica, diversas opções de investimento além do eixo Rio-São Paulo, ciclos de investimento imobiliário maduros e uma indústria de fundos imobiliários (FIIs) em crescimento, que promove liquidez de mercado, juntamente com indicadores econômicos que devem atrair certos investidores em busca de retornos mais altos.

O investimento estrangeiro direto permanece robusto, impulsionado pela crescente estabilidade e oportunidades no setor de serviços do Brasil e pelo aumento dos preços das commodities, com previsões indicando níveis mais altos em comparação com o ano anterior.

Fatores como o aumento da confiança do consumidor, robusta expansão do PIB e iniciativas governamentais voltadas para habitação acessível e projetos de revitalização urbana contribuem para uma perspectiva positiva nos setores imobiliários residencial e comercial.

A alta de preços no setor imobiliário, especialmente em áreas urbanas e destinos turísticos, combinado com a escassez de estoque, indica um forte potencial para os investidores aproveitarem o dinâmico mercado barsileiro e contribuírem para o crescimento econômico do país. No entanto, desafios como o descumprimento das metas fiscais do governo, tensões institucionais e reformas tributárias pendentes merecem atenção.

Um dos principais atrativos da China e da Rússia, antes do desenvolvimento das circunstâncias atuais, era uma característica que os grandes investidores imobiliários globais exigem para entrar em um mercado - escalabilidade. Isso é algo que tanto o Brasil quanto a Índia podem trazer para a mesa.

Por que o México?

Dentre esses três mercados emergentes, o México se destaca por sua posição geográfica estratégica e acordos comerciais favoráveis, como o NAFTA, facilitando o comércio com os Estados Unidos e atraindo importantes oportunidades de nearshoring. 

O México passou por grandes transformações, evoluindo de um período de recorrentes crises para se tornar um líder econômico e comercial global, com um PIB na casa de USD 2 trilhões. Apesar das claras disparidades econômicas entre as regiões norte e sul, a atual administração federal do país visa abordar esses desequilíbrios por meio de iniciativas estratégicas de infraestrutura.

Junto com o crescimento do nearshoring no país, as administrações recentes têm se concentrado em promover grandes projetos de infraestrutura para reduzir disparidades econômicas e impulsionar o desenvolvimento, destacando o potencial do México para se tornar um ponto central na logística global.

O fluxo de investimentos estrangeiros diretos no México já atingiu um recorde histórico, ultrapassando os USD 36 bilhões no final de 2023. Isso representa um aumento de 27% em relação ao ano anterior e serve como um forte indicador da crescente confiança dos investidores internacionais no país, após iniciativas do governo para impulsionar a concorrência e reduzir a burocracia para esses grupos.

Embora ofereça menos escalabilidade, o México conta com uma indústria imobiliária sofisticada, especialmente em fundos, a ponto de possivelmente superar tanto o Brasil quanto a Índia. No entanto, preocupam incertezas políticas decorrentes da saída do presidente atual, assim como questões sobre a prontidão energética e de infraestrutura para o desenvolvimento futuro.

O que mais vemos no horizonte?

Devo trazer mais um elemento a esta análise. Não é segredo que o Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), que reúne seis países árabes - Bahrein, Kuwait, Omã, Qatar, Arábia Saudita e Emirados Árabes Unidos, está atraindo muita atenção de gestores de fundos e investidores em busca de oportunidades e capital, mas como a região realmente se destaca?

A retomada de investimentos estrangeiros no setor imobiliário do GCC é amplamente impulsionada pelo desempenho do setor energético da região, com o FMI projetando receitas substanciais de petróleo nos próximos quatro anos. A diversificação da carteira continua a ser um objetivo fundamental, com uma mudança em direção a novos setores econômicos e ativos alternativos.

Apesar dos desafios enfrentados pelos investidores globais, as condições econômicas relativamente favoráveis nos países do GCC continuam a impulsionar a confiança e o interesse por oportunidades de investimento em escala global. O setor imobiliário da região está em plena expansão, com projetos avaliados em USD 1,68 trilhão em 2024, um aumento em relação aos USD 1,38 trilhão de 2023, conforme relatório da CBRE.

O investimento estrangeiro direto na região já cresceu notavelmente, com os Emirados Árabes Unidos subindo da 18ª para a 8ª posição e a Arábia Saudita saltando da 24ª para a 14ª posição desde o ano passado, de acordo com o Índice Kearney. Entre os mercados emergentes, isso os coloca respectivamente em 2º e 3º lugares.

Ao longo dos quinze anos em que meu trabalho tem sido conversar com líderes do setor imobiliário e obter suas percepções sobre para onde o mundo está indo, posso dizer confortavelmente que nunca vi tanto interesse nos países do GCC. Onde antes os gestores de fundos consideravam a região apenas como uma fonte de capital, há um crescente interesse em explorar oportunidades para investir também nesses países.

Isso ficou ainda mais evidente durante minha recente visita a Omã, onde participei da Oman Real Estate Conference 2024 e tive a oportunidade de conversar com os maiores líderes do setor de todo o GCC, enquanto testemunhava em primeira mão o impressionante apetite por novos negócios e desenvolvimentos.

O GRI está se aproximando dos principais atores responsáveis por impulsionar negócios na região, preparando o terreno para uma intensa troca de oportunidades e ideias. Enquanto este material é publicado, uma semana de encontros entre os membros do GRI Club e os líderes de destaque da região está sendo organizada. Mais detalhes virão em breve.

Preparando o caminho

Embora eu não veja um grande volume de transações acontecendo em 2024, acredito que agora é o momento de desenvolver as bases, o conhecimento e os relacionamentos que resultarão em um volume relevante de fluxo de capital em 2025.

Estamos nos preparando para esse novo fluxo global de capital, entendendo que nossa responsabilidade é facilitar o diálogo entre os players locais e os recém-chegados a esses países. Em termos práticos, temos mapeado todos os investidores globais prontos para penetrar nesses mercados, enquanto aumentamos nossa presença em cada região.

Com milhares de membros não apenas na Europa e nos EUA, mas também em mercados desenvolvidos e emergentes, o GRI Club mais uma vez proporcionará uma porta de entrada para investidores se encontrarem e estabelecerem relacionamentos valiosos com os principais players na Índia, Brasil e México nos próximos meses e anos.

O objetivo do GRI Club é possibilitar uma rápida curva de aprendizado e simplificar o processo de identificação de parceiros locais para contribuir para o crescimento imobiliário sólido e a geração de riqueza e benefícios para esses mercados emergentes. 

Nossa equipe de pesquisa estudou esses mercados extensivamente e, nas próximas semanas, vamos compartilhar mais informações sobre por que acreditamos que esses mercados estarão cada vez mais presentes no radar dos investidores globais.

Aguardem novidades.