Mercado logístico segue aquecido e deve reduzir (ainda mais) vacância média

Se existe um segmento no mercado imobiliário que não pode reclamar da nova dinâmica social imposta pela covid-19, estamos falando dos condomínios logísticos. É óbvio que não se trata de comemorar a pandemia, mas é inegável que alguns de seus efeitos favoreceram o mercado, que viu a ocupação subir com uma demanda inédita vinda do e-commerce. 

Segundo a SiiLA, a taxa média de vacância é de 11,48% nos ativos A+ e A (dados do 4º trimestre de 2021). Nos primeiros três meses de 2020, momento em que o novo coronavírus chegou ao país, a taxa era de 18,16% do estoque disponível, considerando dados de 16 estados brasileiros. 

De acordo com as expectativas de líderes do setor, reveladas em pesquisa do GRI Club entre os dias 27 de janeiro e 1 de fevereiro, a tendência é que a ocupação continue crescendo (59%) em relação a 2021. Ainda, 27,6% enxergam que haverá uma valorização no preço do metro quadrado. 

Neste quesito, entretanto, a maioria crê na manutenção dos valores praticados no ano passado. Para 24%, a taxa de vacância vai permanecer em níveis semelhantes. 

Lançamentos

Não há consenso entre os executivos que participaram do levantamento. Quase metade (48,3%) acredita que a quantidade de novos projetos será maior que nos últimos 12 meses terminados em dezembro. Para 27,6%, o volume será semelhante, enquanto 24,1% esperam uma redução nos lançamentos. 

Também há um equilíbrio entre os perfis de ativos escolhidos para a realização de novos investimentos - aquisição ou construção: 37,9% vão optar por condomínios mistos, 31% pelo tipo cross docking e 27,6% apostam em armazéns. O estado de São Paulo lidera as preferências, apontado por 82,7% dos executivos. 

Outro dado interessante é que a grande maioria das empresas já investe ou pretende investir nos próximos meses em ativos de última milha, que são bem menores que os convencionais, porém situados mais próximos dos grandes centros de consumo, tornando as entregas dos produtos muito mais rápidas. 

Cenário macro requer atenção

Em linha com o observado nas sondagens junto a líderes de outros segmentos, os executivos do setor logístico estão pouco otimistas com o desempenho da economia brasileira em 2022: menos de 5% acreditam em resultados melhores que no ano passado, enquanto 48% acham que eles serão semelhantes, e outros 48% estão mais pessimistas, prevendo uma recessão. 

O cenário macroeconômico - juros subindo e inflação ainda fora da meta do Banco Central - sugere que haverá menos emissões e follow-ons nos fundos imobiliários logísticos, segundo 69% dos participantes. Para 24%, o volume de captações será semelhante ao de 2021. 

Os maiores desafios no setor não são de ordem mercadológica. Para 76%, as eleições e as incertezas políticas aparecem como o grande obstáculo para os negócios ao longo do ano. 

Na sequência, estão os altos custos de materiais de construção e dos terrenos (41,4%), além da já mencionada dificuldade de crescimento econômico (34,5%), que pode resultar em arrefecimento da demanda.

Por Henrique Cisman