Crédito: Divulgação/Grand Plaza ShoppingPenínsula, Grand Plaza Shopping, Maxi Renda… o que há em comum nas polêmicas?
Novas interpretações de leis consolidadas geram insegurança jurídica na indústria de FIIs
1 de julho de 2022Mercado Imobiliário
No início do mês, dois casos envolvendo o artigo 2º da Lei 9.779/99 repercutiram no mercado brasileiro de fundos imobiliários: primeiro, a Câmara Superior do CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) deu razão ao FII Península em disputa com a Receita Federal; dias depois, o TJSP decidiu sobre uma disputa envolvendo a Rio Bravo - administradora do FII Grand Plaza Shopping - e a Syn, principal cotista do fundo, que também tem origem em autuação da RFB.
Voltando um pouco mais no tempo, no início do ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) adotou novo entendimento sobre a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários, prevista na Lei 8.668/93, em decisão que envolveu o FII Maxi Renda - o maior do Brasil em número de cotistas, com mais de 500 mil investidores. Após recurso da administradora - o BTG Pactual -, a CVM recuou, prevalecendo a prática consolidada, baseada no regime de caixa.
Cadastre-se na newsletter de mercado imobiliário do GRI Club e receba 1x por semana as principais notícias do setor no Brasil
Estariam as leis de fundos imobiliários obsoletas? Segundo o especialista Rodrigo Dias, sócio do escritório VBD Advogados, não. “Entendo que, considerando estes casos mencionados, o problema não foi a legislação vigente, e sim a interpretação dada a ela. No caso Maxi Renda, se a CVM tivesse mantido o entendimento anterior, nenhuma confusão teria ocorrido no mercado”, defende.
“O caso Península é ainda pior”, continua Dias. “A disposição legal é clara ao sujeitar à tributação das pessoas jurídicas apenas os fundos imobiliários que tenham cotista com mais de 25% [das cotas] e sejam sócios, incorporadores ou construtores do ativo investido. Ou seja: apenas se o ativo estiver em desenvolvimento é que a restrição é aplicável. A lei não trouxe restrições para ativos prontos e acabados, como aqueles do Fundo Península”.
Neste sentido, a Receita Federal do Brasil teria adotado uma interpretação extensiva da norma, que não consta na determinação legal. O mesmo vale para o caso do FII Grand Plaza Shopping, no qual prevalece - até o momento - a multa de R$ 158,9 milhões aplicada pelo Fisco em 2019, e que gerou uma queda de braço entre a Syn e a Rio Bravo (entenda aqui).
Em relação aos episódios envolvendo os FIIs Maxi Renda e Península, Dias aponta que o importante, em ambos os casos, é que a partir de agora as decisões sejam observadas e prestigiadas. “A segurança jurídica não está na modificação das leis, mas, sim, em sua aplicação previsível, respeitando entendimentos anteriores”, assinala o especialista.
“Geraldo Ataliba costumava dizer que imposto bom é imposto velho. A sabedoria da frase está em reconhecer que legislações mais antigas já foram interpretadas, testadas e aplicadas pela sociedade e, especialmente, pelo Poder Judiciário. Com isso, a previsibilidade da aplicação de legislações mais antigas é maior. A consequência disso é haver maior segurança jurídica nas relações reguladas por aquela legislação”, encerra Rodrigo Dias.
Por Henrique Cisman
Voltando um pouco mais no tempo, no início do ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) adotou novo entendimento sobre a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários, prevista na Lei 8.668/93, em decisão que envolveu o FII Maxi Renda - o maior do Brasil em número de cotistas, com mais de 500 mil investidores. Após recurso da administradora - o BTG Pactual -, a CVM recuou, prevalecendo a prática consolidada, baseada no regime de caixa.
Cadastre-se na newsletter de mercado imobiliário do GRI Club e receba 1x por semana as principais notícias do setor no Brasil
Estariam as leis de fundos imobiliários obsoletas? Segundo o especialista Rodrigo Dias, sócio do escritório VBD Advogados, não. “Entendo que, considerando estes casos mencionados, o problema não foi a legislação vigente, e sim a interpretação dada a ela. No caso Maxi Renda, se a CVM tivesse mantido o entendimento anterior, nenhuma confusão teria ocorrido no mercado”, defende.
“O caso Península é ainda pior”, continua Dias. “A disposição legal é clara ao sujeitar à tributação das pessoas jurídicas apenas os fundos imobiliários que tenham cotista com mais de 25% [das cotas] e sejam sócios, incorporadores ou construtores do ativo investido. Ou seja: apenas se o ativo estiver em desenvolvimento é que a restrição é aplicável. A lei não trouxe restrições para ativos prontos e acabados, como aqueles do Fundo Península”.
Neste sentido, a Receita Federal do Brasil teria adotado uma interpretação extensiva da norma, que não consta na determinação legal. O mesmo vale para o caso do FII Grand Plaza Shopping, no qual prevalece - até o momento - a multa de R$ 158,9 milhões aplicada pelo Fisco em 2019, e que gerou uma queda de braço entre a Syn e a Rio Bravo (entenda aqui).
Em relação aos episódios envolvendo os FIIs Maxi Renda e Península, Dias aponta que o importante, em ambos os casos, é que a partir de agora as decisões sejam observadas e prestigiadas. “A segurança jurídica não está na modificação das leis, mas, sim, em sua aplicação previsível, respeitando entendimentos anteriores”, assinala o especialista.
“Geraldo Ataliba costumava dizer que imposto bom é imposto velho. A sabedoria da frase está em reconhecer que legislações mais antigas já foram interpretadas, testadas e aplicadas pela sociedade e, especialmente, pelo Poder Judiciário. Com isso, a previsibilidade da aplicação de legislações mais antigas é maior. A consequência disso é haver maior segurança jurídica nas relações reguladas por aquela legislação”, encerra Rodrigo Dias.
Conheça mais sobre o GRI Club
Por Henrique Cisman
