Falta de subsidios puede causar impago de préstamos hipotecarios en Colombia

Por Paulo Alfaro

No quedan dudas sobre la atención dedicada por el gobierno y el mercado al sector residencial colombiano, así como al potencial del turismo en el país. Colombia GRI Real Estate 2023 reunió a líderes y ejecutivos c-level en Bogotá para discutir, entre varios activos inmobiliarios, los avances en estos dos segmentos, además de examinar el panorama macroeconómico del país.

En cuanto a este último aspecto, el desempeño actual plantea una serie de desafíos, siendo el más notable de ellos la inflación más alta entre los países de América Latina (excepto Argentina, Surinam y Venezuela). Inevitablemente, este contexto impacta directamente en el mercado inmobiliario.

Por ejemplo, el sector residencial enfrenta caídas en las ventas de viviendas de interés social (VIS) y una mayor dificultad en el acceso al crédito. Mientras tanto, el mercado de multifamily se encuentra en una fase de exploración, con desafíos relacionados con las tasas de capitalización. Por otro lado, en la industria hotelera, la exploración de oportunidades en ciudades de menor tamaño se destaca como una estrategia prometedora en medio de los desafíos económicos.

En este informe, ofrecemos una visión exclusiva de las ideas presentadas en cada uno de los segmentos mencionados anteriormente, que fueron discutidas en detalle durante la conferencia que llega a su novena edición.

Precaución en las inversiones y la lucha contra la peor inflación de la región

La cautela en cuanto a las inversiones destinadas a impulsar la economía de Colombia fue el tema central de una discusión sobre las proyecciones de crecimiento del país para el año 2024. La conversación fue conducida por Munir Jalil, jefe de Investigaciones Económicas para la Región Andina de BTG Pactual.

Uno de los participantes comenzó el diálogo con la siguiente observación:  "Tenemos que sacrificar el crecimiento económico de hoy con el objetivo de que en un plazo máximo de dos años estemos en una situación mejor en cuanto a la inflación y los costos de intereses". 

En el año 2022, Colombia experimentó un notorio crecimiento económico, con un sólido PIB que se expandió a una tasa del 7,3%. Sin embargo, este crecimiento acelerado generó un sobrecalentamiento de la economía, lo que resultó en la tasa de inflación más alta de la región y en un considerable déficit en la cuenta corriente.

Hasta la fecha de este informe, en octubre, la inflación anual -calculada en los últimos 12 meses hasta septiembre-, fue del 10,99%. Aunque este número ha experimentado una caída durante el sexto mes consecutivo, se mantiene como el más alto de América Latina, exceptuando a Venezuela, Argentina y Surinam, países que atraviesan una grave crisis económica.

Los participantes añaden que los recientes cambios en la economía china están teniendo un impacto negativo en los países sudamericanos, como Colombia, que dependen de las exportaciones de commodities.

En lo que respecta a las tasas de interés de la Reserva Federal (Fed) de los Estados Unidos, las nuevas previsiones indican un aumento hasta el 5,75%, con la expectativa de que cierre el año 2024 en el 5,25%. El alza de las tasas en Estados Unidos también afecta al país, volviéndolo menos atractivo para la inversión extranjera.

Otro desafío mencionado durante la reunión está relacionado con la estrategia de Colombia de dirigir su principal empresa, Ecopetrol, hacia áreas en las que no tiene experiencia, lo que plantea preocupaciones en el mercado internacional. Esto afecta la percepción de riesgo del país y puede resultar en tasas de interés más altas para el financiamiento externo.    

Y en cuanto al impacto del escenario económico mencionado en el mercado inmobiliario, los indicadores presentados durante el debate indican una desaceleración. En el caso del sector minorista, hubo una caída del 8,2%, acompañada de una disminución en la "confianza del consumidor", como señaló uno de los participantes.

Hablando específicamente del sector residencial, que recibió mayor atención durante la discusión, las ventas de viviendas de interés social (VIS) , consideradas uno de los principales impulsores de la construcción en el país, registraron una caída del 57%.

Explorando oportunidades en el sector residencial

Multifamily en fase de descubrimiento 

Siguiendo en el contexto del sector residencial, un segmento que aún no se ha consolidado es el multifamily. El mercado atraviesa una etapa similar a la de Chile en 2010, cuando los chilenos lanzaron su primer proyecto de este tipo; actualmente tienen más de 100 en funcionamiento, convirtiéndose en el mercado más estable de la región.

En Colombia, el foco se centra en Nomad 77, el primer activo multifamily formal en el país, propiedad de CCLA. Se trata de un edificio con 127 unidades que permite optimizar costos y procesos. La calidad de los acabados, tanto en las áreas comunes como en las unidades privadas, es el punto focal en este momento, con miras a la durabilidad y el mantenimiento a largo plazo.

"Desde el momento en que el cliente toca la puerta de Nomad 77, la idea es que su experiencia sea agradable”, comenta un participante sobre el proyecto, destacando la importancia de crear valor para el usuario final. 

Durante el debate, se informó que las tasas de capitalización para multifamily rondan el 8,4%. Las tasas de descuento y desarrollo, por otro lado, oscilan alrededor del 14,4% y el 17,9%, respectivamente. Sin embargo, a medida que el mercado crece y se desarrolla, se espera que haya presión para reducir estas tasas.

"Existe una falta de conocimiento sobre el activo y es de esperar que, a medida que la tesis crezca y se desarrolle, comience a haber una presión real para reducir las tasas", evalúa un participante. En comparación con países más desarrollados, como Estados Unidos, donde las tasas de capitalización rondan el 4,5%, Colombia tiene margen para lograr una reducción del 7 al 7,5%

Uno de los participantes comparte con los demás la oportunidad de obtener rendimiento financiero invirtiendo en edificios más antiguos con 15 a 20 unidades. Según él, este tipo de inversión puede generar rendimientos anuales del 15 al 18%.

Al igual que en el sector residencial tradicional, el compromiso con la sostenibilidad es esencial en la elaboración de proyectos multifamily. Los participantes destacan la valoración de la sostenibilidad por parte de los compradores y los beneficios que estas prácticas aportan al inversor. Además de las tasas de financiamiento favorables, las ventajas incluyen la reducción de costos operativos y una menor exposición a riesgos materiales.

La adopción de criterios ESG forma parte de una estrategia de experiencia del cliente, que cada vez más comprende la importancia de prácticas sostenibles. Otra experiencia mencionada es la comunicación, que busca ser facilitada a través de plataformas tecnológicas, como aplicaciones móviles.
 

Ejecutivos discuten posibilidades para avanzar con multifamily en Colombia (Imagen: GRI Club)

Hotelería: oportunidad a la vista para activos independientes en ciudades pequeñas

En una sesión dedicada al sector de hotelería y turismo, los participantes destacan oportunidades de actuación en ciudades pequeñas, donde la demanda turística aún no ha sido completamente explorada y los costos de terreno no se comparan con los de las grandes metrópolis.

Un ejemplo exitoso de esta práctica es la cadena de hoteles Ibis, propiedad del grupo Accor, que participó activamente en el debate. Según los ejecutivos, Ibis optó por establecerse en destinos previamente "ignorados" en el escenario turístico, ofreciendo una alternativa de alojamiento en ciudades intermedias.

"Llegar a un destino donde vas a ser el primero te va a garantizar un retorno mucho más saludable que llegar a un destino donde ya estás compitiendo. Colombia tiene destinos muy buenos, que definitivamente funcionan para un mejor retorno de la inversión”, comenta un player del sector.

Se mencionan Pasto, Armenia y Pereira como oportunidades ideales para la expansión de la oferta hotelera, a diferencia de Santa Marta y Cartagena, que se destacan como destinos de nivel superior. 

En cuanto al Grupo Accor, cabe destacar que abarca más de 40 marcas, con un enfoque especial en el segmento económico. Tres de ellas: Novotel, Mercure y la reciente Handwritten Collection, se centran en integrar un ecosistema que ofrece canales de distribución y soporte tecnológico.

La percepción del mercado de centrar los esfuerzos en ciudades pequeñas está alineada con las acciones prioritarias del gobierno en el sector, que busca fomentar el turismo en estas localidades. La oportunidad de invertir en estas ciudades, como señalan los participantes, se impulsa por la diferencia en los costos.

"La posición de un hotel independiente es completamente diferente a la posición que puedes tener a través de las grandes cadenas, porque las negociaciones son diferentes, los volúmenes son diferentes, pero normalmente el operador independiente ya opera bien y de acuerdo con la región".

No obstante, los participantes reconocen que el valor de una marca global ofrece negociaciones más favorables, convirtiéndose en una elección estratégica para los propietarios de hoteles.

Para uno de ellos, dos factores destacan cuando un propietario de hotel considera la integración de su propiedad con una marca global: confianza y eficiencia. Los viajeros buscan marcas de confianza en lugares desconocidos, y la eficiencia se logra al aprovechar el marketing de una marca internacional y sus extensas redes de contactos, brindando seguridad a los huéspedes extranjeros y efectividad al negocio local.

Sesión a puerta cerrada sobre hotelería y turismo (imagen: GRI Club)

Conclusiones

• Panorama macroeconómico: la economía colombiana enfrenta desafíos significativos, principalmente debido a la tasa de inflación más alta de la región.
• Residencial: con un enfoque en mercados de nicho, viviendas de interés social y sostenibilidad, el mercado aún ofrece perspectivas positivas, a pesar de los obstáculos económicos.
• Multifamily: en una fase de descubrimiento, su potencial de crecimiento es evidente. La búsqueda de alternativas de financiamiento, como el equity, es una estrategia viable para impulsar el sector.
• Hotelaria: la expansión hacia ciudades más pequeñas representa una oportunidad para el crecimiento y el retorno de la inversión, especialmente para hoteles independientes.