Novo instrumento destrava venda de imóveis da União

A Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão do Ministério da Economia, apresentou em primeira mão aos executivos que participaram do Brazil GRI 2021 os imóveis disponíveis no feirão que será realizado em São Paulo no próximo dia 27. Serão colocados à venda 191 imóveis que pertencem ao governo federal e ao INSS com valor estimado de R$ 1,3 bilhão.

Dentre os ativos, estão 13 galpões industriais com área total de 426 mil metros quadrados, avaliados em R$ 140 milhões; nove fazendas com área de 86 milhões de metros quadrados, avaliadas em R$ 120 milhões; cinco pátios ferroviários que somam 80 mil metros quadrados de área e valem 40 milhões; e 160 terrenos com as mais diversas características com área de 5,5 milhões de metros quadrados, avaliados em cerca de R$ 1 bilhão.

O montante é apenas um recorte do total de imóveis sob gestão da SPU no estado de São Paulo, que somam mais de 5 mil. Destes, 803 são passíveis de alienação, com valor estimado em R$ 3 bilhões, mas apenas 10% apresentam status de avaliação válida, podendo, portanto, serem colocados no feirão. Já o INSS terá 66 ativos incluídos, espalhados em catorze municípios paulistas.

Segundo Fabiana Rodopoulos, secretária de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, o custo de manutenção dos imóveis administrados pela SPU supera R$ 1,6 bilhão, de modo que o objetivo é desestatizar os ativos: “A alienação [para a iniciativa privada] gera empregos, desenvolve a economia local e aumenta, inclusive, o potencial arrecadatório dos municípios”, afirmou. 

Proposta de Aquisição de Imóveis

O grande trunfo para que a iniciativa tenha sucesso é o instrumento de Proposta de Aquisição de Imóveis (PAI), uma inovação trazida pela Lei 14.011/2020 que altera a lógica dos leilões de imóveis da União. Antes, a própria União definia os ativos que seriam vendidos, fazia as avaliações e os colocava em licitação. Agora, o mercado terá a possibilidade de apontar o interesse, realizar uma avaliação própria e, se aprovada pela SPU, participar da licitação.

A pessoa física ou jurídica que realizar a avaliação de determinado imóvel terá direito de preferência no leilão, ou seja, poderá cobrir a proposta vencedora. Se o direito não for exercido, os custos da avaliação serão reembolsados pelo arrematador do ativo, conforme explicou Rodopoulos no evento.

A nova dinâmica já mostra bons resultados: enquanto em 2020 foram arrecadados R$ 78 milhões em imóveis vendidos, o que representou 45% do total colocado em leilão, de agosto a setembro deste ano, com a vigência da PAI, a União já arrecadou R$ 89 milhões, com ágio de 66%, frente a 46% no ano passado, ainda pelo método convencional (anterior à PAI). 

“A cada um real que era colocado para licitação, apenas três centavos retornavam para a União; na nova lógica da PAI, de cada um real, R$ 1,7 é retornado, então isso mostra o potencial deste novo instrumento, além do maior percentual de ágio”, ratificou a executiva da SPU. 

O secretário especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados da SPU, Diogo Mac Cord, acrescentou que essa diferença ocorre porque o governo federal agora está aberto a ouvir o mercado: “Não podemos tentar adivinhar qual é o imóvel e por quanto o mercado gostaria de comprá-lo. A lógica foi invertida”.

À esquerda, Diogo Mac Cord, acompanha fala do secretário de Governo da Prefeitura de São Paulo, Rubens Rizek, durante painel da SPU no Brazil GRI 2021. Foto: Flávio R. Guarnieri / GRI Club

Mac Cord também destacou o potencial de novos investimentos e valorização imobiliária com a alienação dos ativos: “Se o terreno representa de 10% a 20% do valor do empreendimento, estamos falando de investimentos de R$ 50 bilhões a R$ 100 bilhões no estado de São Paulo, gerando emprego e renda que não existiam porque não se deixava [a iniciativa privada] comprar o imóvel”. 

Ainda neste sentido, o secretário apontou que boa parte dos ativos está ocupada ou invadida, virando mato ou lixão, em situação de abandono, degradando e depreciando o entorno: “Temos que fomentar a atividade privada ao invés de colecionar imóveis abandonados, que era a regra até agora. Estamos falando desde lojas de 40 metros quadrados até glebas urbanas inteiras mal aproveitadas”. 

Representando o prefeito de São Paulo, o secretário de Governo Rubens Rizek disse que “o caminho é desestatizar”, ressaltando que a Prefeitura é parceira “de todos os governos na linha da desestatização”. Segundo a autoridade, os interessados na aquisição dos imóveis terão apoio e guarida para obtenção de licenças e resolução de problemas, como invasões.

“A cidade precisa desesperadamente de investimento, de movimento econômico, de geração de emprego e renda nesse pós-pandemia. A Prefeitura vai desdobrar toda a sua dedicação e energia para que eventuais investidores por meio deste feirão possam ter sucesso e consigam viabilizar seus investimentos com muita velocidade”.

Por Henrique Cisman