Galpões logísticos devem bater novos recordes de absorção em 2021

Como esperado, o primeiro semestre de 2021 seguiu com bons resultados para os galpões logísticos. Ao contrário da maioria, este segmento imobiliário foi impulsionado durante a pandemia, a ponto de se tornar a preferência de boa parte dos gestores e investidores em FIIs.

Não é por acaso que, nos primeiros seis meses deste ano, a absorção bruta atingiu cerca de 2 milhões de metros quadrados (m²) e a absorção líquida ultrapassou a marca de um milhão de m². As informações foram compartilhadas pelo diretor comercial da Colliers, Abiner Oliveira. 

"O crescimento do comércio eletrônico impulsionou o mercado logístico de muitas capitais e regiões metropolitanas. No ano passado inteiro, a absorção bruta foi de 2,6 milhões de m² e a absorção líquida foi de 1,5 milhão de m², o que indica que devemos bater novos recordes neste ano", afirma.

Na primeira metade de 2021, a Hines alugou 144 mil m² de galpões logísticos, segundo o diretor-gerente, Steven Mathieson. O executivo destaca, além do aumento da demanda, o fato de muitas empresas estarem se recolocando em ativos mais qualificados. "Muitas vezes falamos de fly to quality quando o mercado está em baixa, devido à queda de preços, mas não é o caso. Os inquilinos querem ganhar eficiência na operação", assegura.

Cintia Guimarães, vice-presidente sênior da Cadillac Fairview, empresa proprietária dos condomínios logísticos Golgi, garante que o primeiro semestre da empresa foi 'parado' devido ao excelente desempenho no ano passado. "Alugamos quase tudo em 2020 e praticamente não temos mais espaços. Nunca vimos uma atração tão grande desde 2012, quando demos início aos investimentos", diz.

Expansão do mercado

A Colliers calcula que o estado de São Paulo conta, atualmente, com 60% do inventário de galpões logísticos do Brasil, o que faz a região naturalmente liderar o volume de locações e ser um termômetro do segmento no país. Entretanto, para Oliveira, o crescimento do e-commerce e o aumento na demanda por estes ativos intensificaram as oportunidades de negócio em outras praças.

"O mercado de galpões logísticos deve se democratizar um pouco mais nos próximos anos. Tem muitos players começando a olhar capitais e grandes cidades fora do eixo Rio-São Paulo. São locais com potencial a ser explorado e com baixo histórico de desenvolvimento", revela o executivo.

O desempenho da Hines no primeiro semestre, inclusive, ilustra essa oportunidade. Segundo Mathieson, dos 144 mil m² locados no período, 68 mil m² fazem parte do complexo logístico da empresa em Manaus, que superou o desempenho dos ativos em São Paulo e no Rio de Janeiro. A taxa de vacância, que era de 38% no fim de 2020, caiu 25 pontos percentuais em seis meses, para 13%.

"Reflete a perspectiva de expansão para todo o Brasil. Manaus é uma região industrial e o crescimento da indústria foi o movimento mais relevante para a alta na demanda. Também vemos o e-commerce chegando neste mercado", declara o executivo da Hines, que tem hoje 85% do portfólio contratado. 

Futuras entregas 

Conforme a apuração da Colliers, até 2024, o segmento logístico receberá ao menos 67 empreendimentos imobiliários que somam 3,5 milhões de m². Desse montante, 2,5 milhões de m² estarão localizados em São Paulo e 400 mil m² em Minas Gerais. 

Isso porque a expectativa já é de encerrar 2021 com 37 novos galpões logísticos e somar 1,9 milhões de m² ao inventário. Olhando somente para este ano, os mercados paulista e mineiro também lideram as operações, com 1,2 milhões e 200 mil m² de entregas, respectivamente. Rio de Janeiro, Pernambuco, Bahia, Rio Grande do Norte e Ceará devem receber 100 mil m² cada um.

"Em Minas Gerais, as entregas devem se restringir às cidades de Extrema e Pouso Alegre, sendo que boa parte dos espaços já estão pré-locados. Isso significa que a vacância do estado, atualmente de 2%, deve continuar como uma das menores do país", analisa Oliveira. 

No primeiro semestre, a Golgi vendeu uma fatia do seu empreendimento em Seropédica (RJ) para a XP por R$ 186 milhões (sem ITBI e custos de registros), como forma de 'reciclar capital', segundo Guimarães. Na segunda metade do ano, porém, a companhia vai entregar novas áreas em seu condomínio logístico em Jundiaí. 

"Estamos desenvolvendo dois galpões que somam 60 mil m², sendo que mais da metade do espaço já está pré-contratada. Então, nosso foco atual é terminar a construção, entregar para os inquilinos que fizeram a pré-locação e obviamente ocupar o restante da área. Fora isso, estamos trabalhando em novas aquisições de imóveis ou terrenos", assegura a executiva da Cadillac Fairview. 

Sobre a compra de ativos, porém, Guimarães ressalta que a invasão dos fundos imobiliários (FII) no ramo de galpões logísticos encareceu os empreendimentos, principalmente aqueles que já estão prontos, performando. A alta da Selic, por outro lado, pode desestimular o mercado de FII e voltar a abrir espaço para demais investidores no segmento.

Neste semestre, a Hines está otimista para iniciar a expansão do seu complexo logístico em Embu das Artes. "A demanda está tão forte em São Paulo que já há empresas interessadas e temos conversas para um desenvolvimento BTS [Built to Suit]. Como a construção já está aprovada, se fecharmos o contrato devemos entregar esta área nos próximos 6 ou 8 meses", revela Mathieson. 

Risco de sobreoferta e preço de locação

Por mais que os galpões logísticos estejam surfando a alta na demanda e a falta de oferta em muitas regiões, Oliveira alerta para o risco do mercado deixar de ser disciplinado: "Os desenvolvimentos devem ser realizados com base no potencial histórico de absorção. Pode ser benéfico segurar um pouco mais a construção de um novo projeto em áreas nas quais a oferta está crescendo abundantemente".

Observando que, a partir da última década, o mercado de galpões logísticos se mostrou mais consolidado, com gestões mais profissionais, Guimarães considera que os players têm se mostrado justamente mais preocupados em estudar a demanda antes de iniciar novos projetos, evitando sobrecarregar o mercado com oferta.

A vice-presidente sênior da Cadillac Fairview, assim como Mathieson, acredita em uma demanda sustentável no longo prazo e enxerga que desequilíbrios de mercado devem ser mais pontuais. "A sobreoferta sempre deve ser uma preocupação porque, além de aumentar a vacância, afeta o ganho de preço na locação", explica o diretor-gerente da Hines.

De qualquer forma, ambos os executivos garantem que já tem sido possível e necessário realizar correções nos preços de locação. "Trata-se de um movimento inevitável, pois a procura está alta, o custo de construção aumentou e os terrenos estão mais caros", conclui Mathieson.

Por Daniel Caravetti