Lei de Zoneamento em São Paulo: veja pontos de alerta da revisão

Por Júlia Ribeiro, sob supervisão de Henrique Cisman

Membros do GRI Club se reuniram com o vereador Rodrigo Goulart, relator da revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, para um debate sobre o texto da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Lei de Zoneamento, cujo texto proposto pela Prefeitura acendeu alertas no mercado imobiliário ao caminhar na contramão das disposições do PDE. 

A reunião foi realizada no escritório da CBRE Brasil. Participaram como moderadores Gabriela Gregori, senior valuation manager da CBRE, e Rodrigo Bicalho, sócio do Bicalho Advogados. 
Como ponto de partida para promover melhorias no texto proposto pelo Executivo, Bicalho destaca a importância da participação organizada do setor nos debates que fazem parte da elaboração da nova Lei de Zoneamento.

"Nós temos que ser mais atuantes na participação dentro da sociedade civil. Olhamos muito para nossas empresas, nossos próprios negócios, e a consequência disso é que perdemos força nos debates. Por isso é tão importante essa iniciativa do GRI Club."

Em linhas gerais, a redação indicada pela Prefeitura não segue as diretrizes do PDE, bem como traz novas restrições ou obstáculos para o desenvolvimento imobiliário da cidade. Goulart garante que o texto será debatido na Câmara Municipal visando cumprir o que está previsto na revisão do Plano Diretor.

Veja a seguir os principais pontos discutidos na reunião. 

Eixos de Estruturação da Transformação Urbana

Criados para indicar onde a cidade deve crescer e estimular esse desenvolvimento, atualmente os eixos equivalem a apenas 4% de toda a área da cidade. Segundo Rodrigo Bicalho, a revisão do PDE por si só não expande os eixos; ela indica que os eixos podem ser expandidos na Lei de Zoneamento, tocando quadras situadas em um raio de 700 metros das linhas de metrô e 400 metros de corredores de ônibus. 

"A redação da Lei de Zoneamento proposta pela Prefeitura repete o que está escrito no PDE, dizendo que poderão ser criados novos eixos, mas ela não o faz efetivamente". 

Gabriela Gregori complementa que, ainda pior, o texto da Lei de Zoneamento "exclui algumas áreas dos eixos em várias situações, como as quadras que tenham barreiras urbanísticas de difícil transposição e áreas envoltórias de bens tombados, ainda que não reconhecidas pelos órgãos de preservação". 

Na prática, se essa expansão dos eixos existentes ou a criação de novos eixos não forem definidas pela Lei de Zoneamento, corre-se o risco de que tal possibilidade só exista novamente em 2029, quando uma nova atualização deve ocorrer. 

O vereador Rodrigo Goulart afirma que o Legislativo atuará para corrigir essas distorções: "Vamos alinhar a Lei de Zoneamento ao que está escrito no Plano Diretor e garantir que a segurança jurídica seja realidade para o investidor. Não ficará nenhuma subjetividade".

Goulart ressalta que é preciso encontrar um equilíbrio entre preservação e desenvolvimento, e chama atenção para a participação da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente no processo legislativo durante a revisão do PDE. "Assim também será feito na Lei de Zoneamento". 

Outorga onerosa

Outro ponto criticado diz respeito à outorga onerosa paga e não utilizada. Segundo o PDE, ela poderia ser aproveitada futuramente, o que é lógico e correto. Entretanto, a Lei de Zoneamento determina que o crédito só poderá ser utilizado se o proprietário do terreno for o mesmo que pagou pela outorga. Em outras palavras, o texto dificulta negociações de compra e venda do ativo, ao exigir novo pagamento de outorga onerosa daquele que venha a ser o novo proprietário. 

A outorga onerosa é uma contrapartida para compensar os transtornos causados pelo maior adensamento, permitindo ao investidor construir acima do limite estabelecido. A taxa é paga ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano) e revertida em investimentos em infraestrutura e habitação social.

"É comum que as incorporadoras paguem pela outorga onerosa, mas desistam do empreendimento por questões mercadológicas ou econômicas. A Lei de Zoneamento diz que ela só poderá ser aproveitada pelo proprietário original. Neste caso, a Prefeitura obriga um eventual novo proprietário a pagar novamente, o que significa uma cobrança dupla", afirma Bicalho. 

No final do dia, o maior prejudicado é a própria cidade, já que a inviabilização da compra dessas áreas significa impedir o desenvolvimento de novos projetos, especialmente habitacionais. 
 

Ativação das ZEUs

A Lei de Zoneamento prevê que a ativação de novas Zonas Eixos de Estruturação da Transformação Urbana previstas (ZEUp) ocorram necessariamente via pagamento de outorga onerosa. A medida é bastante questionável, uma vez que as incorporadoras já pagam outorga onerosa para construir acima do potencial básico. 

O vereador Rodrigo Goulart afirma que a ativação de novos eixos é um desejo tanto dos proprietários de terrenos quanto dos investidores imobiliários, mas vários prefeitos passaram e não ativaram essas áreas por decreto. Neste sentido, Goulart diz que a Lei de Zoneamento abre uma nova possibilidade.

Segundo membros do GRI Club especialistas em direito imobiliário, os eixos devem ser ativados via decreto do Poder Executivo, e não fazê-lo é contrariar a lei. 

"Ainda não definimos os valores, mas nosso pensamento é criar uma conta segregada com a Prefeitura para que o investimento desse recurso arrecadado ocorra no próprio eixo que vai ser ativado. É uma opção para o incorporador ou terrenista de ativar o benefício ao invés de esperar um decreto do Executivo", declara Goulart. 

Restrição às vilas

De acordo com o Plano Diretor, as vilas - conjuntos de casas em rua sem saída - devem ser excluídas dos eixos, exceto se todas as propriedades forem adquiridas por um mesmo investidor - uma incorporadora, por exemplo. A Lei de Zoneamento, entretanto, veta essa possibilidade. 

Segundo Goulart, o tema também será discutido na Câmara, procurando estabelecer um regramento claro sobre a possibilidade ou não de incorporação imobiliária nos lotes internos das vilas. 

Judicialização

Ao confrontar as diretrizes do PDE e o texto proposto pela Prefeitura para a Lei de Zoneamento, nota-se que são vários os pontos de discordância, que além dos citados acima ainda incluem as restrições à Transferência do Direito de Construir (TDC). Espera-se que a Câmara Municipal atue para viabilizar a venda do TDC, respeitadas as regras, como a preservação do bem tombado. 

Neste sentido, apesar de otimista com o processo legislativo na Câmara, existe uma preocupação do mercado imobiliário com a possível judicialização do tema, assim como se tentou fazer na revisão do PDE, por meio de petições de partidos políticos e do Ministério Público. 

Goulart pondera que o desfecho tende a ser o mesmo visto na revisão do Plano Diretor. "Toda a revisão foi feita com a maior transparência possível. Foram dezenas de audiências públicas, e participei de todos os eventos para os quais fui convidado, independentemente de quem era o organizador. Não será diferente com a Lei de Zoneamento, e esperamos que não haja judicialização".