FIIs do agronegócio deslancham, mas Fiagro deve tomar protagonismo

Fundos imobiliários lastreados em lajes corporativas, shoppings e ativos logísticos já se popularizaram junto ao investidor brasileiro, mas uma nova classe começou a atrair olhares recentemente. Observando uma lacuna de mercado, gestoras passaram a estruturar FIIs voltados para o agronegócio brasileiro. 

“Trazer o agronegócio para o mercado de fundos imobiliários é um ponto extremamente importante porque os FIIs atraíram de forma grandiosa as pessoas físicas pelas características que o produto traz, como a rentabilidade mensal”, avalia a sócia da Quasar Asset Management, Cristina Tamaso. 

Considerada uma grande jogada pelas gestoras, a ideia não demorou a confirmar as boas expectativas: “É uma forma de o investidor se aproximar de um setor super importante para a economia e ainda diversificar a carteira, pois hoje não há tantos fundos focados no agronegócio”, explica a também sócia da Quasar, Sofia Caccuri.

O Quasar Agro (QAGR11) - fundo da gestora voltado para a logística agrícola criado em 2019 - tem hoje R$ 300 milhões e doze ativos na carteira, e entrega um retorno na casa de 9% ao ano para os cotistas, segundo Caccuri. “São dois locatários - BRF e Belagrícola - em contratos atípicos de longo prazo”, revela a executiva. 

Outra gestora que embarcou no agronegócio através dos fundos imobiliários é a Riza Asset Management. “A gente tem o Riza Terrax (RZTR11), lançado em outubro do ano passado, com um patrimônio superior a R$ 1 bilhão. O IPO captou R$ 490 milhões e o follow on quase R$ 600 milhões”, conta o sócio da Riza, Paulo Victor Mesquita. 

Como o nome sugere, o Riza Terrax investe exclusivamente em terras agrícolas, sendo o primeiro fundo imobiliário do Brasil com essa característica. “Hoje, temos mais de 32 mil cotistas e catorze ativos no portfólio, que em valor de mercado somam R$ 2,7 bilhões. São 51,7 mil hectares alocados nesses ativos”, afirma.

Por que investir no agronegócio?

Para Caccuri, da Quasar, o principal diferencial em relação aos segmentos tradicionalmente investidos pelos fundos imobiliários é a possibilidade de aproximação do cotista da cadeia produtiva agrícola. “O agronegócio é super pujante no Brasil, representa quase 30% do PIB e continua em expansão”, argumenta a executiva. 

O sócio da Riza reitera o ponto de vista ao considerar que os ativos agrícolas são mais resilientes que os ativos urbanos no longo prazo. “Um prédio que hoje é super moderno, daqui a 30 anos pode estar superado e sofrer uma depreciação. Já a terra agrícola recebe uma valorização contínua porque a logística tende a melhorar e as tecnologias de produção, também”, explica. 

Avançado nos Estados Unidos, o investimento em ativos do agronegócio tem um amplo espaço para crescer no Brasil, segundo os especialistas. “O volume de ativos rurais disponíveis para compra, venda e arrendamento é gigantesco. É como o mercado imobiliário urbano, só que rural”, compara Mesquita. 

Neste sentido, o executivo destaca que os fundos imobiliários funcionaram como a porta de entrada para o investidor do mercado imobiliário no agronegócio. “A lógica é parecida, embora o volume de ativos e o número de transações envolvidas sejam bem maiores no agronegócio do que no mercado imobiliário”. 

Com cada vez menos recursos disponíveis nas instituições públicas de fomento, a criação dos fundos imobiliários voltados para o agronegócio beneficia o financiamento da cadeia produtiva como um todo, acrescenta Caccuri.

Mas há um importante desafio a ser considerado, alerta Tamaso: trazer os pequenos e médios produtores para um mercado que exige governança e métricas bem estabelecidas. “O potencial de crescimento é enorme, mas também é grande o desafio de atender às exigências do mercado de capitais”, pondera. 

Domínio dos Fiagros

Apesar de todos os benefícios do investimento no agronegócio via fundos imobiliários, a criação dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro) deve dominar este mercado, já que a estrutura é mais adaptada ao segmento sem que as regras - inclusive tributárias - sejam muito diferentes ao que o investidor está acostumado com os FIIs.

“O Fiagro praticamente inviabiliza o fundo imobiliário do agronegócio daqui para frente. Todos os nossos fundos ligados aos ativos imobiliários agrícolas serão Fiagros. Basicamente, eles têm as mesmas regras dos FIIs”, avalia Mesquita.

De acordo com a B3, as ofertas de Fiagro em análise já somam cerca de R$ 2 bilhões e devem vir ao mercado nos próximos meses para testar o apetite dos investidores. O primeiro Fiagro do Brasil foi liquidado no último dia 20 e estará disponível para negociação a partir de 22 de novembro, informou a B3 nesta segunda-feira (23). 

“O Fiagro é positivo em todos os aspectos: abre mais uma opção de investimento e ao mesmo tempo estimula a profissionalização das empresas, principalmente pequenos produtores que estão à margem do mercado de capitais”, encerra Caccuri. 

Por Henrique Cisman