Para executivos, retomada das lajes corporativas começa no segundo semestre

Severamente impactado pela pandemia de Covid-19, o segmento de escritórios segue apresentando resultados negativos. Entretanto, com o avanço da vacinação e a recuperação da economia do país, há indícios de que a retomada deve começar em breve.

De acordo com a SiiLA Brasil, que monitora os mercados de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Campinas, Curitiba, Porto Alegre e Belo Horizonte, a absorção bruta foi de quase 207 mil m² no segundo trimestre do ano. Todavia, a absorção líquida - diferença entre o total de áreas contratadas e devolvidas - ficou negativa em mais de 71 mil m²  e a taxa de vacância chegou a 24,4%.

Por serem as maiores praças, as capitais paulista e fluminense foram as cidades que mais contribuíram para a baixa na absorção líquida, com 36 mil m² e 32 mil m² negativos, respectivamente. A taxa de vacância, por sua vez, é muito menor em São Paulo (21%) do que no Rio de Janeiro (36,3%). 

"O mercado carioca é concentrado em poucos setores e, quando um deles cai, como ocorreu com o de óleo e gás, afeta muito a ocupação das lajes", explica Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil. Por outro lado, o executivo enaltece a performance do mercado de Brasília, o único com absorção líquida positiva - de quase nove mil m² - no segundo trimestre.

"É a melhor cidade em termos de recuperação, pois costuma entregar muitos empreendimentos pré-locados. Acaba sofrendo menos com vacância", acrescenta. No geral, Nicastro justifica a baixa performance do segmento no fato de os líderes das empresas estarem postergando as decisões de voltar a firmar contratos de locação, esperando por um cenário mais estável.

Por outro lado, muitas empresas decidiram não devolver o imóvel e seguir arcando com o custo de aluguel, mesmo com os espaços subutilizados. "Por mais que nosso portfólio tenha permanecido muito estável, com 100% de locação em São Paulo, a utilização dos prédios não foi muito grande neste primeiro semestre", revela Maristella Diniz, managing director da GTIS Partners.

"Muitas companhias têm a intenção de voltar para o escritório após o controle da pandemia e não querem perder o espaço que construíram como modelo de trabalho. Então, elas seguraram o retorno e as lajes corporativas, mesmo alugadas, chegaram a apresentar frequência de 5% nos nossos empreendimentos", complementa Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties.

Já Martin Jaco, CEO da BR Properties, ressalta que, mesmo com a turbulência envolvendo as lajes corporativas, seguiu grande a movimentação financeira no segmento. "O mercado permaneceu bastante ativo na compra e venda de propriedades", diz o executivo.

Neste primeiro semestre, a companhia adquiriu três torres corporativas no Parque da Cidade, o maior complexo multiuso da capital paulista, por cerca de R$ 1,5 bilhão. Em compensação, vendeu dois empreendimentos na Chácara Santo Antônio, também em São Paulo, e um edifício corporativo em Porto Alegre. 

Expectativa para o segundo semestre

Segundo os executivos ouvidos pelo GRI Club, a perspectiva para o segundo semestre é positiva no mercado de lajes corporativas. O principal motivo é o avanço da vacinação, que já está incentivando empresas a retornarem gradualmente para os espaços. 

 "Já estamos verificando um incremento na demanda, uma intensificação das negociações, o retorno de alguns clientes que não estavam frequentando os escritórios e até mudanças de localidade. Em função da queda nas taxas de contaminação por Covid-19, vemos com muito otimismo o segundo semestre do ano", declara Tânia Costa, diretora de Desenvolvimento da Regus.

Em sintonia, Sarfati garante que a taxa de utilização e a demanda pelos escritórios da Barzel Properties têm crescido nos últimos meses: "Boa parte das pessoas que já foram vacinadas, pelo menos com a primeira dose, começou a voltar. Há também empresas programando o retorno para este segundo semestre. Quanto à procura, houve semana com cerca de quinze visitas nos nossos imóveis".

Igualmente confiante no andamento da vacinação, Diniz enaltece o alto índice de adesão, acima de 92% para as pessoas com mais de 60 anos: "É um número expressivo quando comparado a outros países, onde há maior resistência. Acreditamos que deve haver um retorno gradual aos escritórios".

Além do avanço da imunização, Jaco entende que a recuperação econômica do Brasil será um importante vetor para a retomada do segmento de escritórios, pois incentiva as empresas a realizarem novas locações ou expansões. Vale lembrar que, no primeiro trimestre de 2021, o Produto Interno Bruto (PIB) retornou ao patamar pré-pandemia, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Na maior praça do país, inclusive, o executivo assegura que tem observado um movimento de busca por espaços mais qualificados. "Em São Paulo, esta migração é um resultado da pandemia. Algumas companhias podem até reduzir o tamanho dos escritórios porque vão adotar um modelo híbrido, mas querem estar em um local de mais qualidade", assegura. 

"Portólios como o nosso, que está posicionado no topo em termos de qualidade técnica, serviços e localização, têm um diferencial muito grande. É o nicho mais protegido em termos de vacância", completa Martin Jaco. A tendência é confirmada pelos dados da SiiLA, que mostram o mercado de escritórios A e A+ da capital paulista com absorção líquida levemente positiva no segundo trimestre.

Próximas entregas 

Todos os entrevistados pelo GRI Club afirmaram não ter entregas previstas neste segundo semestre. A Barzel, por exemplo, deve concluir a construção do empreendimento corporativo Enxovia 423 no final de 2023, segundo o fundador Nessim Sarfati. "Será um prédio de altíssimo padrão, com 42 mil m² de área privativa na região da Berrini", diz o executivo.

A GTIS também está desenvolvendo um edifício corporativo em São Paulo, mas tem outros dois terrenos no Rio de Janeiro, nos quais vai reavaliar a intenção de construir empreendimentos corporativos. "O programa Reviver Centro, que foi recentemente aprovado, traz benefícios que podem alterar os planos", indica Maristella Diniz.

Já Tânia Costa, da Regus, que atua na operação dos escritórios, destaca uma importante entrega que será feita pela Porte Engenharia e fará parte do Eixo Platina, empreendimento de uso misto na Zona Leste de São Paulo. "Foi concebido antes da pandemia, mas faz ainda mais sentido agora. As pessoas estão querendo trabalhar mais perto de casa e não mais cruzar a cidade", aponta a executiva.

Conforme o CEO da SiiLA Brasil, após algumas entregas nos próximos anos, o mercado mais pujante do país, São Paulo, conviverá com um período de pouquíssimas entregas a partir de 2023. Isso porque entre 2016, 2017 e 2018, durante a crise econômica, os investidores interromperam os novos projetos. 

"O fluxo de caixa dos empreendimentos corporativos anda negativo por oito anos, na média, até começar a apresentar lucros. São ciclos mais longos que o residencial, fazendo com que a dinâmica do segmento seja sempre mais lenta", aponta Giancarlo Nicastro, lembrando que 56 mil m² de lajes de alto padrão serão entregues na capital paulista no segundo semestre de 2021.

Com quase um quarto dos 102 mil m² do Parque da Cidade já locados, a BR Properties não tem negociações previstas para o segundo semestre. De acordo com o CEO, Martin Jaco, a provável diminuição no número de entregas pode favorecer a apreciação das lajes corporativas. "A escassez de oferta, somada ao aumento da demanda, será um ponto muito importante para a correção dos preços", encerra.

Por Daniel Caravetti