Primeiros FIIs federais devem lançar pelo menos R$ 1,5 bi em imóveis no mercado

O governo federal iniciou a execução do programa “Incorpora, Brasil”, cujo objetivo é dar liquidez ao portfólio imobiliário da União, atualmente composto por cerca de 750 mil ativos - aproximadamente R$ 1,3 trilhão em valor contábil.

A Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados (SEDDM) - pasta do Ministério da Economia - enviou, no último dia 5, convites e documentos para gestoras pré-selecionadas para a etapa de market sound, segundo o secretário especial Diogo Mac Cord, em entrevista concedida ao GRI Club. 

A sondagem ao mercado traz 237 imóveis publicados em seis portarias da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). De acordo com Mac Cord, isso não quer dizer que todos eles sejam objeto de integralização nos fundos imobiliários federais, bem como não excluem a possibilidade de que outros imóveis sejam inseridos através de novas portarias da SPU. 

A primeira tranche de FIIs federais deve ser composta por cinco fundos, cada um com um target que varia de 300 a 500 milhões de reais. “A gente deve lançar alguma coisa entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2,5 bilhões em imóveis nos primeiros projetos”, afirma Mac Cord. 

Para efeito de comparação, a SPU historicamente vende algo em torno de R$ 80 milhões por ano em imóveis, um montante ínfimo em relação ao portfólio total. Os FIIs federais vão complementar a ferramenta lançada no ano passado voltada para o varejo - Proposta de Aquisição de Imóveis -, desta vez olhando para o atacado. 

O líder da SEDDM explica que o instrumento de fundo imobiliário é a melhor saída para vender boa parte dos ativos da União, dadas as características singulares dos imóveis; a leitura é que, no varejo, eles são inacessíveis à maioria dos bolsos, isto é, praticamente ilíquidos. 

“O fundo imobiliário traz uma escala que não existe hoje no governo - e nem deve existir. Talvez em governos anteriores a solução fosse criar uma estatal, uma Imovelbras, mas nós vamos acessar os fundos imobiliários e a iniciativa privada”, ratifica. 

Ainda segundo Mac Cord, os primeiros FIIs devem ter diferentes características para testar o apetite do mercado; o desenvolvimento de grandes áreas para fins residenciais e logísticos, bem como a reforma e a venda de apartamentos funcionais, são mencionados. 

O aeroporto Carlos Prates (foto), situado em Belo Horizonte, com área de 58 hectares, e o terreno Beira-Mar Sul, em Florianópolis, com 130 hectares, são alguns dos imóveis selecionados nas primeiras portarias. “É uma grande oportunidade para uma incorporadora criar um bairro novo. No Brasil, fundos de desenvolvimento são raros; com imóveis desse porte, então, quase não existe”, ressalta. 

Próximos passos

A SEDDM pré-selecionou gestoras que têm pelo menos 500 milhões de reais em ativos em fundos imobiliários. Outros agentes - mesmo que não sejam gestoras - que desejarem realizar reuniões bilaterais com a pasta têm até segunda-feira (17) para comunicar o interesse. 

As reuniões serão realizadas a partir do dia 25, iniciando pelo Rio de Janeiro, e seguindo nos dias 26, 27 e 28, em São Paulo. Segundo Mac Cord, se todos os slots disponíveis forem preenchidos, novas datas serão abertas. “Queremos ouvir todo o mercado”. Na próxima quarta-feira (19), será realizada a apresentação geral do projeto, aberta para o público e com transmissão ao vivo. 

O resultado da sondagem será publicado até o final de março, quando também devem ser lançados os editais com as regras do leilão para a definição dos consórcios (gestora e administradora) que vão gerir os fundos imobiliários federais. O critério de seleção será a menor taxa de administração. 

“Estamos implementando, com 30 anos de atraso, o modelo que os Estados Unidos utilizaram para revolucionar a construção civil no fim da década de 1980. Em um intervalo de cinco anos, foram mais de 400 bilhões de dólares (valores da época) oferecidos ao mercado por meio de fundos imobiliários. Temos convicção de que no Brasil também será um sucesso”, encerra Mac Cord. 

Por Henrique Cisman