Promissor ou inviável? Club Meeting debate chegada do last mile ao Brasil

Uma das consequências mais notáveis da pandemia de covid-19 foi o aumento das compras realizadas de forma online, já que os shoppings e as lojas tiveram que fechar as portas em cumprimento aos protocolos sanitários de isolamento social. 

Naturalmente, cresceu a quantidade de entregas, impulsionando o mercado logístico, que passou a figurar no topo em relação a novos investimentos imobiliários, conforme mostrou o Termômetro GRI do primeiro trimestre.

Mais do que a expansão dos galpões e centros de distribuição, a disparada do comércio eletrônico trouxe para o Brasil um novo produto, que já começa a se espalhar em São Paulo, maior mercado consumidor do país: ativos de última milha, mais conhecidos pelo termo last mile. 

Na última quinta-feira (30), o GRI Club Real Estate Brazil reuniu investidores, desenvolvedores e inquilinos para um bate-papo presencial na sede da EBP Brasil, em São Paulo, sobre a viabilidade do last mile no Brasil, considerando variáveis como o tamanho do mercado consumidor, o custo de implementação e operação das unidades, os parâmetros ESG e a conversão de ativos brownfield. 

O painel foi moderado pelo head da Divisão de Avaliação Ambiental da EBP, Victor Vanin, e contou com as contribuições de Stephen Tanenbaum, managing director da GTIS Partners, Marcelo da Costa Santos, head de Logística da REC Gestão, Fábio Ikemori, diretor de Operações da DHL, e Murilo Marcacini, business intelligence and commercial director da SiiLA Brasil. 

O tema dividiu opiniões. Para Santos, o conceito de last mile é muito volúvel e o mercado consumidor brasileiro ainda é incipiente, mesmo com o efeito da pandemia, já que a renda da população é baixa. Além de São Paulo, são poucas as cidades que comportam tal produto, excluindo muitas das capitais, o que indica falta de escalabilidade para os investidores. 

Outro ponto de atenção é a escassez de áreas disponíveis, uma vez que grandes polos industriais se transformaram em áreas residenciais. Se falta terreno até para novos projetos de moradia, o cenário é ainda mais desafiador para a logística de última milha, que, pelos motivos elencados, ainda estaria restrito aos polos consolidados, como Jundiaí e Cajamar, no estado de São Paulo.

Já Tanenbaum acredita que a conta do last mile fecha para o investidor, principalmente grandes varejistas, que possuem o mapeamento do consumo e têm, por consequência, a previsibilidade necessária para a implementação das unidades. O Mercado Livre, por exemplo, responde por 35% do varejo na capital paulista. 

Da esquerda para a direita, Victor Vanin (EBP Brasil), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners) e Marcelo da Costa Santos (REC Gestão). Foto: Flávio R. Guarnieri/GRI Club

De acordo com Ikemori, a briga no last mile é por escala. Embora haja demanda pelo produto, ela ainda é pequena para se tornar viável aos operadores logísticos, restringindo este mercado para as grandes varejistas atuantes no país. 

Uma das preocupações dos participantes é com a viabilidade operacional dos ativos, já que é necessária uma estrutura eficiente de movimentação dos veículos, conforme apontou Marcacini.  

Por outro lado, os galpões dispensam complexidades na construção, conforme indicaram Ikemori e André Glogowsky, membro do Conselho da HTB Engenharia e Construções. Neste sentido, alguns produtos com tendência de obsolescência, como as concessionárias de automóveis, são boas opções. 

Uma das conclusões do debate é que o last mile ainda não é atrativo para fundos de renda, caso da REC, mas faz sentido para investidores de equity, como a GTIS Partners. A entrada de novos players no mercado brasileiro deve impulsionar esse tipo de produto, considerado realidade em São Paulo. 

A subida dos juros pode ser um complicador, uma vez que o cap rate exigido nos investimentos será mais alto. O investidor tipicamente rentista provavelmente migrará para outros ativos de menor risco. 

Finalmente, consoante à escassez de terrenos e às incertezas sobre a viabilidade financeira da implementação do last mile, uma saída apontada pelos executivos é a exploração de áreas brownfield, mediante remediação, especialidade da EBP Brasil.

O contexto é favorecido pela agenda ESG, apontada como mandatória - se não imediatamente, nos próximos anos. “Temos que parar de falar em preço e abordar a performance. O dinheiro vai ser direcionado para a sustentabilidade e para o desempenho. Se um é sustentável e outro não, qual o inquilino vai alugar?”, disse um dos participantes. 

O Club Meeting foi encerrado com um coquetel servido aos executivos, que permaneceram debatendo as oportunidades de negócios e o panorama logístico na atualidade. 

Executivos ainda permaneceram após a reunião, quando foi servido coquetel de comes e bebes. Foto: Flávio R. Guarnieri/GRI Club

Por Henrique Cisman