Mercado avalia positivamente atuação do BNDES no real estate

O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) reuniu clientes e parceiros de todas as suas áreas de atuação para debater casos de sucesso e perspectivas para os projetos da carteira. O encontro ocorreu em dezembro, no Rio de Janeiro, e teve um painel dedicado ao mercado imobiliário, organizado conjuntamente com o GRI Club. 

Sob a gestão do ex-presidente Gustavo Montezano, o BNDES criou um braço imobiliário a fim de dar liquidez para imóveis públicos abandonados, mal utilizados ou deficitários. Segundo Bruno Laskowsky, então diretor de Participações, Mercado de Capitais e Crédito Indireto do banco, considerando estatais, órgãos federais, subnacionais e Forças Armadas, há cerca de R$ 1 trilhão em ativos sob gestão. 

“Quanto custa manter esse patrimônio de forma adequada? Qualquer número que se coloca, é grande, e não faz sentido investir em bens que não geram, na maioria dos casos, crescimento ou desenvolvimento”, explicou o executivo. Com base nessa lógica, o BNDES criou uma força-tarefa para alienar imóveis públicos, já iniciando com um portfólio relevante. 

Um dos exemplos é a revitalização do Cais Mauá, em Porto Alegre, estruturada pelo BNDES junto ao consórcio Revitaliza. Segundo Marcelo Spilki, secretário executivo de Parcerias do Governo do Estado do Rio Grande do Sul, o BNDES é atualmente o principal parceiro na estruturação de projetos, incluindo, além do imobiliário, concessões de infraestrutura, como a Corsan, arrematada por R$ 4,15 bilhões pela Aegea Saneamento. 

O leilão do Cais Mauá estava marcado para 12 de dezembro, mas não recebeu propostas. De acordo com Spilki, foram várias as rodadas de conversas com investidores, algumas delas organizadas pelo GRI Club, mas o cenário macroeconômico atual reduziu o apetite para investimentos, especialmente em operações grandes e complexas. 

“De um lado, é um pouco difícil enxergar claramente as receitas, e de outro, não se sabe exatamente o que vai acontecer em termos de política macroeconômica no âmbito federal, e a própria aprovação da PEC de Transição já eleva os custos, pois provavelmente vai resultar em inflação e taxas de juros altas. O investidor faz o cálculo e percebe que o custo de capital vai subir. É complicado”, disse. 

Apesar da adversidade, Spilki confia que o projeto será bem-sucedido, pois tem bons atrativos: “É uma PPP na modalidade de concessão administrativa, só que o pagamento não é em dinheiro, e sim em terrenos próximos das docas. À medida que as obras de infraestrutura são cumpridas, o investidor recebe os terrenos e pode monetizá-los com projetos imobiliários”. 

Transformação do Rio de Janeiro

Dentre os exemplos de sucesso nesta curta jornada, certamente está a cidade do Rio de Janeiro, onde o BNDES ajudou a destravar negociações que vão gerar novos empreendimentos na cidade. É o caso do Easy Botafogo, lançado pela RJZ Cyrela, ocupando o espaço onde antes funcionava a sede da Comlurb (Companhia Municipal de Limpeza Urbana). A venda foi efetuada pela prefeitura em setembro de 2020 por R$ 67,5 milhões.  

Segundo o diretor de Desenvolvimento Imobiliário da incorporadora, Bruno Leal, o trabalho do BNDES é “importantíssimo para a regularização dos ativos, que é outro problema comum aos imóveis públicos”. No exemplo mencionado, o banco de fomento atuou diretamente na estruturação do negócio, assim como no processo da venda de parte da sede de Furnas, também arrematada pela Cyrela, em julho do ano passado, por R$ 75 milhões. 

O presidente da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos, Gustavo Guerrante, presente na reunião, disse que o órgão acertou com o BNDES um grande estudo para a transformação dos modais de transporte na capital, substituindo os BRTs por VLTs. “No momento, estamos fazendo a extensão do VLT [Parada] Rodoviária até o Terminal Intermodal que está com 50% das obras realizadas”. 

Segundo o executivo, é “um absurdo” a quantidade de terrenos ociosos no Rio de Janeiro, “mas é lógico que a superintendente de patrimônio da cidade não trabalha a individualidade das propriedades”, por falta de corpo técnico necessário. “Apesar de ser uma empresa municipal, eu tenho tranquilidade para dizer que a gente não teria condição de fazer isso individualmente, muito menos desse tamanho. Esse master plan que a gente está fazendo agora [com o BNDES] afeta só o Centro, mas assim como o projeto do Porto [Maravilha] lá atrás, isso irradia e muda a cidade”. 

Atração do capital

Conforme pontua Erica Souza, gestora de FIIs da Vinci Partners, o papel das gestoras de fundos é aproximar o capital das oportunidades de investimento que se apresentam, não apenas com foco na renda - que ganhou escala no cenário de juros muito baixos -, como também olhando para o desenvolvimento de novos projetos. “Se o juros baixo facilitou o acesso a um capital mais simples, focado em renda, o cenário atual é mais desafiador e nos força a procurar um capital que busca maiores retornos”. 

Osmar Lima, head de Real Estate do BNDES, afirma que até dezembro de 2022, havia catorze projetos na carteira, contratados ou em execução. “Não é a tradição do banco, mas as demandas surgem e vão amadurecendo. Pode ser que haja uma nova perspectiva daqui para frente, mas acredito que veio para ficar”. 

Por fim, o executivo destaca que a frente imobiliária do BNDES surgiu com três objetivos principais: promover a revitalização urbana, resgatar o patrimônio histórico, arquitetônico e cultural das cidades e, nos casos em que não se encaixam essas duas vertentes, rentabilizar imóveis públicos. 

Written by Henrique Cisman