Intenção de compra segue estável, apesar da piora nas expectativas

A intenção de compra de imóveis residenciais no Brasil continua estável, apesar da deterioração das expectativas da economia e do cenário político-eleitoral. Pesquisa que realizamos no final de agosto e início de setembro com 1,2 mil entrevistados em todo o Brasil apresentou uma intenção de compra de imóveis residenciais de 39% para os próximos dois anos - dentro da média histórica que oscila entre 35% a 40%, segundo nossos levantamentos trimestrais.

Mais importante ainda: 10% dos entrevistados já estão em busca ativa do imóvel, visitando plantões e imobiliárias. E pasmem: 29% dos compradores de imóvel visitaram fisicamente apenas um único imóvel antes de fechar a compra! Isso é importante frisar: esta intenção de compra não é apenas “no sonho”, mas se realiza de forma concreta, gerando uma ótima velocidade de vendas no residencial.

Tais dados são amplamente corroborados pela expansão do crédito residencial com recursos da poupança: mais de 110% de alta nos 7 primeiros meses de 2021, segundo dados da Abecip, e quase 500 mil imóveis financiados nos últimos 12 meses até julho - uma alta impressionante de 150% sobre os 12 meses anteriores.

Não sem razão, portanto, a oferta disponível está em queda vertiginosa no país, visto que a velocidade de vendas e o volume vendido vem sendo consistentemente maior que o volume lançado. Além disso, notamos que o chamado estoque pronto, isto é, o imóvel concluído, é praticamente residual. Mesmo tomando como parâmetro um mercado como São Paulo, mais de 80% das unidades à venda têm menos que 18 meses da data de lançamento, ou seja, estão na planta ou em obras.

A que se deve isso, cabe perguntar, já que, como afirmamos, há um cenário desafiador pela frente, sobretudo em 2022?

Em nossa avaliação, além dos efeitos amplamente comentados da aceleração da compra pelos fatores comportamentais legados pela pandemia no que se refere à vivência do lar, e pelo impacto do juro geral baixo no período, tanto para investimento quanto para tomada do crédito, há a percepção de crescimento de preços futuros - veja-se o indicador de INCC e mesmo do IPCA -, ou seja, o consumidor está entendendo que os preços atuais ainda são atraentes, com juros de compra permissíveis.

Mas, além desse fato, gostaríamos de destacar os seguintes aspectos que vêm movimentando o mercado residencial e que têm a ver com a qualidade da oferta colocada pelos empresários:

i) Capitais e cidades médias com forte expansão do Casa Verde Amarela - nas faixas mais altas, por exemplo, São Paulo irá lançar quase 30 mil unidades este ano, o que indica esforço do incorporador para adequação de custos e projetos;

ii) Forte volume de produtos na faixa inicial do SBPE, a faixa standard, até R$ 400 mil, com apoio à produção, atendendo uma demanda com oferta super escassa;

iii) Produtos multivariados de investimento: não apenas o studio, quitinete ou 1 dormitório compacto, mas empreendimentos nichados, voltados à locação residencial, incluindo aí produtos estudantis, senior living, co-living e locação ondemand (com expectativa média de 5% a 6% anualizado de retorno mais inflação);

iv) Por último, o segmento do luxo respondendo, em média, por 35% do VGV colocado, absorvendo grande parte da excessiva liquidez sem destinação. Some-se a isso os produtos de segunda moradia - sobretudo loteamentos - naquela situação em que o imóvel de segunda moradia vira uma primeira, dado o trabalho à distância, e temos um cenário bastante promissor.

E o comercial? Bem, este já está voltando e vai aproveitar a situação de uma oferta muito pequena. Mas esse é tema para outro artigo. A pontuação aqui é: o residencial vai bem, obrigado. O ano de 2022 preocupa, mas será menos um problema de intenção de compra que de capacidade nossa de adequação da oferta. 

A pergunta final é: vamos vender, mas teremos lucro? Cabe a cada empresa ter cuidado neste momento, pois a alegria de vender não pode ser a amargura de perceber lá na frente que o dinheiro sumiu.

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