O que está por trás das fusões e aquisições no real estate em 2022?

De janeiro para cá, a conclusão de transações importantes entre empresas do setor imobiliário agitou diferentes segmentos, de shopping centers ao residencial. Para citar alguns exemplos, em ordem cronológica:

• A XP Asset, gestora da XP Investimentos, anunciou em fevereiro a compra da Habitat Capital Partners, focada no real estate, incorporando R$ 730 milhões em ativos sob gestão. 
• No início de junho, a Fator Capital acertou a aquisição das operações de gestão de recursos, securitização e da fintech de crédito da Ourinvest, criando uma nova companhia chamada Fator ORE Real Estate.
• Também em junho, foi concluída a longa negociação de compra da brMalls pela concorrente Aliansce Sonae, por R$ 1,25 bilhão em dinheiro e mais 326 milhões de ações da Aliansce, criando a maior empresa de shopping centers do país, com mais de 60 empreendimentos no portfólio.
• Já em setembro, a Gafisa finalizou a compra da Bait Inc, focada em apartamentos de luxo e alto padrão no Rio de Janeiro, por R$ 180 milhões - metade paga em dinheiro, outra metade em ativos imobiliários. 

Em termos de valores envolvidos, a transação mais expressiva do ano até aqui foi a aquisição de 80% do portfólio de lajes corporativas da BR Properties realizada pela Brookfield, em maio, no montante de R$ 5,92 bilhões, alçando a empresa canadense ao posto de líder no país: 28 empreendimentos, sendo 24 em operação, e uma ABL de 826 mil metros quadrados. 

Segundo Roberto Perroni, CEO da Brookfield Property Group Brazil, a companhia segue com a mesma tese adotada nos últimos anos: adquirir ativos descontados em razão das diferentes crises que impactam a economia e a demanda. Vale lembrar que no final de 2021 a canadense comprou o portfólio da Syn. 

“O aluguel nominal é o mesmo nos últimos dez anos, na média das principais regiões de São Paulo, como Faria Lima, Avenida Paulista e Marginal Pinheiros. No Rio de Janeiro, alguns valores caíram neste período, como no centro, que é a região mais importante para os escritórios”, afirma o executivo. 

Perroni assinala que isso aconteceu porque na última década a demanda foi impactada por uma série de fatores: dois anos de PIB negativo, o impeachment da ex-presidente Dilma Rousseff, a corrupção revelada pela Operação Lava Jato e a pandemia de covid-19. 

Ao mesmo tempo, a quantidade de entregas não diminuiu até 2018, considerando o otimismo das empresas no início da década. “Houve recorde de ocupação nos anos de 2011 e 2012, e até os players que não atuavam no setor de escritórios começaram a desenvolver lajes corporativas”.

A leitura do executivo é que o mercado chegou a um ponto no qual não é mais possível manter os preços praticados há dez anos. “A inflação da construção foi muito alta, então as novas entregas só fazem sentido se houver uma elevação do aluguel, e até por isso houve menos entregas nos últimos anos”.

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No portfólio adquirido da Syn, a média dos aluguéis estava em R$ 170 por metro quadrado. Agora, segundo Perroni, as revisionais já subiram os preços acima dos R$ 200, com alguns casos em que o valor cobrado se aproxima dos R$ 250. “Nossa tese de que os aluguéis iriam aumentar está se confirmando antes do que tínhamos projetado, o que nos faz ficar ainda mais otimistas”, afirma. 

Perroni ainda destaca que, atualmente, adquirir imóveis prontos faz mais sentido do que começar um projeto do zero. “Nas aquisições recentes que fizemos, conseguimos descontos que variam de 15% a 30% sobre o custo de reposição, que para nós é um parâmetro importante”. 

Além dos descontos nos ativos e da tendência de crescimento nos valores de aluguel, o executivo destaca um terceiro fator que embasa a tese da Brookfield: a necessidade de mais espaços nos escritórios, mesmo para as empresas que vão seguir com um modelo flexível de jornada, devido à inclusão de amenidades como salas de jogos e descompressão, bares, restaurantes e até auditórios ou creches.  

“Nossa visão é de longo prazo e acreditamos muito no Brasil, independentemente das eleições, pois haverá eleições de novo daqui a quatro anos. Acreditamos na estabilidade do país ao longo do tempo e isso faz com que permaneçamos investindo mesmo em momentos de maior incerteza”, encerra Perroni. 

M&As também nas startups

Em agosto, a brasileira Nomah e a mexicana Casai anunciaram uma fusão de iguais, reforçando as operações em ambos os países, focadas no mercado de renda residencial. “Observamos e admiramos o que a Nomah havia construído no Brasil, como foi capaz de crescer fazendo parcerias com proprietários e desenvolvedores institucionais, com uma equipe muito focada em tecnologia”, afirma Nico Barawid, fundador e CEO da Casai. 

De outra parte, a Nomah se impressionou com as ferramentas de precificação de imóveis desenvolvidas pela Casai, “muito superiores a dos competidores”, nas palavras do CEO da startup brasileira, Thomaz Guz. 

“A Casai é a única administradora de propriedades na América Latina que permanece como superhost no Airbnb. Entendemos que ao juntar as diferentes qualidades e partes de um mesmo negócio, estamos prontos para criar o maior e mais consolidado time do continente focado em multifamily”, completa Guz.

Segundo os executivos, as operações ainda ocorrem em paralelo, e o objetivo nos próximos seis meses é realizar a integração das empresas em uma única. Hoje, no Brasil, o portfólio já conta com ativos nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Florianópolis, além da chegada a capitais do nordeste. 

“Nosso foco principal agora é avaliar internamente como podemos nos tornar uma empresa com grandes margens e ótimos resultados para nossos investidores. Estamos à procura de investidores institucionais, como tantos que há no GRI Club, e estamos abertos a entender como eles enxergam este mercado [multifamily] no Brasil”, assinala Thomaz Guz. 

Para Nico Barawid, a principal alavanca neste processo é o foco contínuo na tecnologia: “A única maneira de fazer o negócio decolar é se tornar líder de mercado na tecnologia que desenvolvemos para os proprietários e inquilinos, reduzindo custos enormes de operação”. Uma delas, já em uso, é o Face ID, para a entrada dos clientes nos imóveis. 

“Estamos muito entusiasmados com a fusão e queremos que os investidores saibam que estamos de portas abertas, muito interessados para falar sobre oportunidades”, encerra o executivo. 



Por Henrique Cisman