Comitê Jurídico do GRI ouve relator do PL 1.026 e expõe preocupação do setor

Em razão do crescimento vertiginoso do IGP-M no ano passado - e acelerado em 2021 - no acumulado de 12 meses, o Comitê Jurídico do GRI convidou o deputado federal Eduardo Cury, relator do Projeto de Lei nº 1.026, para um debate sobre as implicações que essa iniciativa e outras de cunho semelhante no Congresso podem ter sobre o mercado imobiliário brasileiro.

A reunião foi moderada pelo vice-presidente da CBRE, Adriano Sartori, e contou com as participações de Rodrigo Bicalho, sócio do escritório Bicalho, Mirisola, Bresolin, Dias Advogados, Mauro Lima, sócio da RB Capital Asset, e Paulo Millen, diretor da GTIS Partners, além de heads jurídicos de outras empresas do setor e sócios de bancas importantes da advocacia nacional.

Segundo Sartori, embora as intenções dos legisladores sejam boas, as soluções propostas no PL 1.026 e nos apensados (PL 1.255, PL 1.447 e PL 1.538) são superficiais e não consideram o impacto que pode ocorrer no ciclo de investimentos no país - basta lembrar que muitas aplicações são lastreadas em contratos de renda. 

Em resumo, todos os projetos de lei que tratam da correção dos contratos de aluguel alteram dispositivos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a qual, dentre outros avanços, estabeleceu o equilíbrio financeiro dos contratos, a livre escolha de indexadores, reajustes e penalidades definidos em comum acordo entre as partes. 

O parecer do deputado Eduardo Cury foi publicado no último dia 14 e, dadas as considerações explicitadas ao longo das dez páginas do relatório (veja aqui na íntegra), termina por votar pela rejeição do PL 1.026 e dos demais projetos apensados. 

Segundo Cury, há boas chances de que seu relatório seja aprovado na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) da Câmara, o que encerraria o assunto. Por outro lado, não é descartável a possibilidade de que o tema seja colocado para votação no plenário, o que depende unicamente da decisão do presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira.

Na reunião, Cury explicou que como o IGP-M tem sido “cavalar” desde o ano passado, o apelo político sobre o assunto é muito grande. Embora entenda-se que um projeto de lei não é a saída para resolver eventuais impasses entre locadores e locatários, é preciso que o mercado esteja atento para não municiar argumentos desfavoráveis à lógica do livre acordo. 

De acordo com os executivos que participaram da reunião, a realidade é que tem havido muitas negociações entre as partes, o que pode explicar a queda na quantidade de ações judiciais abertas nos tribunais de São Paulo e do Rio de Janeiro entre 2019 e 2020, informação trazida pelo moderador Adriano Sartori.

Segundo Paulo Millen, da GTIS, não há outra receita a não ser manter as negociações, entendendo o momento de cada setor. “A gente não teve sequer um embate complicado. 100% de nossa carteira foi analisada e encontramos boas saídas negociando vários aspectos do contrato [com os inquilinos]”. 

Millen destacou que espera menos interferência do Estado e das leis sobre as negociações entre as partes. “É preciso buscar um caminho para evitar abusos sem penalizar todo o mercado por causa disso”. 

De acordo com Mauro Lima, a RB Capital não perdeu qualquer inquilino por causa do índice de reajuste. Na avaliação do executivo, é preciso entender que existe uma obrigação fiduciária com os investidores e não se pode simplesmente mudar as regras do jogo de uma hora para outra, isto é, de quando os recursos foram captados para agora. 

“Acho muito improvável que alguém queira se aproveitar [do IGP-M elevado] para achacar o lojista. O que prevalece é o bom senso. Temos que conversar com os inquilinos. Tem investidor que está mais hipossuficiente que o locatário”, acrescentou Lima.

Entender que o locatário não é necessariamente hipossuficiente é um dos grandes avanços da Lei do Inquilinato, conforme lembrou Rodrigo Bicalho ao elogiar o resgate histórico realizado no parecer do deputado Eduardo Cury: “Havia um intervencionismo que resultou em redução expressiva de imóveis para locação. Quando tem menos intervenção governamental, há mais imóveis disponíveis; se o locador é intransigente, o locatário tem mais opções”.

Ainda segundo Bicalho, a situação atual empodera mais o locatário do que o locador. “A aplicação do IGP-M foi baixíssima. Se o locatário é bom, o locador está disposto a fazer a adequação. Ninguém quer ter imóvel devolvido na pandemia, em um momento em que o locatário tem um poder de barganha grande. Poucos casos foram a juízo”, disse.

O diretor geral da Ivanhoe Cambridge na América Latina, Adriano Mantesso, afirmou que quanto maior é a interferência do Estado sobre acordos de partes privadas, mais difícil fica para trazer investimentos ao Brasil. “Estamos aqui há mais de 15 anos e esse tipo de ruído atrapalha demais. Hoje, somos proprietários de uma plataforma de shoppings e investimos em logística. A cada três anos, tem a revisional, que é uma proteção que não existe em outros países”.

A reunião ainda abordou o PL nº 827, que trata dos despejos durante a pandemia, e de alguns aspectos da reforma tributária, assunto este que deverá ser aprofundado na próxima reunião do Comitê Jurídico do GRI. 

Por Henrique Cisman