Novo marco legal das garantias fomenta expansão do crédito imobiliário

Por Henrique Cisman

Na esteira da aprovação do novo marco legal das garantias no Congresso Nacional, o GRI Club reuniu investidores e advogados que atuam no mercado imobiliário para debater os principais pontos de inovação do Projeto de Lei 4.188/2021, que promete aumentar o volume de crédito imobiliário disponível. 

O encontro foi realizado na sede do Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, em São Paulo, com moderação do sócio Marcos Lopes Prado, e as participações de Diogo Alvarez, sócio e diretor jurídico da HSI, Fabiano Falcão, gerente de soluções do Banco do Brasil, Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, e Flaviano Galhardo, presidente do Registro de Imóveis do Brasil. 

Segundo os executivos, o espírito desse projeto de lei é fomentar o crédito no país ao trazer maior segurança jurídica para os credores na excussão das garantias. 

"A alienação fiduciária e a hipoteca são instrumentos jurídicos relevantes para o mercado de crédito. A AF originalmente foi pensada apenas para o crédito habitacional, mas ao longo dos anos seu uso foi ampliado, portanto, a legislação precisa ser adaptada em vários aspectos", afirma Prado. 
 
Veja a seguir os principais pontos de inovação trazidos pelo Projeto de Lei 4.188/21, conforme debatido na reunião do GRI Club em parceria com a Cescon Barrieu: 

1. A hipoteca passa a ter procedimento de excussão extrajudicial, o que pode significar mais atratividade para este instrumento. 

2. Na alienação fiduciária, é excluída a previsão legal de quitação da dívida garantida após o segundo leilão negativo do imóvel, salvo em caso de crédito habitacional. "Isso é muito positivo, pois hoje existem muitas operações de financiamento corporativo/empresarial, e não é correto que com a excussão de apenas uma matrícula toda a dívida seja considerada quitada", afirma Prado. 

Nas situações em que houver vários imóveis dados em garantia de uma única operação de crédito (o que é comum em financiamentos corporativos), é possível o credor executar todos os imóveis de uma só vez, ou individualmente cada um deles. O credor poderá escolher um único cartório para realizar a notificação de purgação da mora pelo devedor e centralizar o procedimento de excussão da garantia de todos os imóveis envolvidos.

3. Positivação da alienação fiduciária superveniente, que é a possibilidade do devedor dar em alienação fiduciária o seu imóvel mais de uma vez, conforme já ocorre com a hipoteca. "Se o novo credor concordar, ele pode receber esse imóvel em garantia, mas ela só vai surtir efeito quando a primeira AF for quitada ou executada. É uma condição suspensiva da eficácia da AF".

Ainda segundo Marcos Lopes Prado, caso haja leilão da garantia para quitação da dívida com o primeiro credor por valor superior ao devido, o saldo remanescente é subrogado ao segundo credor. Tal previsão no PL 4.188/21 traz uniformidade para o tema, o que é considerado bastante positivo pelo mercado imobiliário, uma vez que alguns cartórios não tinham esse entendimento, agora expresso legalmente. 


4. Criação de alienação fiduciária e hipoteca recarregáveis, que significa poder usar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito até o limite do valor avaliado do imóvel, e até o limite do prazo contratado na operação inicial. Conforme o saldo devedor for quitado, é feita a "recarga" da garantia.

"Isso tem um potencial enorme de fomentar o crédito no Brasil. Até então, pegando o exemplo do crédito habitacional, ele leva 30 anos para ser totalmente quitado, e só então é que o imóvel dado em garantia podia ser utilizado novamente [para outro empréstimo]. Agora o devedor pode antecipar, que é o tal recarregamento". 

5. Criação do agente de garantia, que poderá ser contratado pelos credores para fazer o registro, a gestão e uma eventual excussão da garantia.

6. Possibilidade de usar o instrumento da alienação fiduciária em uma dívida cujo valor ainda é desconhecido, mediante um valor máximo a ser garantido. Essa inovação expande o uso da AF para operações de crédito mais sofisticadas no mercado de capitais, como empréstimos corporativos. 


7. Fixação de um valor mínimo de 50% do valor de avaliação do imóvel para a arrematação no segundo leilão extrajudicial, a critério do credor. Prado explica que, segundo o código de processo civil, 50% é o percentual mínimo para considerar que a arrematação não foi realizada por preço vil, isto é, muito abaixo do valor de mercado.

8. Atualização e uniformização nacional de regras de excussão das garantias reais fiduciárias e hipotecárias, em sintonia com o entendimento jurisprudencial consolidado pelos Tribunais Superiores do Poder Judiciário, saneando as incertezas regulatórias, inseguranças jurídicas e instabilidades atuais. Como exemplo, a possibilidade de consolidar a propriedade em nome do credor mesmo quando houver penhoras na matrícula do imóvel dado em garantia. 

Hipoteca ou AF - qual é mais vantajoso?

Segundo Prado, mesmo com a possibilidade de excussão extrajudicial da garantia hipotecária trazdia pelo PL 4.188/21, este instrumento ainda tem desvantagens em relação à alienação fiduciária. 

Primeiro, porque em caso de insolvência do devedor - falência ou recuperação judicial -, ela é considerada legalmente um crédito concursal. Em outras palavras, o imóvel continua em propriedade do devedor, e nos exemplos mencionados acima o credor ficaria impedido de executar a garantia hipotecária, ao contrário da AF (exceto se o imóvel é considerado essencial para a recuperação do devedor). 

Outra desvantagem, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é que a hipoteca do terreno na incorporação imobiliária não é oponível em relação aos compradores das unidades futuras, ou seja, ela não prevalece perante os consumidores na incorporação, tornando-se uma garantia mais fraca.