Sam Zell: América Latina tem oportunidades de investimento

Sam Zell foi um dos pioneiros entre os investidores internacionais a aportar capital em real estate na América Latina. Desde a fundação da Equity International, no final da década de 1990, já aplicou mais de US$ 2 bilhões em companhias de 15 países, boa parte deles no mercado imobiliário de economias emergentes, incluindo o da região.

Lê pelo menos quatro jornais por dia, viaja constantemente e faz questão de se manter bem informado em busca de embasamento para decisões assertivas. É com conhecimento de causa, portanto, que afirma estarem concentradas na América Latina algumas das melhores oportunidades de investimento para, pelo menos, os dez anos a seguir.

Pouco antes de sua participação como keynote speaker do Latin America GRI 2018, ele concedeu a seguinte entrevista à GRI Magazine:

Que lugares no globo atraem mais a sua atenção para investimentos imobiliários atualmente? De onde devem vir os melhores retornos?
Entre todos os cantos do mundo, acredito que a América Latina apresenta algumas das melhores oportunidades de investimento para, pelo menos, a próxima década. Os custos de mão de obra competitivos e a depreciação cambial nos últimos anos ajudaram a posicionar bem a região. Além disso, os fatores econômicos que devem direcionar o crescimento estão mais diversificados agora. Especificamente, despendemos muito tempo no México, no Brasil, na Colômbia, na Argentina e no Japão. Tendemos a mirar países em que o capital é mais escasso e, portanto, altamente valorizado. Estamos sempre muito focados em ser recompensados pelo risco corrido.

Qual a sua visão sobre a América Latina hoje – particularmente, em um ano marcado por eleições em diversos países e possibilidades de mudanças político-econômicas significativas?
Dada a quantidade de eleições e outras transformações políticas na América Latina, provavelmente haverá aumento da volatilidade no curto prazo. Entretanto, acreditamos que essa dinâmica frequentemente resulta em oportunidade, especialmente nessa região, onde a expectativa é de que reformas recentes coloquem muitos dos países numa posição mais sólida para o longo prazo.

Há três anos, em um club meeting do GRI em São Paulo, você afirmou que ainda via o Brasil como um país com grande futuro, mas que havia sérios problemas de governança. Disse também que México e Colômbia tinham se tornado bastante atrativos. Essa análise permanece a mesma ou de alguma forma se alterou?
Esses países estão entre nossos mercados-alvo. No Brasil, tendo em conta o sofrimento por que o mercado imobiliário passou ao longo da pior recessão da história do País, assim como a superoferta em muitos segmentos, esperaríamos ver oportunidades de investimento mais atrativas nos últimos anos. Todavia, dada a falta de disposição do sistema bancário de retomar ativos ou ser excessivamente penalizante com seus devedores, muitos grupos que deveriam estar procurando equity decidiram simplesmente aguardar o maior tempo possível na esperança de que uma recuperação do mercado os salvasse. Na Colômbia, como aprendemos e de muitas maneiras nos beneficiamos, o mercado imobiliário é pequeno comparado ao do Brasil e ao do México. Quando o capital começa a fluir em um mercado pequeno, ocorre uma reprecificação imobiliária bastante rapidamente. Ainda que permaneçamos acreditando nos fundamentos de longo prazo da Colômbia, a concorrência por ativos e locatários criou um mercado competitivo e, como resultado, retornos mais moderados. E para o México, nossa visão segue praticamente inalterada. Há muito ruído a respeito das negociações do Nafta [Tratado de Livre Comércio da América do Norte] e das eleições, e isso impactou a perspectiva de outros investidores para o país; porém, cremos que essa é uma questão de curto prazo. No fim das contas, imaginamos que os fortes fundamentos do México, incluindo a mão de obra barata e a classe média crescente, vão impulsionar a demanda imobiliária.

A América Latina deve receber mais investimentos da Equity International no futuro próximo? Em novos ativos ou naqueles em que já está presente?
Esperamos que sim. Tudo depende das oportunidades. Estamos igualmente focados em novas oportunidades de investimentos e em ampliar as plataformas dos nossos investimentos existentes. Esta última estratégia respondeu pela maioria dos nossos investimentos nos últimos anos, mas isso pode mudar.

É possível eleger segmentos imobiliários mais atrativos na região hoje ou continua preferindo observar as oportunidades uma a uma?
Em muitos casos, achamos que a precificação tem estado mais atrativa fora dos principais setores de ativos imobiliários. Vemos potencial ao expandir a definição de real estate tradicional para áreas como infraestrutura, self-storage e telecomunicações, e temos sido ativos nelas. No entanto, sempre olharemos também para classes de ativos imobiliários tradicionais.

O que podemos esperar quanto aos seus investimentos atuais no Brasil? A GuardeAqui, agora unida à Kipit pela joint-venture com o Patria Investimentos, deve caminhar em direção à abertura de capital?
Após a fusão com a Kipit, a GuardeAqui passou a ter 22 lojas, o que faz dela a maior plataforma de self-storage da América Latina. Continuamos aplicando capital ativamente e temos um plano agressivo de expansão para a companhia nos próximos anos. Ainda que não estejamos buscando um IPO neste momento, essa é uma opção para o futuro.

Self-storage é um segmento que tende a ganhar ainda mais fôlego no Brasil e na região com a expansão do e-commerce e o desenvolvimento de residências cada vez mais compactas?
O setor de self-storage está apenas começando e creio que vamos ver um crescimento contínuo a partir do e-commerce e de operadores logísticos. Também vemos demanda de empreendedores locais que procuram espaço para guardar seus produtos em localizações centrais próximas aos consumidores.

Ainda com relação ao Brasil, quais são as metas para a Estapar? O mercado de estacionamentos continua atrativo, mesmo frente a tendências como a dos carros autônomos?
A Estapar é muito focada em investimento, institucionalização e inovação. A companhia aplicou mais de metade do nosso aporte de 2016 em investimentos atrativos em ativos de alta geração de tráfego, como aeroportos, hospitais e shoppings. A Estapar tem um pipeline forte e esperamos efetivar o restante do investimento neste ano para nos beneficiar do corrente deslocamento do mercado. Como a Estapar continua a avançar em escala, queremos posicioná-la como a plataforma de estacionamentos dominante, mais bem administrada e mais institucional da América Latina. Então, estamos altamente focados em governança. A Estapar também está destinando muito tempo e recursos para assegurar que fique à frente em novas tendências tecnológicas. Seu novo aplicativo cria uma base de clientes fidelizada ao encontrar o estacionamento mais próximo, reservar vagas e proporcionar pagamento via dispositivos móveis.

No México, a Acosta Verde recebeu há pouco menos de um ano investimentos follow-on da Equity International. A seu ver, o mercado de shoppings no país – e na América Latina – ainda oferece oportunidades de expansão, na contramão do que se vê nos Estados Unidos?
Para começar, os Estados Unidos estão altamente sobreofertados em varejo e têm uma penetração de e-commerce muito mais alta do que o México. Ademais, o produto e o mercado-alvo da Acosta Verde são segmentados para resistir melhor aos impactos das compras online. Os shoppings da companhia estão ancorados em itens como centros médicos, o que torna visitá-los uma necessidade, e seus clientes tendem a comprar menos pela internet. Até agora, vimos aumento do fluxo de pessoas e crescimento ano a ano do resultado operacional líquido.

A Argentina recentemente também foi objeto de um relevante investimento seu. Quais os planos para esse negócio?
Temos olhado a Argentina de perto por mais de cinco anos e recentemente fizemos um investimento, em parceria com o Goldman Sachs e outros investidores institucionais, assim como com o time imobiliário do Grupo Pegasus, para incorporar e capitalizar o ARG Realty Group. Essa parceria aportou mais de US$ 300 milhões, que corresponderam ao maior investimento imobiliário na Argentina em mais de uma década. Inicialmente, o grupo vai focar em escritórios e varejo em Buenos Aires e, ao longo do tempo, buscar se expandir para outros segmentos imobiliários geradores de renda no país. O limitado investimento imobiliário nos últimos 15 anos criou uma suboferta significativa de produtos institucionais de qualidade, sobretudo nos setores de escritórios, varejo e industrial. Então, entendemos que existe uma oportunidade atrativa para dar escala à plataforma por meio de aquisições estratégicas e desenvolvimento.


Reportagem de Giovanna Carnio, editora-chefe

Esse e outros conteúdos você encontra na GRI Magazine Real Estate 14ª edição.