Escritórios de alto padrão em SP: como a pandemia criou novas oportunidades

Por Yara Matsuyama e Caio Maia

O mercado imobiliário é feito de ciclos. Por vezes, está mais favorável para os proprietários e investidores. Em outros momentos, está pendendo mais para os ocupantes. Especialmente quando falamos do mercado corporativo, essa alternância é influenciada pelos cenários econômicos nacionais e internacionais, pelas políticas globais das empresas e pelo comportamento diário dos funcionários dentro dos escritórios.

Há cinco anos, entrou nessa equação a pandemia de COVID-19, que mudou desde a forma de nos relacionarmos com nossos colegas até a preocupação com a saúde mental e o bem-estar da força de trabalho. Isso impactou diretamente o uso dos escritórios e, posteriormente, o layout desses espaços. É preciso dizer que, antes da crise sanitária, o mercado passava por um momento de crescimento.

Há dez anos, regiões como a Avenida Faria Lima e a Chucri Zaidan tornaram-se polos de desenvolvimento, atraindo investimentos em edifícios de alto padrão para atender à crescente demanda de empresas brasileiras e multinacionais. A infraestrutura aprimorada e a oferta de serviços nessas áreas consolidaram-nas como eixos financeiros e comerciais de destaque. 

Já no final de 2019, o estoque total da cidade era de 3,7 milhões de metros quadrados, com taxa de vacância neutra (15%) e preço médio praticado de R$ 84,00/m². Com absorção líquida positiva acima de 130 mil metros quadrados, as perspectivas para o ano de 2020 eram de alto volume de transações em toda a capital. 

Então, a COVID-19 chegou e, obviamente, o mercado corporativo sentiu os reflexos. Medidas de distanciamento social e a adoção massiva do trabalho remoto resultaram em um aumento significativo na taxa de vacância dos escritórios. Os anos de 2020 e 2021 fecharam com absorção líquida negativa, seja por conta das devoluções de espaços alugados como também da entrega de novos empreendimentos que já estavam em construção e foram incorporados ao estoque da cidade. 

Recuperação e tendências pós-pandemia

Com o avanço da vacinação e a retomada gradual das atividades econômicas, o mercado começou a reagir e, a partir de 2022, voltou a ter absorção positiva. Em 2024, o avanço no volume de transações fez com que o preço pedido médio chegasse a R$ 104/m² – o maior valor da última década – e que a vacância retrocedesse de 23% para 20%. Isso diante de um estoque de 4,7 milhões de metros quadrados, o que representa crescimento de 26% em cinco anos. Ou seja, o mercado corporativo voltou a viver um bom momento.

Agora, com a revisão das políticas de trabalho híbrido, devemos ter mais colaboradores frequentando os escritórios. De acordo com o levantamento global “Future of Work 2024”, realizado pela JLL, até 2030 é esperado que 60% das companhias voltem 100% ao regime de trabalho presencial. 

Nesse sentido, a experiência pandêmica acelerou mudanças no ambiente corporativo que seguem ditando as negociações atuais. Empresas passaram a valorizar espaços que ofereçam flexibilidade, tecnologia avançada e bem-estar aos colaboradores. Se antes as companhias customizavam o layout para sua identidade visual, agora, muitas estão buscando escritórios mobiliados de forma neutra, que facilitem a ocupação e reduzam o Capex.

As plantas dos edifícios ficaram menores. A maioria dos novos empreendimentos possui lajes abaixo dos 20 mil metros quadrados. Edifícios sustentáveis e localizados em áreas com infraestrutura completa tornaram-se ainda mais buscados pelos ocupantes. Ao mesmo tempo, aumentou a busca por condomínios que ofereçam serviços e estejam focados na experiência dos usuários. Tem crescido, inclusive, a presença de profissionais específicos para cuidar de eventos e benefícios que sejam atrativos para estimular a presença dos funcionários. 

Além disso, regiões fora dos eixos tradicionais, mas com boa oferta de serviços e transporte, começaram a ganhar destaque, registrando negócios relevantes. É o caso de Pinheiros, Vila Madalena, Rebouças e a Marginal Pinheiros (do outro lado do rio, sabe?). Essas áreas têm se consolidado no mercado corporativo com absorções importantes nos últimos trimestres. 

O mercado imobiliário corporativo de alto padrão em São Paulo demonstrou uma impressionante capacidade de adaptação diante dos desafios da última década. Com a retomada econômica, a revisão das políticas de trabalho híbrido e o avanço da tecnologia na gestão dos espaços, o setor se encaminha para um novo ciclo de crescimento sustentável. 

O dinamismo do mercado paulistano, aliado à sua resiliência, reforça sua posição como um dos principais polos corporativos da América Latina, pronto para enfrentar as demandas de um futuro cada vez mais ágil e inovador.

Yara Matsuyama é diretora de Locações da JLL
Caio Maia é head de Pesquisa e Estratégia da JLL