O ano dos loteamentos (e as dificuldades de sempre)

Como já comentei certa vez neste espaço, o setor de loteamentos tem todos os problemas do mundo (funding, licenciamento imprevisível, prazos etc.), menos um: o volume total de estoque.

Com efeito, devido à morosidade inacreditável das aprovações - para o bem ou para o mal - o setor não consegue aproveitar os bons momentos do mercado com a mesma impetuosidade da incorporação, nem refluir quando preciso. Isso significa um volume baixo de estoque como regra, com poucas flutuações.

Pesquisas que fazemos com a oferta brasileira cobrindo os principais mercados de loteamentos no Brasil, incluindo todo o interior de São Paulo, mostram que as unidades lançadas raramente ultrapassam o volume de 20 mil lotes no trimestre – nos últimos 14 trimestres, somente em dois foram lançados mais que 20 mil unidades. 

Em 2020, com a pandemia dificultando mais ainda a aprovação, além da incerteza e dos problemas de saúde pública, foram lançados pouco menos de 52 mil lotes, o que é menos do que a cidade de São Paulo lançou neste mesmo ano em prédios de apartamentos.

Porém, aqui está o fato interessante: nos últimos 10 trimestres, fechado em junho de 2021, com base em nossa estimativa para este último trimestre, somente em dois deles o número de unidades vendidas ficou abaixo de 20 mil (justamente os dois primeiros de 2020, devido à eclosão da pandemia). 

Nos últimos 4 trimestres, foram vendidas pouco mais de 88 mil unidades. Faça a conta e veja a diferença: o estoque está indo embora rapidamente pela dificuldade de reposição, já que, como sabemos, os prazos de aprovação são quase nada controláveis ou previsíveis.

Isso prova aquilo que todo o senso comum já percebeu: de fato, a pandemia deu mais um impulso ao horizontal, fazendo com que literalmente os clientes fossem às compras e limpassem o estoque das urbanizadoras. Produtos “parados” venderam; loteamentos prontos sumiram do mapa. 

O sempre presente problema da distância dos loteamentos em relação aos centros urbanos ficou relativizado com o trabalho à distância, com as benesses do home office - híbrido ou não - e com a tal ressignificação da casa (não gosto da palavra, mas foi isso mesmo que ocorreu).

O que isso significa para o setor nos próximos trimestres, visto que dificilmente haverá uma explosão de oferta (com exceção de algumas cidades bem conhecidas)?

Bem, é claro, a escassez vai favorecer a velocidade de vendas e o preço. A pressão de custos que ocorre na construção civil será mais fácil de ser ajustada, o que significará uma manutenção maior da margem comparativamente ao que deve ocorrer na incorporação.

Isso não significa que não há problemas no horizonte: inflação, troca de IGP-M por IPCA, taxas de juros em alta afetando também as taxas cobradas, menor liquidez geral, desemprego elevado - sobretudo no trabalho informal - impactando os loteamentos populares e, claro, a inadimplência. Como falei: todos os problemas do mundo e mais esses da nossa eterna gangorra econômica, para não mencionar a política.

Mas isso vale para todos. É do jogo. O fato concreto é que este ano será o melhor ano de vendas do setor de loteamentos no Brasil, com dados que medimos para a AELO. E tudo indica que essa tendência comportamental de revalorização do horizontal deva permanecer para os próximos anos. 

O que temos que fazer, então? Aprovar e produzir. Com os cuidados, é claro, e sempre sabendo dos riscos. O Brasil, senhores, ainda e por muito tempo, será grandemente horizontal.

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