Investimentos em residencial para renda crescem com mais operadores no mercado

No final de 2019, uma parceria anunciada pela Cyrela com a CPP Investments - um dos grandes fundos de pensão do Canadá - chamou a atenção do mercado imobiliário. Não apenas pela união de duas gigantes, mas, principalmente, pelo objetivo do casamento: desenvolver no Brasil prédios residenciais voltados para locação, um setor praticamente inexplorado profissionalmente no país. 

Cyrela e CPPIB, então, trouxeram a Greystar Real Estate Partners, presente em 14 países e uma das maiores operadoras de apartamentos para renda nos Estados Unidos; um pouco depois, a incorporadora SKR se juntou ao trio. Hoje, o fundo tem sete projetos em desenvolvimento na cidade de São Paulo - três em fase de obras, com a primeira operação prevista para janeiro de 2023. 

“A meta da Greystar é alcançar 10 mil unidades sob gestão em um período de cinco a dez anos”, conta Kim Azevedo, senior associate da empresa. Para isso, um segundo fundo está sendo planejado, agora com foco em famílias de média renda nas franjas da capital paulista - os primeiros projetos estão situados em bairros nobres, como Moema, Pinheiros e Perdizes.

Os sete projetos em andamento somam cerca de 1,4 mil unidades. Pelo menos mais um empreendimento deve ser desenvolvido no primeiro fundo, subindo o número de apartamentos em operação para 1,7 mil até o final de 2025. 

Está nos planos a expansão para outras capitais, como Curitiba, Belo Horizonte e Salvador. A ideia é fazer na América do Sul o que a Greystar já faz na Europa e Ásia: projetos de renda residencial em diferentes países de uma mesma região como forma de diversificar o capital dos investidores. “Isso é a longo prazo, um terceiro passo depois que alcançarmos mais cidades no Brasil”, completa Azevedo. 

Quem também está de olho no segmento é a RB Capital, que tem dois projetos em estágio avançado de negociação com uma incorporadora na cidade de São Paulo, nos quais terá de 50% a 75% das unidades. Régis Dall’Agnese, sócio da gestora, afirma que as conversas com operadoras ocorrem em paralelo.

“A gente falou com todas as operadoras do mercado, pois cada uma tem um modelo diferente; vamos fazer tanto short quanto long stay. As negociações acontecem simultaneamente porque a conta precisa fechar”, diz. A primeira aquisição deve ocorrer no início do segundo semestre. 

A RB Capital ainda não definiu como será feita a captação, mas a tendência é que seja via instrução 476. Segundo Dall’Agnese, o momento é mais delicado, mas joga a favor o fato de ser um investimento de baixo risco e alta resiliência, somado à carência de uma gestão profissional. “É uma categoria de ativos que veio para ficar. A conjuntura hoje não é a mais favorável, mas a gente entende que a oportunidade no longo prazo é muito interessante”. 

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A Yuca opera atualmente 450 apartamentos em São Paulo e está com 100% de ocupação, segundo o sócio-fundador Rafael Steinbruch. “Desde agosto do ano passado, vimos um crescimento muito grande na demanda em função de termos entendido onde e como as pessoas querem morar”, afirma o executivo. 

Até o final do ano, a startup terá mais 550 unidades em operação e já almeja pelo menos dobrar o portfólio, ou seja, acrescentar mais mil apartamentos. “Há uma demanda reprimida. Hoje, mais de 500 pessoas por dia se cadastram em nossa plataforma indicando que querem morar com a Yuca”, diz Steinbruch. 

Como é de praxe entre as operadoras, a Yuca é 100% asset light, isto é, não aporta recurso próprio na aquisição das unidades, atuando como parceira de investidores - pessoas físicas, fundos e family offices - e incorporadoras, um movimento que ganha força diante do cenário macroeconômico de momento.

“O grosso do crescimento projetado - alcançar 2,5 mil unidades sob gestão - vem de unidades não residenciais (NR) que vão ser entregues pelas incorporadoras ao longo do ano. Elas têm explorado a solução Yuca no empreendimento para o comprador final ou eventualmente reservam parte das unidades para locação”. 

Segundo o executivo, está mais difícil para as incorporadoras venderem apartamentos HIS (habitação de interesse social). “A gente está bem animado neste sentido, pois é um público muito grande. São pessoas que às vezes não conseguem acessar um financiamento imobiliário, mas querem moradia de melhor qualidade. A gente começou atuando em uma região mais centralizada, mas expandiu para áreas mais afastadas, desde que próximas ao metrô”.

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Fundada no México, outra operadora que desembarcou no Brasil é a Casai, com pouco mais de 600 unidades sob gestão no país, distribuídas em bairros nobres de São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis. “São cerca de 30 empreendimentos, sendo que em alguns a gente opera todas as unidades e outros são mais pulverizados. A gente foca em prédios que tenham vocação para o short stay”, afirma Daniel Hermann, CGO da startup. 

A Casai está de olho em outros mercados, como Brasília e capitais do Nordeste, em seu processo de expansão. Para isso, tem feito parcerias e aquisições, como são os casos de Six Stays, Roomin e Q Apartments. “Compramos o portfólio da Q Apartments em São Paulo, com 145 unidades, e a Roomin, com mais 100 unidades. Anunciamos parceria com a Six Stays, e já temos mais 100 apartamentos que eram operados por ela”. 

Em São Paulo, parte das aquisições destinadas à operação da Casai é feita por um fundo da gestora Navi com a XP Investimentos. Também há parcerias com outras companhias, como RBR Asset Management, Cerberus e FL2 Partners. 

A Nomah é outra startup a firmar parceria com incorporadoras, proprietários e investidores para a gestão de apartamentos. Hoje, são 600 unidades em operação, com mais 300 no pipeline até metade do ano e outras 300 contratadas, mas ainda em fase de obra. Neste quesito, a ideia é chegar a 2,5 mil unidades até o final de 2022, expandindo para além da capital paulista. 

Pelo menos cinco grandes incorporadoras já têm negociações com a Nomah em São Paulo, com unidades de tamanhos, localizações e preços variados. Em Fortaleza, a empresa fechou parceria com a J.Simões Engenharia para operar um projeto na região de Aldeota, e no Rio de Janeiro vai atuar na zona sul nos empreendimentos de luxo e alto padrão da Bait Inc. 

A startup atua em todas as durações de estadia - de locações de apenas um dia até contratos de 12 meses. “O inquilino contrata mais do que um aluguel: é um serviço de moradia e ele pode ficar quanto tempo quiser. Já está incluso luz, IPTU, condomínio, internet etc. O cliente simplesmente vai e mora, simples assim, independente se vai ficar alguns meses, um ou dois dias”, afirma Thomaz Guz, fundador e CEO da Nomah. 

Com um modelo um pouco diferente, a Tabas fechou sua primeira negociação com uma incorporadora - ainda sigilosa - para operar um empreendimento em São Paulo. Ao invés de fazer a gestão do ativo do parceiro, a startup aluga os imóveis, promove melhorias e os subloca para os inquilinos. Criada em 2020, a empresa tem hoje 500 unidades pulverizadas no portfólio, com uma ocupação de 93% - que se manteve estável durante toda a pandemia. 

A Tabas opta por um modelo mid stay, com estadias de 90 a 120 dias, em bairros como Itaim, Jardins, Vila Olímpia, Pinheiros e Consolação, em São Paulo, Ipanema, Leblon, Copacabana e Botafogo, no Rio de Janeiro. “Queremos chegar a 1,2 mil apartamentos pulverizados e outros 300 em parceria com incorporadoras”, afirma Leonardo Morgatto, co-fundador e CEO da startup. 

Financiamento é chave para consolidação

Se a demanda não é um problema, as atenções se voltam para a necessidade de ganhar escala no setor. O uso de tecnologia é um ponto comum entre todas as operadoras, e a preocupação, portanto, recai na alavancagem para o crescimento dos portfólios, um desafio que se tornou um tanto maior com o ambiente de juros elevados, prejudicando o investimento imobiliário.

“O produto multifamily só deslanchou nos Estados Unidos por causa do financiamento. Lá, como a dívida é barata, os projetos entregam retornos altos. Quando o investidor olha para o Brasil, percebe que o risco maior não representa um retorno interessante, pois a gente ainda não conseguiu viabilizar com os bancos uma estrutura de financiamento de longo prazo”, explica Kim Azevedo. 

“Os bancos enxergam os projetos para renda como algo semelhante aos prédios para venda, que sofrem quando há recessão, mas não é o caso. É muito mais resiliente. Todo grande investidor quer ter exposição a isso, e só não olham com mais atenção para o Brasil porque os retornos não estão mensurados ao risco de entrar em uma região nova”, completa o executivo da Greystar.

Para Thomas Guz, haverá capital suficiente para a expansão do mercado de renda no Brasil conforme o custo de oportunidade for menor. “O que prova que você vai fazer um bom investimento ou não é o seu custo de oportunidade, ou seja, quanto você vai ganhar a mais do que colocar em outra opção. Com uma taxa de juros elevada, realmente fica muito desafiador”.

“Há dez anos, a gente não tinha nenhum fundo [focado em residencial para renda]. Quando começou a redução da taxa de juros, parece que momentaneamente apareceram seis fundos imobiliários diferentes”, acrescenta o executivo.

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Segundo Steinbruch, fundador da Yuca, o custo de capital não aumentou só na parte de equity, já que os fundos imobiliários de tijolo hoje precisam entregar de 9% a 10% de dividend yield para equacionar a cota. “Isso dificulta muito a alocação de capital para essa estratégia nesse momento, no Brasil, para investidores institucionais”, diz.

Por outro lado, o mercado residencial para renda é majoritariamente controlado por pessoas físicas no país, as quais olham menos para os dividendos e mais para a valorização patrimonial e uma proteção contra a inflação. “Mesmo com os juros altos, a apreciação imobiliária - dependendo do projeto - ainda dá sentido a segurar o ativo para, pelo menos, vender depois de um tempo”, afirma Leonardo Morgatto.

“A gente acredita que essa classe de ativos vai passar por uma profissionalização, é só uma questão de tempo, de qual será o prazo. Eu acho que essa pergunta é o que todo mundo quer saber, mas não tenha dúvida que faz muito mais sentido o investidor ter cotas de um fundo administrado profissionalmente do que ele ter a unidade para ele mesmo administrar”, reitera Rafael Steinbruch. 

Prova do otimismo da Yuca é que, nos próximos cinco anos, a empresa quer alcançar a marca de 50 mil unidades sob gestão no Brasil.

Por Henrique Cisman