Rentabilidade total do aluguel cresce após a pandemia e passa de 19% ao ano

Por Henrique Cisman

O mercado imobiliário residencial vive uma fase de transformação decorrente de mudanças nos hábitos de consumo aceleradas pela pandemia. De acordo com um estudo inédito realizado pelo QuintoAndar em parceria com o FGV/IBRE - e utilizando dados do IGMI-R, elaborado pela Abecip -, a rentabilidade total de imóveis residenciais alcançou até 19,1% ao ano em 2024, uma das máximas no período analisado. O levantamento revela que fatores como o aumento da demanda por aluguéis e a recuperação dos preços de imóveis nas grandes capitais foram determinantes.

A recuperação da demanda por locação é impulsionada pela elevação das taxas de juros, que dificultam o acesso ao financiamento para a compra da casa própria, estimulando, assim, o aumento no preço do aluguel. Além disso, grandes capitais - como São Paulo e Belo Horizonte - experimentaram uma recuperação real dos preços de venda dos imóveis, isto é, acima da inflação no período.

A metodologia aplicada no estudo se distingue de outros levantamentos do mercado por seu nível de detalhamento e abrangência. Utilizando uma base de dados robusta e precisa, que inclui informações sobre preços de aluguel e de venda provenientes de anúncios e contratos fechados, a pesquisa fornece uma visão completa, combinando rendimento proveniente do aluguel e valorização do imóvel. 

“O estudo traz dados robustos e um cálculo mais preciso do rendimento do aluguel, permitindo uma estimativa mais balizada da rentabilidade total do imóvel”, explica Thiago Reis, gerente de dados do QuintoAndar.

Ao comparar a rentabilidade imobiliária com investimentos tradicionais, como o Tesouro Selic 2026, o estudo aponta que, apesar da menor liquidez do mercado imobiliário, os imóveis se mostram uma alternativa extremamente competitiva de investimento. Ainda, o rendimento proveniente da locação proporciona uma proteção contra a inflação enquanto a valorização do imóvel tende a gerar ganhos extraordinários quando comparado a opções mais conservadoras. 

“Em 2024, o mercado imobiliário ofereceu uma rentabilidade muito alta, reforçando sua posição como uma alternativa estratégica e consolidada de investimento, especialmente para aqueles que buscam retornos no médio e longo prazo”, destaca Taissa Cruz, head de B2B do QuintoAndar.

A perspectiva dos executivos é que o mercado imobiliário continue como opção atrativa para investidores. Com a volatilidade econômica e as taxas de juros elevadas, os imóveis são vistos como um porto seguro, especialmente para aqueles que buscam preservar o capital e obter renda estável com aluguel.

Em termos de tipologias, o foco deverá permanecer em unidades residenciais de menor porte, bem localizadas e com boa liquidez. Além disso, modelos como built to rent (BTR) têm ganhado espaço, oferecendo uma previsibilidade de receita que agrada tanto investidores institucionais quanto incorporadoras.

“A chave é a combinação de rentabilidade com liquidez e custos operacionais eficientes, para trazer a melhor rentabilidade. É nesse sentido que o QuintoAndar busca fornecer as ferramentas e os dados necessários, se posicionando como um parceiro estratégico para investidores imobiliários e incorporadoras que buscam diversificar seus modelos de negócio”, afirma Taissa.

Incorporadoras: oportunidade ou risco? 

A volatilidade nos preços de venda, especialmente no Rio de Janeiro, é um dos principais desafios que investidores e consumidores enfrentam, conforme aponta o estudo do QuintoAndar. As taxas de juros elevadas tornam o financiamento mais caro e dificultam a compra de imóveis. Para os investidores, isso significa que é necessário realizar uma análise ainda mais cuidadosa sobre o potencial de valorização e a liquidez dos imóveis.

Já as incorporadoras podem se tornar mais cautelosas no lançamento de projetos, já que o custo de financiamento mais alto e a menor demanda por imóveis podem desacelerar o ritmo de vendas.

Neste sentido, algumas incorporadoras tradicionalmente focadas no desenvolvimento para a venda podem começar a considerar a diversificação para o modelo BTR, também conhecido como multifamily, uma alternativa que tem como benefícios o fluxo de caixa estável e a valorização dos imóveis ao longo do tempo.

“Vemos um movimento crescente de incorporadoras explorando alternativas de locação, seja com projetos específicos ou até com a criação de novos braços de negócio dedicados a essa modalidade”, avalia Taissa Cruz.

Dados e inovações tecnológicas ajudam na tomada de decisão

Uma das principais inovações que o QuintoAndar trouxe para o mercado imobiliário foi a digitalização do processo em transações imobiliárias. A empresa investe fortemente em tecnologia para melhorar a experiência de compra e aluguel de imóveis. Uma das ferramentas de maior utilidade é o QPreço, que traz mais clareza sobre os valores praticados nos bairros, ajudando tanto proprietários quanto inquilinos a tomarem decisões fundamentadas.

“Também utilizamos big data para precificação dinâmica, automação de processos operacionais, análise de crédito com inteligência artificial e painéis de acompanhamento em tempo real”, afirma Thiago Reis. 

“Nosso foco é tornar o processo mais eficiente, seguro e acessível, impactando positivamente a rentabilidade dos investidores, sejam eles pessoa física ou empresas do setor imobiliário", encerra.

Confira a apresentação dos resultados do estudo na íntegra.