Credit: GRI ClubInvestidores debatem desafios para alavancar locação social no Brasil
Encontro contou com a presença de líderes de grandes empresas com atuação no setor, como Brookfield e Greystar
17 de março de 2025Mercado Imobiliário
Por Henrique Cisman
O mercado profissional de locação residencial - também conhecido como multifamily - tem se desenvolvido em velocidade inédita no Brasil. Inicialmente voltado para projetos de luxo e alta renda, os investimentos começam a migrar para empreendimentos acessíveis, atendendo a uma demanda "quase infinita", conforme definem executivos do setor.
Porém, não são poucas as barreiras estruturais que dificultam a expansão do affordable housing em larga escala no país. O tema foi debatido na terça-feira (11), em São Paulo, em uma reunião do GRI Club com a presença de nomes como André Lucarelli (Brookfield Asset Management), Carolina Burg (Antonella Realty), Isadora Rebouças (Citas), Kim Azevedo (Greystar), Luis Stacchini (Navi) e Rafael Steinbruch (Yuca), dentre outros executivos presentes.
Um investidor com projetos operacionais em algumas cidades brasileiras afirma que o segmento econômico - entendido como imóveis destinados a famílias com rendas entre R$7 mil e R$10 mil mensais - é o de maior retorno (yield) dentro da estratégia multifamily: "Hoje, olhando para a nossa carteira, os projetos affordable são os de melhor desempenho, mesmo no cenário de juros altos".
Mas o mercado ainda está muito distante de atender toda a demanda existente. Nas palavras de outro executivo: "O problema é que falta produto. Nossos empreendimentos são alugados muito rapidamente".
Um aspecto interessante destacado por empresas que já operam no segmento é a baixa inadimplência, mesmo quando comparado a projetos de ticket mais elevado: "Esse cliente valoriza muito a moradia. Apesar do temor comum aos investidores, a inadimplência do affordable é menor do que nos empreendimentos para a classe média tradicional", aponta um executivo.
Por outro lado, há maiores desafios relacionados ao desconhecimento contratual e à falta de experiência no convívio em condomínio, o que exige um trabalho mais atento de instrução e gestão, desde situações que envolvem solicitação para quebra de contrato até o descumprimento de regras condominiais.
O setor ainda carece de mecanismos de financiamento de longo prazo, cujos desembolsos casem com o fluxo de caixa típico da locação. "Se tivéssemos boas linhas de financiamento, ia ter um monte de gente querendo investir. O problema é que o mercado imobiliário brasileiro é muito voltado a desenvolver e vender, e não a manter e alugar", aponta o diretor de um grande fundo.
Neste contexto, vale destacar a ausência de políticas públicas voltadas à locação social. A falta de subsídios diretos ou mecanismos como os que existem no programa Minha Casa, Minha Vida dificultam o crescimento do setor. "Já provocamos o atual governo federal para criar algo como o MCMV para locação; o financiamento subsidiado seria um catalisador importante", afirma um executivo.
Entre os participantes da reunião, é consenso que os projetos precisam de escala para a conta fechar atualmente: "Projetos pequenos não param em pé. Só nos empreendimentos com 400 unidades ou mais conseguimos diluir os custos e oferecer um produto de qualidade a um preço competitivo", pontua um investidor.
Além disso, a gestão precisa ser profissionalizada e enxuta, com recursos como portaria virtual e sistemas de cobrança automatizados.
Contudo, algumas regiões metropolitanas, como a Zona Oeste do Rio de Janeiro, começam a despontar como áreas promissoras, sobretudo após mudanças nas regras que flexibilizam o tamanho mínimo das unidades.
"O Brasil tem uma demanda gigantesca por habitação de qualidade a preços acessíveis. Se o custo de capital diminuir e mantivermos o padrão de qualidade, o segmento econômico vai ganhar muito espaço no mercado de locação", conclui um gestor de investimentos com exposição ao setor.
O mercado profissional de locação residencial - também conhecido como multifamily - tem se desenvolvido em velocidade inédita no Brasil. Inicialmente voltado para projetos de luxo e alta renda, os investimentos começam a migrar para empreendimentos acessíveis, atendendo a uma demanda "quase infinita", conforme definem executivos do setor.
Porém, não são poucas as barreiras estruturais que dificultam a expansão do affordable housing em larga escala no país. O tema foi debatido na terça-feira (11), em São Paulo, em uma reunião do GRI Club com a presença de nomes como André Lucarelli (Brookfield Asset Management), Carolina Burg (Antonella Realty), Isadora Rebouças (Citas), Kim Azevedo (Greystar), Luis Stacchini (Navi) e Rafael Steinbruch (Yuca), dentre outros executivos presentes.
Um investidor com projetos operacionais em algumas cidades brasileiras afirma que o segmento econômico - entendido como imóveis destinados a famílias com rendas entre R$7 mil e R$10 mil mensais - é o de maior retorno (yield) dentro da estratégia multifamily: "Hoje, olhando para a nossa carteira, os projetos affordable são os de melhor desempenho, mesmo no cenário de juros altos".
Mas o mercado ainda está muito distante de atender toda a demanda existente. Nas palavras de outro executivo: "O problema é que falta produto. Nossos empreendimentos são alugados muito rapidamente".
Um aspecto interessante destacado por empresas que já operam no segmento é a baixa inadimplência, mesmo quando comparado a projetos de ticket mais elevado: "Esse cliente valoriza muito a moradia. Apesar do temor comum aos investidores, a inadimplência do affordable é menor do que nos empreendimentos para a classe média tradicional", aponta um executivo.
Por outro lado, há maiores desafios relacionados ao desconhecimento contratual e à falta de experiência no convívio em condomínio, o que exige um trabalho mais atento de instrução e gestão, desde situações que envolvem solicitação para quebra de contrato até o descumprimento de regras condominiais.
Barreiras ao crescimento: custo de capital e escassez de financiamento
O apetite pelo segmento econômico é minado por obstáculos, dentre os quais são destacados o alto custo de capital e a falta de linhas de financiamento adequadas, fatores que limitam a construção de novos empreendimentos.O setor ainda carece de mecanismos de financiamento de longo prazo, cujos desembolsos casem com o fluxo de caixa típico da locação. "Se tivéssemos boas linhas de financiamento, ia ter um monte de gente querendo investir. O problema é que o mercado imobiliário brasileiro é muito voltado a desenvolver e vender, e não a manter e alugar", aponta o diretor de um grande fundo.
Neste contexto, vale destacar a ausência de políticas públicas voltadas à locação social. A falta de subsídios diretos ou mecanismos como os que existem no programa Minha Casa, Minha Vida dificultam o crescimento do setor. "Já provocamos o atual governo federal para criar algo como o MCMV para locação; o financiamento subsidiado seria um catalisador importante", afirma um executivo.
Entre os participantes da reunião, é consenso que os projetos precisam de escala para a conta fechar atualmente: "Projetos pequenos não param em pé. Só nos empreendimentos com 400 unidades ou mais conseguimos diluir os custos e oferecer um produto de qualidade a um preço competitivo", pontua um investidor.
Além disso, a gestão precisa ser profissionalizada e enxuta, com recursos como portaria virtual e sistemas de cobrança automatizados.
Produto exclusivo para as capitais?
Segundo os investidores, sim. "Não vemos, atualmente, viabilidade para fazer esse produto fora de grandes capitais como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Salvador. No interior, o poder aquisitivo é menor e o crescimento populacional não justifica o investimento", aponta um player.Contudo, algumas regiões metropolitanas, como a Zona Oeste do Rio de Janeiro, começam a despontar como áreas promissoras, sobretudo após mudanças nas regras que flexibilizam o tamanho mínimo das unidades.
"O Brasil tem uma demanda gigantesca por habitação de qualidade a preços acessíveis. Se o custo de capital diminuir e mantivermos o padrão de qualidade, o segmento econômico vai ganhar muito espaço no mercado de locação", conclui um gestor de investimentos com exposição ao setor.