O que determina a performance de um fundo imobiliário

Alocação de capital e gestão do balanço são os principais determinantes da performance dos real estate investment trusts (Reits), modelo consolidado e bem-sucedido de fundos de investimento imobiliário (FIIs) adotado nos Estados Unidos e em várias partes do globo. Já o nível de performance das propriedades não costuma variar muito entre os diferentes veículos. A avaliação é de Jim Sullivan, presidente de Assessoria e Consultoria do Green Street Advisors, que veio ao Brasil em agosto, a convite do GRI Club, para falar sobre as melhores práticas adotadas nesse mercado americano que podem inspirar avanços no Brasil. 

"Como se consegue, a que custo, e de que maneira e se investe o capital é o que determina que Reits serão mais bem-sucedidos", sintetizou ele, ao participar do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019, em São Paulo. Para Sullivan, a maior vantagem de um Reit estar listado em bolsa é justamente o acesso a uma maior quantidade de alternativas de capital. 

O Green Street Advisors é especializado em assessorar proprietários de imóveis comerciais e investidores nos EUA e em várias partes do globo. Entre seus clientes, estão empresas privadas de real estate que analisam abrir capital, Reits listados em bolsa ou não, corporações que estudam conversão para Reits ou spin-offs e veículos de investimento como fundos de hedge e de pensão e family offices.

Mercado americano, mercado brasileiro

Conforme dados apresentados por Sullivan no evento do GRI Club, o mercado americano de Reits hoje soma US$ 1,5 trilhão, sendo 92% desse total detidos por investidores institucionais, e é integrado por 157 companhias. Atualmente, 31 reits estão no S&P 500, índice que mede a performance das ações das 500 maiores empresas listadas na Bolsa de Nova York (NYSE) e na Nasdaq. 

O segmento de Reits mais representativo no mercado dos EUA no momento é o de infraestrutura (torres de celular), correspondente a US$ 179 bilhões. Na sequência, vêm apartamentos (US$ 133 bilhões), healthcare (US$ 117 bilhões), propriedades industriais (US$ 105 bilhões) e escritórios (US$ 96 bilhões). 

Sullivan ainda mandou um recado aos investidores brasileiros. "Estou muito animado com as perspectivas para o País. A queda dos juros é importante para o mercado imobiliário", disse. Ele, contudo, destacou que, na sua ótica, serão necessárias mudanças de estrutura nos FIIs para atingirem mais investidores institucionais, o que requererá maior interação entre líderes da indústria e governo. 

Brazil GRI 2019

As perspectivas dos fundos de investimento imobiliário e do setor imobiliário como um todo no País seguem na pauta do GRI Club ao longo deste semestre, com destaque para a décima edição do Brazil GRI, em novembro. 

Conheça os detalhes da programação do evento, que se consolidou como o grande ponto de encontro dos líderes imobiliários atuantes em território nacional, e veja como participar.