Especialista traz lições internacionais ao mercado de FIIs

O mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil vem evoluindo intensamente nos últimos anos, mas ainda tem importantes etapas a percorrer para sua consolidação. Nada melhor, portanto, do que extrair e aplicar aprendizados práticos de países em que esse segmento – conhecido lá fora como Real Estate Investment Trusts ou simplesmente Reits – já está plenamente estabelecido, caso dos Estados Unidos. 

"A lição mais importante é que o capital dos Reits é global", diz Jim Sullivan. "Criar um Reit que seja facilmente compreendido pelos investidores e que atraia o interesse de investidores institucionais de Europa, América do Norte, Ásia e Austrália é uma forma de assegurar que os mercados de FIIs e Reits se expandam fortemente", recomenda.

Sullivan é presidente de Assessoria e Consultoria do Green Street Advisors, especializado em assessorar proprietários de imóveis comerciais e investidores nos EUA e em várias partes do globo. Entre seus clientes, estão empresas privadas de real estate que analisam abrir capital, Reits listados em bolsa ou não, corporações que estudam conversão para Reits ou spin-offs e veículos de investimento como fundos de hedge e de pensão e family offices.

O executivo está no grupo desde 1994 e acumulou larga experiência, tendo sido líder de pesquisa na área de Reits em variados segmentos imobiliários, incluindo, por exemplo, escritórios, industrial, self-storage, shoppings e healthcare. Ele concedeu uma entrevista exclusiva ao GRI Hub e se prepara para vir ao Brasil para participar como keynote speaker do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019, que acontece em 21 de agosto em São Paulo. Confira: 


Qual a dimensão do mercado de Reits nos Estados Unidos e no mundo hoje? E qual o seu potencial no horizonte dos próximos dez anos?
O mercado global de Reits está se aproximando dos US$ 2 trilhões [considerando o mercado de capitais] e, atualmente, 35 países têm legislações ativas para esse tema. O mercado americano representa praticamente metade do total global. Os Reits nos EUA detêm cerca de US$ 1,5 trilhão em ativos imobiliários comerciais. O potencial de crescimento do mercado de Reits é grande por representarem um veículo líquido e transparente por meio do qual investidores podem possuir imóveis de alta qualidade.

Quais foram os maiores desafios do processo de consolidação do mercado americano de Reits até aqui? E quais ainda precisam ser enfrentados?
A maior responsabilidade da gestão e do conselho de um Reit é fazer o certo para os proprietários da companhia – seus acionistas. Empresas de real estate comercial podem se beneficiar de economias de escala de várias maneiras. Nos EUA, ainda há muitos Reits subaproveitados em termos de tamanho. Ainda assim, a consolidação através de fusões é constantemente impedida por questões sociais – quem vai ser o CEO, que membros do conselho vão manter suas posições etc. 

Houve diferenças significativas entre o processo vivido pelos EUA e por outros países desenvolvidos? Quais?
Uma importante razão pela qual o mercado americano de Reits prosperou é que a maioria das companhias é 'gerida internamente', o que significa que os executivos que as conduzem diariamente são funcionários diretos do Reit. Esses executivos tendem a ter quantidades significativas das cotas do Reit, e seus pagamentos normalmente incluem ações adicionais. Isso faz com que seus interesses sejam plenamente alinhados com os dos acionistas. Em muitos outros países, os Reits são 'geridos externamente', ou seja, o Reit paga uma taxa para uma entidade separada a fim de que conduza seus negócios no dia a dia. A estrutura de 'gestão externa' normalmente cria um desalinhamento de interesses entre os acionistas e os executivos que tomam as decisões críticas de portfólio e balanço em nome do Reit. Os participantes do mercado deveriam olhar para o crescimento observado nos EUA – e a importante diferença entre estruturas 'internas' e 'externas' – ao considerar as melhores práticas para suas realidades.  
 
Que principais lições a evolução do mercado de Reits nos EUA traz a economias em desenvolvimento, caso do Brasil?
A lição mais importante é que o capital dos Reits é global – gestores de portfólio de Reits estão procurando investir capital em mercados nos quais acreditam que possam obter os maiores retornos ajustados a risco. Entretanto, um mercado apenas atrairá esse capital internacional se sua estrutura de Reits for convidativa para que as melhores companhias imobiliárias operem no mercado de ações. Alinhamento de interesses entre a gestão e os acionistas, transparência sobre a performance da companhia, gestão responsável do balanço e alocação adequada do capital em aquisição e desenvolvimento são pré-requisitos à atração de recursos internacionais. E, se esse dinheiro chega, pode ajudar a reduzir o custo de capital para todos os Reits em operação nessas economias emergentes.
 
Qual a relevância dos investidores institucionais no mercado de Reits dos EUA e de outros países desenvolvidos? Pode-se esperar algo semelhante em mercados emergentes?
Os Reits representam um modo muito eficiente de os investidores institucionais deterem um portfólio diversificado e líquido de imóveis comerciais em comparação com a propriedade direta de prédios ou investimentos em fundos que compram empreendimentos. Por isso, os investidores institucionais respondem por praticamente metade do total das cotas nos EUA. Em muitos mercados emergentes, os Reits foram estruturados para atrair investidores não-institucionais, sobretudo os focados em obter renda por meio de dividendos. Para alguns investidores institucionais, os dividendos são importantes, mas a maior parte mira o retorno total – dividendos e valorização das ações. Portanto, a qualidade do time gestor do Reit e de seu portfólio, a força do balanço e o panorama do mercado são fatores críticos aos investidores institucionais em busca de retornos totais. 

As Fibras (fideicomisos de inversión y bienes raíces) mexicanas se tornaram referência na América Latina. Na sua avaliação, que fatores foram decisivos para esse case de sucesso?
As Fibras mexicanas ainda estão no estágio inicial de sua evolução. Algumas companhias novatas conquistaram sucesso, mas outras enfrentaram dificuldades. A principal razão foram os potenciais conflitos de interesse criados com estruturas de 'gestão externa'. Algumas, como a Fibra Inn, deram passos para 'internalizar' sua gestão. Essa é uma etapa básica para atrair capital internacional aos Reits. O crescimento do mercado de imóveis comerciais deve ser impressionante nos próximos dez a 20 anos. As Fibras têm a oportunidade de estar entre os líderes desse processo no México; porém, será preciso enfrentar algumas dessas deficiências estruturais para que a indústria evolua. 
 
Qual o potencial do mercado dos FIIs/ Reits no Brasil, em particular, e na América Latina como um todo a curto, médio e longo prazos?
O mercado imobiliário de capital aberto pode ter um futuro animador na América Latina. No entanto, atingir esse potencial requer que os Reits e veículos semelhantes sejam estruturados da maneira correta. Alinhamento de interesses, transparência, eficiência fiscal e visão de longo prazo são ingredientes importantes para o sucesso. Players imobiliários que desejarem simplesmente usar o mercado de ações como um meio de tirar proveito dos investidores certamente vão fracassar, e esses erros criarão barreiras que as companhias que vierem depois precisarão transpor. O crescimento econômico estimulará o desenvolvimento, o que, por sua vez, gerará apetite gradual por capital imobiliário no Brasil e na América Latina. Reits bem estruturados deverão suscitar mais do que sua cota justa de capital atrativamente precificado.

Quais seriam as suas principais recomendações para um maior desenvolvimento do mercado de FIIs no Brasil e em outros países latino-americanos nos próximos anos?
Minha recomendação à indústria é que importe as melhores práticas de mercados imobiliários listados em bolsa bem-sucedidos ao redor do mundo. Ainda que cada país, incluindo o Brasil, tenha de estabelecer um conjunto de regras para os Reits que funcionem para seu próprio mercado, há histórias de êxito impressionantes – como a dos EUA – que oferecem lições valiosas a respeito do que funciona. Por outro lado, existem mercados nos quais a legislação dos Reits vigora há muitos anos, mas poucas companhias prosperaram. Entender onde erraram pode ser muito instrutivo. No geral, criar um Reit que seja facilmente compreendido pelos investidores e que atraia o interesse de investidores institucionais de Europa, América do Norte, Ásia e Austrália é uma forma de assegurar que os mercados de FIIs e Reits se expandam fortemente.


Entrevista concedida à editora-chefe do GRI Hub, Giovanna Carnio
 

Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019

Além da participação de Jim Sullivan, a programação do Fórum GRI de Fundos Imobiliários está repleta de discussões voltadas a ampliar os conhecimentos dos investidores sobre essa importante indústria. Saiba tudo sobre o evento.