Setor imobiliário tem ânimo revigorado no Brasil

Depois de três anos muito duros, o mercado imobiliário no Brasil finalmente respira otimismo em 2018, mesmo que as dúvidas em relação ao desfecho das próximas eleições ainda recomendem certa cautela.

O novo estado de espírito dos players que atuam no País pôde ser claramente observado entre os participantes do Latin America GRI 2018. “Foi muito interessante ver a mudança de humor geral. Nos últimos anos, todos falavam em piora. Agora, há uma alteração significativa de como as pessoas passaram a ver o mercado. Notei um sentimento de esperança que não enxergava há muito tempo”, constata Max Lima, sócio-diretor da Hemisfério Sul Investimentos (HSI).

“É ainda um otimismo moderado, mas é otimismo”, concorda Martín Jaco, CEO da BR Properties. “Do lado econômico, o Brasil está dando certo. Vai ocorrer crescimento do PIB nos próximos anos e a economia começou a andar. Além disso, são pontos positivos a conscientização sobre a importância das reformas e a chance de que o resultado final das eleições seja favorável ao mercado”, enumera.

“Percebo tanto entre os investidores quanto entre os incorporadores um otimismo renovado, após os ajustes macroeconômicos, ressalvada a questão política e as apreensões em relação ao universo de candidatos às eleições de outubro”, pontua Marcelo Michaluá, presidente da RB Capital.

Curto, médio e longo prazos

O cenário de agitação política inquieta o mercado. Contudo, não tira o foco do investidor imobiliário de longo termo, mais resiliente. “Quem vê o Brasil no longo prazo percebe fatores positivos como demografia, mercado consumidor, importância continental e democracia testada de uma forma mais ocidentalizada em relação aos outros países”, garante Michaluá.

“Embora no curto prazo vá haver sobressaltos com as eleições, os políticos brasileiros são pragmáticos. As coisas vão caminhar”, espera Gustavo Pelliciari, diretor de Incorporação da CCDI. Para ele, no médio prazo, o quadro brasileiro tem uma série de pontos positivos e, estruturalmente, condições para evolução a contento.

“Com a melhora da economia, refletida não só pela queda da inflação como também pela compressão da taxa de juros, os ativos reais se beneficiam de maior potencial de apreciação no médio prazo, quando se traz o fluxo de caixa a valor presente”, calcula Michaluá.

Martín salienta que, embora postergada pela crise política, a retomada é uma realidade e precisa ser concluída de forma cautelosa antes de o mercado assumir um tom de euforia.

Oportunidades de investimento

Com essa visão preponderantemente favorável, se nota um apetite significativo pelo Brasil. “Várias empresas anunciaram no Latin America GRI 2018 estar estudando novas rodadas de investimento no País”, comenta Martín.

O mesmo clima positivo transparece nos resultados do Termômetro do GRI, pesquisa realizada em março e abril que ouviu 340 players com atuação na América Latina, sendo 183 com negócios especificamente no Brasil. Entre os consultados, 63,16% contaram que suas companhias estão hoje investindo e 61,58% apontaram expectativa de resultados bons ou excelentes das suas empresas nos próximos 12 meses.

A sondagem mostrou que os três segmentos imobiliários que oferecem hoje as melhores oportunidades de negócios no País são, pela ordem: residencial, hotéis e loteamentos.

“Concordo com residencial no topo da lista e acho que loteamentos é mesmo um setor para crescer, embora se trate de um mercado muito específico”, analisa Gustavo Pelliciari. “Na CCDI, estamos agora, de uma maneira cautelosa, voltando a desenvolver residenciais e começando a olhar para outros setores, pensando em um prazo de maturação de três anos”, anuncia.

Ramos atrativos

A RB Capital também está apostando de maneira estratégica em moradias, assim como no ramo logístico. “Para nós, esses dois são mercados robustos, resilientes, com potencial importante de geração de boas oportunidades com rentabilidade”, avalia Marcelo Michaluá. As iniciativas de habitação da companhia são conectadas ao mercado do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), principalmente na Grande São Paulo.

A HSI igualmente vem destinando recursos a esse segmento. “Temos dez projetos residenciais, todos em bairros nobres de São Paulo, a partir de terrenos adquiridos em 2015 e 2016 a preços interessantes. Neste ano, estamos começando a lançar a um ritmo de um empreendimento novo por mês”, externa Max Lima.

Apesar disso, ele declara se encontrar mais focado em consolidar a posição da HSI em varejo & shopping centers. “Queremos extrair o máximo dos nossos ativos. Estou feliz de me posicionar nesses segmentos, que estão voltando mais rápido com o consumo, antes da compra de apartamentos”, atesta.

Quanto a hotéis, a HSI, que tem atualmente 20 empreendimentos do ramo em seu portfólio, se mostra um tanto comedida em função da experiência recente. “No período da crise, estávamos fazendo muitos hotéis de negócios, cuja relação com o PIB é enorme. Quando ele despencou, a demanda caiu junto. Entretanto, à medida que ela voltar, temos interesse em fazer mais. Não diria que seja hoje um setor prioritário para nós, mas é uma questão de achar as oportunidades certas”, admite Max.

Escritórios e galpões

A desocupação de escritórios é um problema que, pouco a pouco, vai se solucionando. “Ainda não houve ganhos em preço em São Paulo. Todavia, a vacância está diminuindo bastante, principalmente nos bons ativos. Isso começa a disparar os gatilhos para novos desenvolvimentos”, revela Gustavo Pelliciari.

Embalada por essa perspectiva, a HSI anunciou recentemente uma parceria com a OR para levantar três torres no Parque da Cidade, em São Paulo. “Daqui a três anos, não vai haver escritório no mercado. Como as unidades do Parque vão ficar prontas nesse tempo, vou entregar sozinho [sem concorrência]”, acredita o sócio-diretor.

Já no ramo de propriedades industriais & logísticas, ainda há considerável sobreoferta. Diz Max: “É curioso, pois mais e mais players vêm chegando para investir em galpões, ao passo que a demanda não acompanhou o ritmo imposto pela oferta. A vacância em alta não vai ser resolvida no curto prazo e, para piorar, existe uma quantidade grande de projetos aprovados”. Sob a ótica dele, ainda vamos assistir a pressão de oferta nesse segmento por um período prolongado. “É diferente do comercial, que vê a desocupação despencando e não tem novos projetos aprovados”, antevê.

A BR Properties está entre os que estão identificando oportunidades no ramo de galpões. Recentemente, iniciou a recomposição do seu portfólio nesse segmento, impulsionada pelo e-commerce. “No Brasil, há um espaço muito grande para produção de qualidade dedicada a esse fim. Temos toda uma infraestrutura básica a montar”, pondera Martín Jaco.

Retomada de preços

Com algumas variações entre os diferentes segmentos, poucos discordam de que, daqui em diante, devemos observar no País uma escalada de preços, em maior ou menor grau, com impactos sobre o apetite para aquisições.

“A partir de agora, vai ser muito mais difícil fazer negócios porque os preços vão subir. Contudo, não temos uma meta de volume a comprar ou um prazo para investir e estamos preparados para agir de forma oportunística”, afirma Martín.

“Não significa que paramos de comprar”, diz Max Lima, que relata estar olhando apenas oportunidades especiais, com valores diferenciados.

 

Esse e outros conteúdos você encontra na GRI Magazine Real Estate 14ª edição.