Incorporadoras experimentam financiamento via crowdfunding

O modelo de crowdfunding, em que múltiplos investidores se unem – aportando, via de regra, pequenas quantias – para financiar um projeto, vem sendo testado também pelo setor imobiliário. Vitacon, Sindona e Mitre Realty são exemplos de incorporadoras brasileiras que já aderiram, em alguma medida, a esse tipo de estratégia para aportar recursos seja para um empreendimento específico, seja para o negócio mais amplamente.

No caso da Mitre, está em andamento um projeto-piloto em parceria com a startup Expeer. A experiência, a primeira de ambas as companhias, foi discutida em painel do Smartus Proptech Summit, realizado em 16 de maio em São Paulo pela Smartus, empresa do GRI Group.

Danilo Ribeiro, sócio da Expeer, explica o racional que levou à recente criação da empresa. "Notamos uma necessidade de recursos não bem resolvida, a custo financeiro alto, para o desenvolvimento inicial de projetos imobiliários. Os bancos liberam recursos a partir do momento em que obra e vendas já estão sendo executadas. O princípio acaba sendo difícil em termos de funding", diz.


Danilo Ribeiro (Expeer), sócio da Expeer | Crédito: GRI Group / Flávio Guarnieri 

"Ao mesmo tempo, percebemos o surgimento de plataformas de peer-to-peer lending [empréstimos entre pessoas] e demanda por parte de pequenos e médios investidores para emprestar recursos a retornos riscos mais elevados", completa ele. A proposta foi, portanto, juntar as duas pontas, numa plataforma que atuasse não apenas na captação, mas que também abarcasse gestão dos recursos, selecionando previamente os projetos por meio de um comitê.

Porta de entrada no mercado

O caso da Mitre foi escolhido como uma porta de entrada da Expeer no mercado, embora não se enquadrasse exatamente na principal proposta de aplicação do modelo da startup, de levantamento de capital para projetos em fase inicial. Ficou definido que a tomadora dos recursos seria a holding, usando como garantia os resultados de uma sociedade de propósito específico (SPE), a Haus Mitre Vila Mariana – que, à época do acordo, já tinha 94% do valor geral de vendas (VGV) equacionados e estava para iniciar a construção (hoje em curso).

O total da captação para a Mitre será de R$ 3 milhões, divididos em três tranches de igual valor (R$ 1 milhão), visto que a incorporadora não necessitava do montante completo de imediato e como forma de diluir o custo financeiro. "Historicamente, trabalhamos com capital institucional, fundo de investimento e linhas tradicionais de Plano Empresário de bancos, mas quisemos experimentar esse novo mercado e conhecê-lo. Fizemos a primeira rodada [de captação] e ficamos contentes com o resultado", narra Rodrigo Cagali, CFO da Mitre. "Em projetos futuros, a intenção é largar do D0 para fazer a captação."


Rodrigo Cagali (Mitre Realty), CFO da Mitre | Crédito: GRI Group / Flávio Guarnieri

Nessa primeira operação, boa parte dos recursos veio dos próprios sócios da Expeer; porém, a ideia é avançar na participação de investidores pulverizados. O valor mínimo de investimento requerido pela Expeer é de R$ 1 mil e é prometida uma taxa de retorno (pré) superior a 13%, atrativa em tempos de Selic no menor nível histórico. "Apostamos muito no tíquete reduzido e na redução das assimetrias de informação que os investidores têm no Brasil. Vemos uma fuga de recursos da poupança por conta do maior acesso ao conhecimento", diz Ribeiro.

O formato adotado pela Expeer para captar recursos é o de operação de dívida ativa vinculada, em que atua como correspondente bancário. "Os investidores compram certificados de depósitos bancários", explica Ribeiro.

Ele adianta que a Expeer tem pretensão de atuar em dois tipos de negociação usando imóveis construídos: operação de dívida, tendo como garantia o estoque da incorporadora; e fix and flip, ou seja, compra de imóveis degradados seguida de sua recuperação, já a partir do segundo semestre deste ano.

A tecnologia será crucial ao negócio da startup não apenas para a captação, que deverá ser fortemente pautada na plataforma digital a fim de avançar em escala, como também para acompanhamento dos investimentos – por exemplo, promovendo visitas via realidade virtual aos empreendimentos.

Experiência mexicana

O crowdfunding também vem se disseminando no México, com crescimento significativo, mas desafios pela frente, como o de maior progresso em termos de educação financeira dos investidores, apontou Juan Carlos Castro, cofundador e vice-presidente da plataforma mexicana Briq, criada em 2016.

De acordo com ele, na Briq, o tíquete médio para cada investidor tem girado em torno de US$ 1 mil e o valor dos projetos financiados, entre US$ 500 mil e US$ 2 milhões. Já a taxa de retorno costuma ser de aproximadamente 14% a 15%.
 

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