Vacância de um dígito impulsiona lançamentos logísticos

A alta demanda por ativos logísticos segue atraindo investimentos para o setor, impulsionados pela escassez de áreas vagas. Segundo dados da SiiLA Brasil revelados ao GRI, a taxa de vacância média no país era de 10,58% ao final do terceiro trimestre, com resultados ainda melhores em algumas regiões, como Sul (6,37%) e Nordeste (9,24%). 

A ocupação também melhorou em estados cuja vacância era maior até o segundo trimestre de 2021, casos de Rio de Janeiro e Amazonas, onde a vacância beirava os 20%, conforme aponta o diretor Comercial da Colliers International, Abiner Oliveira. “Já foi alcançado o ponto de equilíbrio, que é uma vacância de 15%. Em São Paulo, que detém 60% dos ativos logísticos do país, a vacância está em um dígito”, afirma o executivo. 

O bom momento é confirmado por investidores do setor. Os portfólios da Golgi - plataforma logística da Cadillac Fairview em joint venture com a Autonomy Investimentos - e da Icon Realty estão 100% ocupados no momento, conforme revelam Cintia Guimarães, SVP de Investimentos, e Michael Klein, CEO, respectivamente. 

A Alianza Investimentos Imobiliários também surfa o bom momento, com 97% dos ativos locados, segundo o CEO, Rogério Cardoso. A companhia tem como foco empreendimentos situados em um raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo: “Nossa meta é crescer nas proximidades da capital porque a gente acredita que haverá uma demanda em ascensão por um bom tempo até que haja um estoque homogêneo”, diz o executivo.

Os altos índices de ocupação, naturalmente, têm aumentado a necessidade de oferta. Segundo a Colliers, há 3,5 milhões de metros quadrados de galpões logísticos e centros de distribuição em obras no país. A SiiLA Brasil projeta que devem ser entregues 2,2 milhões de metros quadrados nos próximos 12 meses, segundo o CEO da empresa, Giancarlo Nicastro.

De acordo com Guimarães, a estratégia é continuar aumentando a quantidade de ativos da Golgi nos próximos anos, seja através de novos desenvolvimentos, seja via aquisição de ativos prontos. “Vamos procurar fazer bons negócios, alinhados com a nossa tese de investimento, em localizações que acreditamos serem boas, não só no Brasil, como em outros mercados”. 

A Alianza também está com “o pé no acelerador” no mercado logístico, conforme conta Cardoso: “Temos um fundo de desenvolvimento de galpões com quatro ativos relativamente grandes situados em Guarulhos, Osasco, Mauá e São Bernardo do Campo. Nosso foco é entregar produtos de extrema qualidade em termos de localização e especificações técnicas”, assinala o executivo.

A Icon Realty assinou em agosto a escritura de um novo terreno com área de 820 mil metros quadrados em Cajamar para desenvolver um novo ativo logístico, que terá 250 mil metros quadrados. Segundo Klein, a empresa já solicitou as autorizações municipais e a licença ambiental estadual para começar as obras, que devem ser concluídas em 2023. 

Dentro da cidade, a companhia também comprou um terreno de 10 mil metros quadrados na zona leste para desenvolver um ativo de última milha, cuja entrega está prevista para o ano que vem. “Ainda existem áreas, antigas fábricas, onde podemos investir para o que se chama de last mile, muito próximo do centro”. 

Há risco de sobreoferta?

A entrega de uma quantidade significativa de novos empreendimentos deve fazer a vacância subir levemente, mas no curto prazo não se observa um descompasso entre oferta e demanda. “Se de fato tudo isso for entregue, imaginamos que a média de 10% deve subir entre um e três pontos percentuais. É um aumento leve”, indica o CEO da SiiLA Brasil, Giancarlo Nicastro.

Para o diretor Comercial da Colliers International, tudo indica que não haverá desequilíbrio entre o novo estoque e absorção do mercado logístico. “O bom momento deve se estender por pelo menos três ou quatro anos, em condições normais, talvez até mais. É muito difícil fazer projeções no Brasil, tem as eleições no ano que vem, mas a princípio, podemos dizer que ainda haverá bons momentos para este segmento”, avalia Abiner Oliveira.

Preços tendem a subir

Embora já tenha havido uma valorização nos últimos 18 meses, o CEO da Alianza, Rogério Cardoso, lembra que o patamar de preços é o mesmo do início de 2016, o que leva a crer que há um espaço de crescimento significativo, até pela baixa quantidade de estoque atualmente.

“O patamar de preço é de 2016, mas a vacância é muito menor do que cinco anos atrás. Ainda vão acontecer ajustes para que o valor do aluguel continue subindo e compense os custos de construção que aumentaram significativamente nos últimos trimestres”, opina o executivo.

Segundo Nicastro, houve um aumento de preço tímido em novos contratos, e nos próximos seis a doze meses a tendência é que a valorização seja ainda maior, tanto pelo repasse do aumento nos custos de construção quanto pela escassez de ativos em determinadas regiões, como na Grande São Paulo.

“Quando a gente fala dos novos empreendimentos, o preço médio [do metro quadrado] saiu de R$ 18,98 no final de 2020 para R$ 19,23 agora. Parece pouco, são 25 centavos, mas é muito representativo na logística porque são 25 centavos em milhões de metros quadrados”, explica o CEO da SiiLA Brasil.

Abiner Oliveira acrescenta que o repasse não é imediato, até porque a alta nos custos de construção foi próxima de 40%, percentual que inviabiliza o reajuste integral. Por outro lado, a baixa vacância joga a favor. No fim das contas, alguns ativos já praticam preços até 20% maiores do que a média de mercado, ou seja, ainda há pelo menos metade do caminho a ser percorrido. 

“Na Grande São Paulo, novos projetos já negociam acima de R$ 25 o metro quadrado, alguns chegam a R$ 27. A continuidade da valorização vai depender muito de como será o desempenho em 2022. É natural que haja uma cautela maior por causa das eleições, elevação da taxa básica de juros, inflação e desemprego, mas tende a ser um ano muito bom, já que historicamente anos eleitorais têm bons desempenhos de absorção”, encerra o diretor da Colliers.

Por Henrique Cisman