Tributação de FIIs seria 'tiro no pé', afirma especialista
Sérgio Belleza Filho avalia, porém, que, se mudança ocorrer, indústria de fundos imobiliários seguiria sem problemas.
12 de setembro de 2019Mercado Imobiliário
Diante de rumores de que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) poderiam passar a ter seus rendimentos tributados no País, em meio à proposição de uma reforma tributária, essa foi uma das questões que ganharam espaço nas discussões do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019, realizado em agosto em São Paulo. Para o especialista Sérgio Belleza Filho, esse seria um "tiro no pé", mas, mesmo se vier a se concretizar, essa indústria se acomodaria e seguiria em frente, sem grandes problemas.
Acompanhe a entrevista de Belleza, que é agente autônomo de investimentos e atua no mercado de capitais desde 1972, dedicando-se aos FIIs de 1991 em diante:
Estamos num cenário que tem se mostrado crescentemente positivo para os fundos imobiliários. O que você enxerga pela frente? Essa curva ascendente permanece? E o que há de principais oportunidades e desafios?
Algo que percebemos e sempre repito é que o juro alto é o maior predador do investimento imobiliário. Então, esse cenário que estamos vivendo, de juros baixos e com tendência de caírem ainda mais, é muito favorável. Vemos um crescimento do número de cotistas [de FIIs] no mercado. Arrisco dizer que, um dia, vamos ultrapassar a quantidade de investidores em ações no Brasil, pois é muito fácil entender fundo imobiliário e a estrutura do fundo brasileiro é muito sólida. Isso traz muitas vantagens a quem investe e quer ter seu patrimônio garantido. Nossos fundos [listados] têm uma grande vantagem, que é não poder ser alavancados, isto é, só podem investir os recursos de que dispõem. Esse tipo de situação deixa nossos fundos mais seguros. Então, acredito que temos um cenário de crescimento muito importante, alinhado a um [outro] ponto, que é a resolução 4.661 [do Conselho Monetário Nacional], que estipula as formas como os fundos de pensão devem distribuir seus investimentos. Na área imobiliária, passam a poder investir até 20% do seu patrimônio versus os até 8% anteriores, com a diferença de não poder mais fazer nenhum investimento imobiliário que não seja através do mercado de capitais – e o fundo imobiliário, sem dúvida, é o instrumento mais evidente para tanto. Então, temos uma perspectiva de trazer para nosso mercado [de FIIs] investidores de um porte muito maior. Não acredito que vão começar a comprar cotas no pregão hoje porque o mercado é grande para pessoa física, mas não para eles. Contudo, vão iniciar a participação em lançamentos de grandes fundos, de block trades [operação em que número grande de ativos é negociado na bolsa ao simultaneamente] e de aumento de capital, e isso vai trazer um novo tamanho para o mercado.
Em que prazo devemos ver esse movimento da adesão dos fundos de pensão aos FIIs?
Acho difícil dar um prazo, pois a resolução já está em vigor há pouco mais de um ano e até agora isso não aconteceu. Essa é a realidade. Isso porque, de certa forma, eles estão bastante contrariados com a medida, já que investir através de fundo de investimento faz com que não possam ter mais do que 25% das suas cotas e isso tudo, obviamente, cria uma limitação a eles. Mas creio que seja uma questão de tempo entenderem que é muito mais salutar para a indústria de fundos de pensão estar dentro desse instrumento [FII], que é regulado e fiscalizado, do que passar por problemas a que assistimos ao longo da história.
Uma das questões discutidas no Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019 foi o risco de tributação do rendimentos de FIIs. Isso é algo que pode de fato acontecer ou uma hipótese longínqua?
Dentro da reforma tributária, podem estar pensando nisso, mas seria um 'tiro no pé' porque a indústria [de FIIs] ainda não é grande o suficiente para merecer esse tipo de punição, e tem de ser incentivada. Tudo o que puder ser feito para estimular o setor da construção é importante. Trata-se de um segmento fundamental para a economia do País. Se a eliminação da isenção vier a se concretizar, o que vai acontecer é uma acomodação do preço, ou seja, o preço pelo qual os ativos estão sendo negociados hoje vai mudar de patamar, um pouco mais para baixo, e o mercado vai continuar do mesmo jeito. Já vivemos muitos anos com a tributação. Então, se amanhã vier uma novidade, o mercado vai se ajustar e vai seguir em frente. Não há problema nenhum.
Hoje, temos no Brasil um predomínio de fundos imobiliários de renda e de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na sua opinião, vamos ver uma maior penetração de FIIs voltados a desenvolvimento em algum momento?
Isso é muito importante. Acho que temos chances de fazer isso, que está faltando no mercado, justamente com a entrada dos investidores institucionais, como fundos de pensão ou até investidores estrangeiros e grandes empresas de investimento imobiliário. Existem projetos amplos que poderiam ser objeto desses fundos, por investidores que não estão interessados em ganhar 0,5% ou 0,6% ao mês, e sim 25% ou 30% ao ano. Isso só é possível ao se participar de fundos de desenvolvimento, por gente que tem condição de assumir riscos desse tipo. Não acho que seja algo para o investidor típico do fundo imobiliário hoje, que é o investidor de investimento médio-baixo e que quer renda imediata. Será para o investidor qualificado, o investidor profissional, o investidor institucional. Há muito espaço.
Temos, portanto, um horizonte promissor aos FIIs pela frente...
Não tenho nenhuma dúvida. Estamos encerrando esse primeiro ciclo de 25 anos de fundos imobiliários já muito animados.
Como vê a experiência de participar do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019?
É sempre bom. O evento é muito bem feito, desde a recepção até o conteúdo e os convidados. Tomara que aconteça mais vezes por ano.
Entrevista concedida à editora-chefe, Giovanna Carnio
Material elaborado pelo GRI Club reúne as informações mais importantes para investidores que desejam conhecer os FIIs ou aprofundar seus conhecimentos para tomar melhores decisões de investimento.
Acompanhe a entrevista de Belleza, que é agente autônomo de investimentos e atua no mercado de capitais desde 1972, dedicando-se aos FIIs de 1991 em diante:
Estamos num cenário que tem se mostrado crescentemente positivo para os fundos imobiliários. O que você enxerga pela frente? Essa curva ascendente permanece? E o que há de principais oportunidades e desafios?
Algo que percebemos e sempre repito é que o juro alto é o maior predador do investimento imobiliário. Então, esse cenário que estamos vivendo, de juros baixos e com tendência de caírem ainda mais, é muito favorável. Vemos um crescimento do número de cotistas [de FIIs] no mercado. Arrisco dizer que, um dia, vamos ultrapassar a quantidade de investidores em ações no Brasil, pois é muito fácil entender fundo imobiliário e a estrutura do fundo brasileiro é muito sólida. Isso traz muitas vantagens a quem investe e quer ter seu patrimônio garantido. Nossos fundos [listados] têm uma grande vantagem, que é não poder ser alavancados, isto é, só podem investir os recursos de que dispõem. Esse tipo de situação deixa nossos fundos mais seguros. Então, acredito que temos um cenário de crescimento muito importante, alinhado a um [outro] ponto, que é a resolução 4.661 [do Conselho Monetário Nacional], que estipula as formas como os fundos de pensão devem distribuir seus investimentos. Na área imobiliária, passam a poder investir até 20% do seu patrimônio versus os até 8% anteriores, com a diferença de não poder mais fazer nenhum investimento imobiliário que não seja através do mercado de capitais – e o fundo imobiliário, sem dúvida, é o instrumento mais evidente para tanto. Então, temos uma perspectiva de trazer para nosso mercado [de FIIs] investidores de um porte muito maior. Não acredito que vão começar a comprar cotas no pregão hoje porque o mercado é grande para pessoa física, mas não para eles. Contudo, vão iniciar a participação em lançamentos de grandes fundos, de block trades [operação em que número grande de ativos é negociado na bolsa ao simultaneamente] e de aumento de capital, e isso vai trazer um novo tamanho para o mercado.
Em que prazo devemos ver esse movimento da adesão dos fundos de pensão aos FIIs?
Acho difícil dar um prazo, pois a resolução já está em vigor há pouco mais de um ano e até agora isso não aconteceu. Essa é a realidade. Isso porque, de certa forma, eles estão bastante contrariados com a medida, já que investir através de fundo de investimento faz com que não possam ter mais do que 25% das suas cotas e isso tudo, obviamente, cria uma limitação a eles. Mas creio que seja uma questão de tempo entenderem que é muito mais salutar para a indústria de fundos de pensão estar dentro desse instrumento [FII], que é regulado e fiscalizado, do que passar por problemas a que assistimos ao longo da história.
Uma das questões discutidas no Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019 foi o risco de tributação do rendimentos de FIIs. Isso é algo que pode de fato acontecer ou uma hipótese longínqua?
Dentro da reforma tributária, podem estar pensando nisso, mas seria um 'tiro no pé' porque a indústria [de FIIs] ainda não é grande o suficiente para merecer esse tipo de punição, e tem de ser incentivada. Tudo o que puder ser feito para estimular o setor da construção é importante. Trata-se de um segmento fundamental para a economia do País. Se a eliminação da isenção vier a se concretizar, o que vai acontecer é uma acomodação do preço, ou seja, o preço pelo qual os ativos estão sendo negociados hoje vai mudar de patamar, um pouco mais para baixo, e o mercado vai continuar do mesmo jeito. Já vivemos muitos anos com a tributação. Então, se amanhã vier uma novidade, o mercado vai se ajustar e vai seguir em frente. Não há problema nenhum.
Hoje, temos no Brasil um predomínio de fundos imobiliários de renda e de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na sua opinião, vamos ver uma maior penetração de FIIs voltados a desenvolvimento em algum momento?
Isso é muito importante. Acho que temos chances de fazer isso, que está faltando no mercado, justamente com a entrada dos investidores institucionais, como fundos de pensão ou até investidores estrangeiros e grandes empresas de investimento imobiliário. Existem projetos amplos que poderiam ser objeto desses fundos, por investidores que não estão interessados em ganhar 0,5% ou 0,6% ao mês, e sim 25% ou 30% ao ano. Isso só é possível ao se participar de fundos de desenvolvimento, por gente que tem condição de assumir riscos desse tipo. Não acho que seja algo para o investidor típico do fundo imobiliário hoje, que é o investidor de investimento médio-baixo e que quer renda imediata. Será para o investidor qualificado, o investidor profissional, o investidor institucional. Há muito espaço.
Temos, portanto, um horizonte promissor aos FIIs pela frente...
Não tenho nenhuma dúvida. Estamos encerrando esse primeiro ciclo de 25 anos de fundos imobiliários já muito animados.
Como vê a experiência de participar do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019?
É sempre bom. O evento é muito bem feito, desde a recepção até o conteúdo e os convidados. Tomara que aconteça mais vezes por ano.
Entrevista concedida à editora-chefe, Giovanna Carnio
Guia dos fundos imobiliários
Material elaborado pelo GRI Club reúne as informações mais importantes para investidores que desejam conhecer os FIIs ou aprofundar seus conhecimentos para tomar melhores decisões de investimento.
Eventos Relacionados
★ ★ ★ ★ ★ Club MeetingMercado ImobiliárioOffices 2025: Mercado, locação e design - Quais tendências vão ditar o setor? 
★ ★ ★ ★ ★ ForumMercado ImobiliárioGRI Interior de São Paulo 2025 
★ ★ ★ ★ ★ ConferenceMercado ImobiliárioGRI Escritórios 2025 
★ ★ ★ ★ ★ Club MeetingMercado ImobiliárioVT Como é um data center?