Diretor do Banco Central revela planos e perspectivas para o setor imobiliário

O GRI reuniu membros do clube nesta segunda-feira (5) para uma conversa com o diretor de Regulação do Banco Central do Brasil, Otávio Damaso. O encontro foi moderado pelo head de logística da REC Gestão, Marcelo da Costa Santos, e procurou indicar as perspectivas do BC para o mercado imobiliário brasileiro.

Antes do bate-papo com os participantes, Damaso avaliou os cenários de economia interna e externa. Para o executivo, devem prevalecer por mais algum tempo os grandes estímulos fiscais e monetários nas economias da Europa, Ásia e dos Estados Unidos, onde o setor imobiliário dá sinais de avanço, principalmente a demanda residencial.

Parte disso está relacionada ao comportamento do Federal Reserve, que sinaliza manutenção da taxa básica de juros em baixos patamares. O que se discute, neste sentido, são os riscos inflacionários, que por enquanto ainda são avaliados como temporários tanto pelos norte-americanos quanto pelos europeus.

No Brasil, o Banco Central avalia que há uma recuperação surpreendente da economia, considerando os impactos da segunda onda de Covid-19. Por outro lado, a inflação está acima do esperado pela instituição, principalmente em relação aos bens industriais. Associações da construção civil têm reclamado do alto preço dos insumos em reuniões com o BC.

As vendas de imóveis continuam com bom desempenho e apesar do encarecimento dos materiais de construção na casa de 28% nos últimos 12 meses, os preços apresentam alta moderada, sem elevação real expressiva. Para Damaso, a manutenção de baixas taxas de juros no crédito imobiliário é um drive importante para viabilizar a demanda no setor.

Embora o arcabouço jurídico seja considerado sólido e o instrumento de alienação fiduciária funcione bem, o Banco Central gostaria de revigorar instrumentos tradicionais do financiamento imobiliário para pessoas físicas, como a hipoteca, já que a alienação fiduciária é de difícil entendimento para o investidor estrangeiro.

Outra alternativa vista com otimismo pela instituição é o home equity, modalidade que tem grande potencial de crescimento, segundo Otávio Damaso. Está no horizonte uma medida provisória que visa tanto resgatar a hipoteca quanto aperfeiçoar a alienação fiduciária e, ainda, favorecer a agenda do home equity. O diretor do Banco Central não entrou em detalhes. 

Em termos de regulamentação, o BC publicou há poucos meses a obrigatoriedade do registro de recebíveis imobiliários a partir de janeiro de 2023, medida que, segundo o diretor da instituição, surgiu em conversas com as entidades do setor para fortalecer a governança das incorporadoras e dar mais transparência para investidores, adquirentes e financiadores. 

A agenda de inovação do Banco Central, como as transferências via PIX e o open banking, também são vistas como potenciais fontes de benefícios para o setor imobiliário, sobretudo esta última, que vai permitir a interoperabilidade entre instituições financeiras e o desenvolvimento de novos produtos e serviços.

Dúvidas e pleitos do setor

Moderador do encontro, Marcelo da Costa Santos ressaltou a importância da digitalização no processo de escrituração imobiliária. Segundo Damaso, tecnologia não é mais um empecilho atualmente e, embora este não seja um assunto que compete ao Banco Central, a instituição tem diálogo estreito com as autoridades de registro e diz enxergar esse movimento de inovação.

Outro pleito lembrado por Santos é a geração de produtos financeiros securitizados, uma vez que os financiamentos ainda são muito dependentes da poupança. A visão de longo prazo do Banco Central é de um mercado mais livre, com menos direcionamento dos recursos, pois isso impede a atração de fontes diversas.

Enquanto isso não acontece, a instituição tem trabalhado para tirar algumas amarras do direcionamento, como os fins da indexação obrigatória à taxa referencial e do limite de preço do imóvel.

O diretor do BC também destacou o Projeto de Lei Cambial, que está no Congresso desde 2018 e aguarda para entrar na pauta de votação, o que pode ocorrer em breve. A iniciativa visa desburocratizar a regulação cambial brasileira construída desde 1920 e atualmente com 44 dispositivos que somam quase 450 artigos.

A proposta revoga todos eles e os substitui por 30 artigos, criando uma base que equipara o investidor estrangeiro ao local - em termos de burocracia - e permite a conversibilidade do Real. 

Outro assunto bastante debatido foi a flexibilização do LTV, que na Caixa, por exemplo, é limitado a 90% (outros bancos reduzem para 80%, geralmente). Segundo Damaso, o Banco Central segue as diretrizes do Acordo de Basileia e acredita que a média praticada pelos bancos (60%) é razoável para fins de estabilidade do sistema financeiro no médio e longo prazo. 

Por Henrique Cisman